一份房屋买卖合同，究竟是谁违约？

民法典权威解读 2022-03-23

案号

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2021）辽01民终5319号

审理法院：沈阳市中级人民法院

案件类型：民事

文书类型：判决书

裁判日期：2021-05-31

审理程序：二审

数据来源：普通案例

（案例来源于裁判文书网，均为化名）

一审诉讼请求

甲女向一审法院起诉请求:1.判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同;2.判令被告返还购房定金2万元,赔偿违约金202,000元,居间服务费9000元、律师费5000元。

乙男向一审法院反诉请求:1.判令甲女支付违约金202,000元、律师费5000元;2.判令第三人返还10,000元;3.判令将房屋恢复原状;4.判令第三人返还房屋钥匙、房产证原件两本、契税原件1份、地税发票原件1份;5.请求判令诉讼费由甲女承担。

一审认定事实

2019年7月17日,原、被告通过房产中介咨询服务部签订《房屋买卖合同》一份,合同约定被告乙男将位于沈阳市于洪区(建筑面积130.17平方米)房屋卖给原告甲女,成交价格101万元。签订合同当日,原告甲女交纳定金20,000元,余款990,000元贷款。合同中第11条手写约定:乙方甲女自行办理银行贷款,数额以银行批准金额为准,首付金额可能发生变化,乙男知道并同意;甲方即乙男同意乙方即甲女指定人员办理贷款及上证;如第二次审批未通过,乙方在7日内准备全款以现金方式购买该房屋。违约责任按20%计算。该协议尾部写明如果国家及银行政策原因导致该房屋无法交易,三方免责,乙方乙男退还定金。甲方予以配合。

同年7月24日,甲女委托丙办理案涉房屋买卖合同签订及贷款,办理房产过户登记手续及房屋贷款抵押登记等一切买房过户相关手续。

同年7月17日,原告甲女向被告乙男交纳购房定金20,000元。原告向第三人房产中介咨询服务部工作人员交纳9000元中介费。被告乙男向房产中介咨询服务部工作人员交纳10,000元中介费。

截至2019年8月19日,甲女未办理成功房屋贷款手续。乙男提供其及妻子、子女电子行程单证明其于2019年8月19出国,2019年10月19日回国。乙男在出国前将该房屋钥匙、产权证二本、契税证及税务发票交给房产中介咨询服务部的工作人员。

乙男于2019年11月6日14时09分将律师函送至房产中介;又于同日14点31分以微信方式向甲女代理人丙发送律师函,内容为收到本函件后甲女一次性支付剩余房款99万元,或明确告知是否继续履行房屋买卖合同,逾期未告知或未付款则解除合同。

一审法院裁判

一审法院认为,根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定,具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

本案原告(反诉被告)甲女与被告(反诉原告)乙男及第三方房产中介咨询服务部签订的房屋买卖合同具有如下特点:该房屋登记产权人为乙男与其爱人乙女,但合同签订主体仅为乙男一人与甲女代理人丙,约定签订合同当日,甲女交纳20,000元定金,余款990,000元贷款。手写约定:乙方甲女自行办理银行贷款,数额以银行批准金额为准,首付金额可能发生变化,乙男知道并同意;甲方即乙男同意乙方即甲女指定人员办理贷款及上证。

甲女对乙男同意乙方即甲女指定人员办理贷款及上证该条款的理解为甲女需要找她的亲戚,亲戚的贷款资质够了,可以让他亲戚过来办理贷款及将房屋过户其亲属名下。

在履行合同过程中,甲女代理人丙给付了乙男2万元定金。且甲女明确表示由其亲属履行该合同即办贷款及房屋过户到其亲属名下。至今甲女亲属姓名及自然情况尚未确定,综上可以认定本合同履行主体买房人尚未确定,民事法律行为成立的第一要素为行为人具有相应的民事行为能力,则本案合同履行人尚未确定,履行人资质、能力尚未确定,履行人是否具备民事行为能力不确定,故本案合同履行一方主体在履行合同的合理期限内未定,则合同无法履行,且案涉房屋产权人为乙男夫妻二人,但签订合同主体仅为乙男一人,且乙男爱人现已经出国,乙男亦未提供其妻子的授权,故本案中合同成立、但合理期限内未确定买受人,故无法履行。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。根据合同法第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同法第九十八条规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算、清理的条款。

现对于甲女主张的解除合同,一审法院予以支持。

对于合同的无法履行,签订买卖合同主体双方均有过错,各自承担相应的责任。对于原告甲女(反诉被告)主张的判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同的主张予以支持,对于甲女主张的判令乙男返还购房定金2万元,赔偿违约金202,000元、居间服务费9000元、律师费5000元的主张,购房定金2万元乙男返还给甲女,居间服务费应向中介主张,对于甲女的其他诉求不予支持。

对于被告乙男(反诉原告)主张的判令甲女支付违约金202,000元、律师费5000元的主张不予支持;对于乙男主张判令第三人返还10,000元中介费,因签订买卖合同的中介房产中介咨询服务部虽然在合同中盖公章,但当时房产中介咨询服务部已经注销,其不具备签订合同的主体资格,也不具备经营中介事务的资格,且其未尽到全面、审慎地履行其应尽的中介服务义务,故房产中介咨询服务部(个体工商户)经营者应将中介费10,000元退还给乙男。

对于乙男主张判令第三人返还房屋钥匙、房产证原件两本、契税原件1份、房屋税务发票原件1份的主张,因第三人承认以上材料在其手里,故予以支持。

对于乙男主张将房屋恢复原状的请求,乙男提供证据不足以证明房屋发生变化,故不予支持。

一审法院判决:

一、解除原告(反诉被告)甲女与被告(反诉原告)乙男签订的位于沈阳市于洪区房屋(建筑面积130.17平方米)房屋买卖合同;

二、被告(反诉原告)乙男于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告(反诉被告)甲女定金20,000元;

三、第三人于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告(反诉原告)乙男中介费10,000元;

四、第三人于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告(反诉原告)乙男位于沈阳市于洪区房屋(建筑面积130.17平方米)的产权证、契税证及税务大发票及房屋钥匙;

五、驳回原告(反诉被告)甲女与被告(反诉原告)乙男的其他诉讼请求。

上诉人主张

甲女上诉事实和理由:

一、本案合同履行一方主体在履行合同的合理期限内未定,合同无法履行;合同第十一条明确约定,被上诉人同意上诉人指定人员办理贷款及上证。上诉人委托丙办理案涉房屋的合同签订及银行贷款、产权过户登记等相关手续,因上诉人行动不便遂指定亲属由其上证代持,被上诉人拒绝并变更付款方式为一次性付款,足以证明被上诉人违约在先;

二、案涉房屋虽然为被上诉人夫妻共有,但被上诉人对出售案涉房屋享有处分权,并非系无权处分;

三、一审法院应判令被上诉人承担中介费,中介服务已经履行完毕,应由违约方承担;

四、一审判决中对诉讼费和反诉费的负担令人费解,判令全部由上诉人负担错误。

被上诉人辩称

乙男辩称,一审判决认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,同意一审判决结果。

第三人述称,同意一审判决结果。

二审法院裁判

二审法院认为,上诉人甲女与被上诉人乙男、房产中介咨询服务部之间签订的《房屋买卖合同》系基于当事人各方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,当事人各方均应恪守履约。现上诉人甲女与被上诉人乙男就合同中约定的“甲方同意乙方指定人员办理贷款及上证”的条款在理解上存在分歧和争议并就此均认为对方违约,甲女理解为其有权指定人员办理贷款并将房屋过户到该指定人员名下,乙男理解为甲女指定的人员仍然为甲女办理贷款并代理甲女将房屋登记在甲女名下。合同中对于该条款的理解并未作出详细释明,房产中介咨询服务部已注销,第三人亦未举证证实其已就该条款向当事人双方进行了详细阐释说明并得到双方认可。现因对该条款的理解上存在争议并导致合同无法继续履行,按照甲女的理解则属于买受人的变更,但甲女并未确定买受人,亦未与乙男就变更后的买受人达成新的房屋买卖协议,被上诉人乙男又提出变更付款方式为一次性付款,亦属于对合同履行方式的变更,亦并未与上诉人甲女达成合意。一审法院判令解除案涉《房屋买卖合同》,双方对此均未提出异议。

因双方对合同履行存在争议并且尚未达成新的合意,导致合同无法继续履行,双方并未存在明显的违约行为,依据公平原则,一审法院判令乙男向甲女返还定金并无不当。因上诉人甲女将中介费交纳给房产中介咨询服务部,该服务部已注销,且又未尽到审慎之注意义务,上诉人甲女应向其主张返还中介费。一审法院的判决结果正确,但在案件受理费负担的认定上存在瑕疵,本院对此依法予以纠正。

综上所述,上诉人甲女的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。