最高院裁判观点：第三人与债权人签订房屋买卖合同为债务人借款作担保的，应在担保物价值范围内承担责任

民法典权威解读 2022-03-23

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（2017）最高法民申520号
案例要旨

在以商品房买卖合同的方式提供担保的情况下，当事人之间形成担保法律关系的前提条件并非签订书面担保合同。第三人与债权人签订商品房买卖合同，约定将合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让渡房屋所有权，而是让渡物权期待权，在债务人不能履行还款义务时，债权人在担保标的物进行拍卖折价后从价款中受偿。

首先，考察双方签订买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，是处理本案纠纷的基础。

杨小峰与李秀春之间的《借款协议》中明确约定了在杨小峰不能偿还借款的情况下，协议列明的多套金鼎花园住宅楼即归李秀春所有，而天益公司与李秀春签订的《金鼎花园住宅认购书》和《收据》所涉及的住宅楼与《借款协议》完全吻合。可从上述证据来考察房屋买卖合同双方当事人的真实意思，一方面，李秀春显然并无购买该房产的意思，原因在于李秀春已经与杨小峰签订了借款协议，明确将款项交付给杨小峰，而并非将购房款交付给房屋的所有权人天益公司，可见，其真实意思是与杨小峰之间成立借贷合同关系，并非购买天益公司的房产；另一方面，天益公司亦认可李秀春并未缴纳任何购房款，而其仍然向李秀春出具了收款收据，且在《金鼎花园住宅认购书》中明确约定“本认购书付款以甲方出具的收款收据为准”，即天益公司在未收到任何购房款的情况下即认可李秀春已经履行了房屋买卖合同项下的付款义务，使自己承担了交付房屋的义务和责任。天益公司作为商事主体，上述行为不符合买卖合同履行的基本规则，显然，天益公司在签订认购书和开具收据之时已经知晓李秀春并非真正意义上的买房人，且其自身也并无交付上述房屋的真实意思。综上，本案所涉房屋买卖合同的双方当事人均没有一方取得房屋价款、一方获得买卖合同标的物即案涉房屋所有权的真实意思。天益公司与李秀春签订的《金鼎花园住宅认购书》并非真实的房屋买卖合同。

虽然天益公司并未在杨小峰与李秀春的《借款协议》上担保人处盖章确认，也未在《金鼎花园住宅认购书》上载明为借款提供担保，但是认购书所涉及的房产与《借款协议》所列明的抵押房产完全吻合，且在天益公司给李秀春出具的房款《收据》上，交款单位为“李秀春（杨小峰）”，收款方式为“杨小峰借款”，可见，天益公司出具该收据的行为与杨小峰存在必然关联，从现有证据来看，天益公司与李秀春签订房屋买卖合同的行为能够与《借款协议》中关于借款人杨小峰不能偿还借款时以房屋抵偿的约定相印证，即天益公司以与李秀春签订认购书和出具收据的行为，表示愿为杨小峰与李秀春之间的借款协议提供担保。退一步讲，即使天益公司并不认可提供担保的意思表示，天益公司也未在《借款协议》上的担保人处落款盖章，但其出具认购书和收据的行为足以使相对人李秀春相信其得到了《借款协议》上所列明的房产的所有权的预期让渡，也就是对《借款协议》约定房产提供担保的认可，同时，在《收据》上载明的“杨小峰借款”字样，更使得杨小峰具有了天益公司承诺提供担保的客观表象，二审法院认定李秀春有理由相信杨小峰有代理权，代理天益公司承诺担保，构成表见代理，适用法律并无不当。

至于天益公司提出的其与杨小峰之间是委托售房关系的抗辩理由，并未提供任何书面合同或其他交易惯例作为佐证，且天益公司在未收到任何购房款的情况下即给杨小峰提供的“购房人”李秀春出具多套房屋的认购书和收款收据，与常理不符，也不符合委托卖房的交易习惯。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”。李秀春提供的证据能够证明其主张的法律事实和法律关系具有高度的盖然性，以买卖合同的形式为借贷合同提供担保的证据链条完整、逻辑清晰严密，而天益公司关于反驳现有事实的主张均无证据支持，天益公司在再审审查中提供的两份笔录是一、二审阶段杨小峰对法院的相关陈述，不能作为新证据进行认定，且杨小峰作为主债务人，与本案的审理结果有利害关系，其在一、二审阶段有多次相互矛盾的陈述，不足以作为天益公司抗辩理由的佐证，故天益公司的上述抗辩理由本院难以采信。

其次，在厘清当事人真实意思表示为担保的基础上，进一步考究双方之间是否成立以及成立何种担保法律关系，是本案适用法律的关键。

《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》规定的担保分为人的担保和物的担保，而担保物权又分为抵押权、质权和留置权，本案虽然不属于上述有名担保，但在相关司法解释及法律理论和司法实践中确认的非典型担保物权还有优先权、所有权保留和让与担保。本案以商品房买卖合同为民间借贷提供担保，并约定借款到期不能偿还的则房屋归出借人所有，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷司法解释）第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，案涉担保的性质应当属于上述法条规定的担保。在以商品房买卖合同的方式提供担保的情况下，当事人之间形成担保法律关系的前提条件并非签订书面担保合同，名为买卖实为担保的商品房买卖合同在民间借贷案件中屡见不鲜，债务人或第三人与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权，且在债务人不能履行还款义务之时，也不能转移所有权，而是进行清算，即对担保标的物进行拍卖折价后从价款中受偿。天益公司提出的双方并无担保合同因此不构成让与担保的抗辩理由，本院不予采信。