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【官方释疑】新老项目界定、普通住宅标准、留抵税额抵减等实务问题
金穗源商学苑
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企业在日常实务处理中难免遇到一些财税疑难问题，不知道如何解决。尽管官方税局不定期会发布一些热点税收问答，但是，具体到每个企业，由于实际业务多样，可能无法事无巨细。所以，金穗源组织的《税苑微诊》模块可以很好的解决大家的问题，财税专家不定期在线答疑！您提出问题，专家给出答复。
往期《税苑微诊》节选-1
往期《税苑微诊》节选-2
每月，我们也会收集官方发布的一些税收问答，了解当期财务朋友关注的热点，供大家参考，接下来一起学习本期【官方释疑】
答：电信公司目前在用的增值税电子普通发票是电信总公司统一开发，全国使用。系统开发时，统一在税率栏打印“*”号。安徽省税务局2.纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，是否属于视同销售需缴纳增值税的情形？
答：不属于。根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：“七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。本公告自发布之日起施行。天津市税务局3.房产公司同一个楼盘，最早在2010年建设（《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2014年4月30日），最后一栋在2019年建设（《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2018年4月30日），分别有不同的建设许可证，能否分别采用简易与一般征收方式在？
答：房地产开发企业对2016年4月30日前取得的土地采取分期开发的，且第一个《建筑工程施工许可证》的开工时间在2016年4月30日之前的，企业可以将该土地上各期开发的房地产作为一个整体开发项目，选择适用房地产老项目增值税简易计税政策；也可以将各期开发的项目作为独立房地产项目，根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的时间或合同约定开工时间，选择适用房地产新、老项目增值税税收政策。安徽省税务局
4.以公允价值模式计量的投资性房地产，在企业所得税汇算清缴时是否可以计算折旧在企业所得税前扣除？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十一条规定，“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第八条规定，“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计上不计提折旧，不属于“实际在财务会计处理上已确认的支出”，因此，不得计提折旧在企业所得税前扣除。安徽省税务局
5.土地增值税时青岛市地区关于普通住宅界定是120平方米及以下还是144平方米及以下？
答：您好，根据青财源[2010]2号、青政办发[2005]24号、青政办发〔2008〕63号等文件规定，普通住宅的标准如下：实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；住宅小区建筑容积率在1.0以上；将普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米。青岛市12366纳税服务中心
6.合伙企业的自然人合伙人领取工资，申报个人所得税是经营所得还是工资薪金所得，是否享受专项附加扣除？
答：根据财税【2008】159号文件规定，合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，应按“经营所得”项目缴纳个人所得税。据此，自然人合伙人从其合伙企业取得的所得应按“经营所得”项目计算缴纳个人所得税。同时根据《个人所得税法实施条例》规定， 取得经营所得的个人，没有综合所得的，计算其每一纳税年度的应纳税所得额时，应当减除费用6万元、专项扣除、专项附加扣除以及依法确定的其他扣除。专项附加扣除在办理汇算清缴时减除。
青岛市12366纳税服务中心
7.某一般纳税人房地产公司在福州开发一个房地产老项目，适用增值税简易计税，因贷款需求将部分住房转为自用并于2016年10月办理房产证，现要将这部分住房再对外销售，增值税应如何计税？按照一手房还是二手房？能否简易征收？答：如您属于下述文件规定的销售2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法。文件依据：根据《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》（税总纳便函〔2016〕71号）附件1《12366营改增热点问题答复口径》规定：“二、建筑业…...福建省税务局纳税服务中心
8.根据财税〔2016〕36号文件规定‘一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法’此处的“4月30日之前自建”应如何界定？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告>（国家税务总局公告2016年第17号）的规定，4月30日之前自建老项目是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。（3）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。福建省税务局纳税服务中心9.房产税从租计征时，当期缴纳房产税是以预收方式等实收租金总额还是以权责发生制确认的当期权责租金收入为依据进行缴纳？
答：房产税按年征收，分季或半年分期缴纳。具体纳税期限由市、县税务局确定。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。房产税计税依据建议根据合同约定的每个年度的不含税租金收入，而不论该年度租金收入是否收取，以及不论一次性收取若干年度年度租金，按均摊方式分摊到每个年度，每个季度或者月份申报缴纳房产税。上述业务鉴于目前暂无具体文件规定，具体执行中建议与主管税务机关核实确认。
安徽省税务局
答：根据《海南省地方税务局关于重新调整房产税和城镇土地使用税纳税申报期限的公告》（海南省地方税务局公告2016年第5号）第一条规定：“……按房产租金收入计算缴纳房产税的，纳税人应于取得租金收入的次月15日内申报纳税。”因此，按房产租金收入计算缴纳房产税的，纳税人应于取得租金收入的次月15日内申报纳税。海南省税务局
11.根据国税发【2004】112号文件，进项留抵税额抵减增值税欠税，该欠税是否包含房地产公司在预售阶段的预缴增值税欠税？
答：此前已有工作人员通过电话与留言人核实到“贵公司项目所在地和机构所在地是在同一地”，后将提交的留言转办至相关部门,现答复内容如下：根据《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）第一条规定，对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。而增值税欠税包括房地产公司在预售阶段的预缴增值税欠税，应使用留抵税额抵减欠税，有余额符合条件的可以按规定办理留抵退税。
税务总局江西省税务局
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