最高院：对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋是否属于生存权特别保护的范畴？

民法典权威解读 2022-03-23

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裁判要旨：生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。

案例索引：《高聪、中国金融租赁有限公司二审案》【（2020）最高法民终1203号】

争议焦点：对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋是否属于生存权特别保护的范畴？

裁判意见：最高院认为，首先，本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案高聪受让的案涉房产为300余平方米的别墅，从使用功能上看，明显不涉及生存权的保护问题，高聪亦未提交证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。

其次，本案也无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。根据一审法院查明的事实及高聪的庭审主张，高聪虽在法院查封案涉房屋前即与晨始公司签订了《智圣汤泉庄园认购协议》，但其提交的编号为0041834的收款凭证、编号为0002529号的收款凭证、销售不动产统一发票以及晨始公司向永兴房地产公司出具的欠条，不能形成完整的证据链证明高聪履行了支付购房款的义务，一审法院认定高聪未能证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，并无不当。关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中高聪并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故高聪对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。

再次，关于高聪就案涉房产是否享有所有权的问题。根据一审查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定高聪仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持，并无不当。