“小空间 大幸福”——三里屯存量机遇地块更新利用实践

传递朝阳规划自然资源声音，推动“五宜”朝阳建设，为新时代首都高质量发展贡献更多力量。

导 读

“人民城市人民建、人民城市为人民”。为落实新时代首都发展要求，市规划自然资源委朝阳分局聚焦服务市民生活、提升城市风貌、完善区域功能，以城市更新项目“小切口”探索开展“城市修补”、解决“大城市病”的工作方法，推动三里屯街道存量机遇地块的更新复合利用，实现规划引领区域高质量发展，让朝阳群众有更多实实在在的获得感、幸福感和安全感。

抽丝剥茧，盘点存量空间资源

三里屯街道规划实施率已达90%，属于高度建成区，区位重要，国际交往、商业消费等功能突出，传统商圈和老旧小区亟待更新，补充三大设施短板需求迫切。

依托参与控制性详细规划编制工作契机，责任规划师对辖区内闲置用房、建筑屋顶、地下空间、绿地街巷等各类存量空间资源进行精细盘点，共计梳理出约13公顷的可更新空间资源。 

依托街区控规编制开展更新资源梳理

紧贴永利国际东侧的一处狭长畸零地块，是其中之一。该地块位于幸福一村社区，工人体育场北路与春秀路交口东北角，整体呈“倒L”型(以下称为“L地块”)，面积达4000余平方米。地块因历史原因未完成实施，也未曾办理土地确权登记，正处于拆违后待利用状态，成为该区域高建成率环境下“未尽其用”的机遇空间。这一资源如何得到高效的利用，便是接下来需要破解的课题。

地块区位示意

对症下药，一体化解决区域发展与民生关切

地块长年处于低效闲置状态，于2023年完成拆违腾退工作

闲置多年的低效地块早已影响到周边居民的生活。为了更加高效地利用这一地块，结合三里屯控制性详细规划组织编制，分局与街道、技术团队以及责任规划师搭建多方协作平台，深入地块周边开展调研，倾听相关部门、街道、社区与居民的诉求：

居民需求

“咱们社区小朋友没有玩的地方，只能在小区旁边的空地玩，来来往往都是车，也不安全，要不就得走半天到其他社区。”

“社区里老年人多，天气好的时候想有个地儿坐在一起下棋聊天，读读报、看看书，现在没地方呆。”

“咱们街道、社区组织大家成立了舞蹈队、合唱团和乐团等兴趣小组，大家都特别支持，就是周边没合适的场地来排练和表演。”

周边公共空间不足，地块拆违后空地常有儿童活动，存在安全隐患

社区需求

“社区办公室空间有些局促，居民来办事儿都不太方便，未来社区管辖区域还要调整，希望能有合适的办公环境。”

“目前社区有两处党员活动室，一处只有10平方米，更多的学习资料和书籍都存放不下；另一处稍大点儿，但超过10个人，也就很拥挤了。”

“咱们社区有不少老党员，都想到现场参与党支部活动、共同学习，现在没有合适的房间。”

消防部门

标准

“目前最近的消防站与新工体的直线距离超过1.5公里，为更好保障高等级赛事期间消防安全，亟需在工体周边新建一处小型消防站，但在三里屯这样的高度建成区选出一处合适的位置太难了。”

经过梳理多方诉求，最终形成了L地块及周边区域公共服务设施短板的“问题清单”和“需求清单”：

✔社区公共服务配套设施长期存在缺口，居民对于卫生、养老、文化、体育等基本公共服务存在的问题仍未解决，缺乏开阔的活动场地；

✔现状党建活动空间狭小局促，社区居民的诉求亟需回应；社区辖区调整后，社区管理服务设施是否满足需求也需考虑到位；

✔区域整体存在割裂，L地块作为周边居住片区与商业片区的中间地带，未能发挥联结互动作用；

✔新工体周边亟需新建一处小型消防站，以保障场馆的消防安全。

基于上述清单内容，分局与各相关部门共同研究，明确将L地块更新活化利用作为解决区域问题诉求的重要路径，合力谋划推动项目落地实施。

匠心独运，科学谋划手续高效办理路径

明确用地主体是地块更新的关键。分局以此为切入点，组织相关科室开展权属界定、确权登记、审批流程、方案设计等全链条分析研判，厘清工作脉络，提前打通各环节“堵点”。

✔地块周边权利主体数量多、涉及问题复杂，分局逐一查询历史档案，多次会同街道与各权利主体开展现场指界、多方协商，确保该地块权属清晰无争议；

✔经朝阳区政府批准，创新将该地块以划拨形式供应，为后续属地实施更新改造提供空间要素保障；

✔提前开展方案论证，结合控制性详细规划编制研究规模指标和用地性质，同时探索后续低风险审批路径。

目前，分局按有关规定为三里屯街道快速办理了地籍调查，在1个工作日内高效完成不动产登记。

精益求精，打造多元活力“城市会客厅”

为了发挥L地块的最大价值，让设计方案在因地制宜的同时确保建筑风格符合新工体地区城市设计要求，分局邀请了知名建筑设计师以“大师做小品”的理念对方案精雕细琢。最终的设计方案，不仅在功能上补齐了地区公服设施短板，也成为了拆后低效地块盘活利用与提升城市美学的新案例。

✔打通交通堵点，改善道路微循环。与周边永利国际等权利主体实现内部道路共享，提升慢行空间环境；

✔拆除现状围墙，取消边界隔阂。实施架空线入地，在腾退更多公共空间的同时提升供电稳定性，助力韧性城市建设；

✔ 实现主体建筑、地下空间与屋顶空间复合利用打造“城市会客厅”。在满足消防安全这一首要需求基础上，补充卫生、养老、文化、体育、党群等社区服务功能，打造集对外交流、文化展示、社区互动、党建活动为一体的开放共享会客厅，形成“文化三里屯”新节点。

三里屯永利国际东侧地块更新意向示意

“没想到这块地能这么用。”三里屯街道相关同志说道，“通过对这个地方进行更新改造，给咱们居民提供更好的服务，我们打心眼里高兴。”

未来，分局将继续坚持规划引领，持续推动整体式、片区式城市更新改造，以更多区级试点“小切口”推动市级城市更新政策“大落实”，探索可复制可推广的城市更新新模式、新路径、新方法，助力区域高质量发展和“五宜”朝阳建设，不断提升人民群众的幸福感、获得感和安全感。

本内容由市规划自然资源委朝阳分局提供

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