最高法：开发商公开销售已抵押的房产，房屋归购房者

来源：网络

裁判要旨：预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使购房人明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故抵押权人主张《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。

全文：

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2020）最高法民终1208号

上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。

负责人：黎明，该分公司总经理。

委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：何毅，男，汉族，1984年11月30日出生，住贵州省安顺市西秀区。

被上诉人（原审被告）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。

法定代表人：阳正威，该公司副董事长。

委托诉讼代理人：温舟，该公司员工。

上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城贵州分公司）因与被上诉人何毅、贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2019）黔民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

长城贵州分公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或改判驳回何毅的一审诉讼请求；2.由何毅、今旦房开公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定而无效。（二）何毅提供的证据不能证明其已经支付了购房款。一方面，合同中载明需将购房款支付至监管账户，但何毅却并未按照合同约定支付至监管账户。另一方面，大额的购房款以现金支付不符合日常交易习惯，何毅未能提供证据证明其财务状况和支付能力，仅口头表示房款系其已过世的父亲从银行取现得来。（三）何毅未提供其配偶及其未成年子女在安顺市的唯一住房证明，其在一审过程中仅提供其本人的安顺市唯一住房证明，达不到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行条件。

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何毅、今旦房开公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

何毅向一审法院起诉请求：1.判令解除对贵州省安顺市西秀区黄果树大街丰景华府A7栋1单元11层3号房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖；2.判令确认何毅于2015年5月11日与今旦房开公司签订的《商品房买卖合同》有效，并确认丰景华府A7栋1单元11层3号房屋归何毅所有；3.判令长城贵州分公司、今旦房开公司立即协助和配合何毅办理丰景华府A7栋1单元11层3号房屋的产权登记；4.判令由长城贵州分公司、今旦房开公司承担案件受理费。一审庭审中，何毅撤回第二、三项诉讼请求。

一审法院认定事实：本案争议房屋系由今旦房开公司开发建设的丰景华府项目，房号为A7-1-11-3。2013年4月18日，安顺市住房和城乡建设局向今旦房开公司颁发《商品房预售许可证》，载明“今旦房开公司开发建设的西秀区黄果树大街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3、B4、B5、B6栋，经审查具备商品房屋预售条件，准予预售，特发此证。”2013年6月28日，债权人长城贵州分公司取得西秀区黄果树大街丰景华府一期B1-B6房屋的在建工程抵押权，2014年12月3日取得对丰景华府一期剩余其他房屋的在建工程抵押权。

2015年5月11日，何毅（买受人）与今旦房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于安顺市西秀区黄果树大街（Ｈ2）地块、总土地面积为88678平方米，编号为安国用（2010）第15号、安国用（2010）第16号地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为丰景华府，建设工程规划许可证号为520000201026578。建设工程施工许可证号为522501201102140301、522501201102140301-1。第二条销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（2013）商房预字第××号。第三条基本情况：买受人购买的商品房,第Ａ7幢1单元11层3号房。第四条抵押情况：该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押部门为安顺市房屋产权交易处，抵押登记日期为2012年1月13日，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易处，抵押日期为2012年1月13日。第七条计价方式与价款：按照套内面积计算，该商品房单价每平米4301.46元，总价款383174元。”

2015年5月11日，今旦房开公司出具收据载明，收到何毅购房款334526元，该笔款项何毅陈述是其父亲存款取现，因其父亲死亡，银行卡注销，无法查询取款记录。收到维修基金、四通费、其他11724元。2017年12月5日，何毅通过案外人胡望的支付宝账户向今旦房开公司财务经理杨超转款43648元，同日，今旦房开公司出具收据载明，收到何毅购房款43648元。

另查明，2016年10月17日，长城贵州分公司与贵州省安顺中药厂有限公司、今旦房开公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案，一审法院作出(2016)黔民初78号民事调解书，确认“第一，截止2016年4月19日，今旦房开公司共计欠长城贵州分公司债务本金184300000元，利息42247177.78元，逾期罚息2134109.25元，复利1195156.3元……第三，长城贵州分公司对今旦房开公司位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府项目项下的在建工程房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权”。前述调解书生效后，今旦房开公司未完全履行调解书中的义务，长城贵州分公司申请强制执行。一审法院于2016年5月3日作出（2016）黔民初78号民事裁定：“冻结或者查封、扣押被告贵州省安顺中药厂有限公司、今旦房开公司、安顺商厦有限责任公司、夏羽、阳正威、金礼惠的银行存款245348686.64元或相应价值的其他财产”。2016年5月5日，一审法院作出（2016）黔执保15-1号协助执行通知书：“查封今旦房开公司所有并用于抵押的房产即位于安顺市西秀区黄果树大街丰景华府在建工程项目项下房产，查封时间为三年。案涉房屋在查封范围。”

强制执行程序中，何毅提出执行异议。2019年12月20日，一审法院作出（2019）黔执异49号执行裁定书，裁定“驳回案外人何毅的异议请求。”

另查明，本案何毅在安顺市中心两城区名下无住房。

一审法院认为，本案的争议焦点为：何毅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，一审法院认为，何毅的诉讼请求成立，具体理由：

第一，从何毅的身份来看，何毅系商品房消费者。消费者的认定应当着重把握案涉房屋是否为居住需求，经审查，何毅名下无其他用于居住的房屋，故本案何毅符合消费者身份。

第二，从异议是否成立的判断标准看，案外人执行异议之诉中的判断标准不同于执行程序中的判断标准。由于执行程序需要维护、贯彻生效判决的既判力和执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上更为外观化、程序化，一审法院正是据此作出了执行裁定，对何毅的异议予以驳回。但是，案外人执行异议之诉作为执行异议被裁定驳回之后的诉讼救济程序，其性质是实体权利审查，判断标准不同于执行程序中的判断标准。换言之，异议人在执行程序中的异议被驳回，其在执行异议之诉中的请求并不必然被驳回，否则将导致执行异议之诉这一制度形同虚设。一审法院认为，异议人在执行异议之诉中的请求是否成立，应根据异议人所主张的权利来源和性质、申请执行人债权的来源和性质，以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，进而判定异议人的诉讼请求能否得到支持。

第三，从购房合同签订情况看，一审法院于2016年5月5日查封案涉房屋，何毅于2015年5月11日签订《商品房买卖合同》，其签约时间早于一审法院查封案涉房屋时间，何毅已在一审法院查封案涉房屋前签订了合法有效的《商品房买卖合同》。

第四，从购房款支付情况看，何毅提交的《收据》载明购房款分两笔支付，2015年5月11日支付334526元，2017年12月5日支付尾款43648元。2015年5月11日支付的334526元仅有今旦房开公司出具的《收据》佐证，何毅陈述系其已故父亲用现金交付。2017年12月5日支付的尾款43648元，系何毅通过支付宝转账支付。一审法院认为，何毅虽未提交334526元的转款凭证等证据，但在案的《支付宝转款电子回单》《收据》，以及当事人陈述，已形成证据链，可以证明何毅的主张。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，一审法院对其已支付购房款的事实予以认定。

综上，何毅的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止执行丰景华府A7栋1单元11层3号（即1-11-3号）房屋。案件受理费7047.61元，由长城贵州分公司负担。

二审中，何毅提交了两份《贵州省不动产登记查询结果》以及结婚证、出生证作为新证据，欲证明其配偶及未成年子女在安顺市中心两城区名下无住房。经质证，长城贵州分公司、今旦房开公司对新证据的真实性、合法性及关联性予以认可，故本院对新证据予以采信。

本院对一审查明的事实予以确认。二审中，本院依据新证据补充确认事实：何毅及其配偶、未成年子女在安顺市中心两城区名下无其他住房。

本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：何毅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

2013年4月18日，今旦房开公司取得案涉项目的《商品房预售许可证》。预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使何毅明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故长城贵州分公司主张案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，何毅于2015年5月11日签订《商品房买卖合同》，早于一审法院查封案涉房屋的时间2016年5月5日，何毅在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二审中，何毅提交的新证据能够证明其家庭名下在安顺市均无其他住房，属于消费者购房人。虽然何毅的部分购房款是现金支付，但其陈述了款项来源，今旦房开公司出具了《收据》，结合尾款支付的证据，能够形成完整的证据链，可以认定全部购房款已支付。综上，何毅符合消费者购房人排除执行的条件，一审法院判令停止执行案涉房屋，并无不当，本院予以维持。至于长城贵州分公司主张何毅未按照合同约定将购房款支付至监管账户的问题。经查，《商品房买卖合同》第三章第九条约定：“出卖人承诺商品房预售所得款项，按法律法规的有关规定监管使用，用于本项目的工程建设。”从合同约定内容来看，购房款的监管义务人为出卖人，其约束的是今旦房开公司，而并非约定买受人直接支付款项至监管账户。从实际交易习惯看，亦是今旦房开公司负责将购房款转入监管账户，长城贵州分公司向不动产登记中心申请解押。长城贵州分公司的该项主张无合同依据，依法不能成立。

综上所述，长城贵州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7047.61元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。

本判决为终审判决。

审   判   长　 汪国献

审   判   员　 孙晓光

审   判   员　 葛洪涛

二〇二〇年十二月三十日

法 官 助 理    李蔚然

书   记   员    伍齐敏

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