死守三四线！地产一哥和莫名蒸发的1.5万员工……

作者｜局姐  

来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）

昨儿是喧嚣的一天，房企扎堆发报。最重要的是，现任宇宙第一房企发中报了。

毫无悬念，在公布业绩的房企里，碧桂园上半年的销售额继续领跑。

没记错的话，一举登顶之后，碧桂园已经在销冠的位置上坐到第三个年头了。

“一不小心又拿了个第一”，“基础好，底子厚”，“就是稳”……一整天，局姐的票圈都在被各类溢美之词刷屏。

本着“向大佬低头”的虚心态度，局姐把32页的中报认认真真地研读了好几遍，希望从中描摹出一个，“房地产一哥”真实的上半年。

先看财报。

营收和利润涨幅，确实亮眼。

这是为什么呢？是碧桂园今年上半年的楼卖得特别好吗？

不……

正如局姐在中报解读万科篇（参阅《高呼“活下去”的万科，活得非常好，然而……》）里面说过的那样，房地产行业比较特殊，从售房到交房的周期大概是两年，当下的营业收入，基本来源于两年前的销售金额。

所以，当下漂亮的营收，基本就如实反映了2016-2017年，房地产“大年”时期，碧桂园抓住三四五线的棚改红利后，销售额大增的情况。

（图片来源：好奇心日报）

看看这张图，你能看出今年中报的另一个营收增长的大户是谁吗？对了，是融创中国……

融创同日公布中期业绩，营收和净利润的同比增长都超过60%，压了“一哥”一头。当然，这是题外话。

看回碧桂园，今年上半年的房子卖得怎么样呢？

财报里的财务摘要部分是这样写的：

嗯？为什么没提到增长率？

因为真没有增长……

这里有个知识点要说明的是，碧桂园公布的不是行业常见的合同销售金额，而是权益销售金额。

大概的意思就是说，公布的是碧桂园在所有的房地产项目中所占的股权对应的销售业绩。

碧桂园是在2018年6月开始公布权益销售金额的，当时，公布的前6月权益销售金额为3,108.2亿元，今年同比下滑了大概10%。

局姐前两天还在说，因为今年市场行情不好，万科完美报表后面，有销售额增幅下滑的隐忧。隔天，反观“一哥”，增长速度已经不是放缓了，已经开始倒退了……

关于这方面，年轻有为的碧桂园常务副总裁程光煜在发布会上极其坦诚。

他表示，上半年，权益合同销售额虽然有所下降，但是下半年已经准备了超过4800亿元的货量，会根据市场情况，以销定产，“有信心全年销售额不低于去年”。

但有个关键问题，无论是在记者会上，还是投资者会上，都没有被真正安抚到位——

这些巨量的库存，与上半年卖掉的房子一样，绝大多数，还是在三四五线。

局姐一直很难理解，杨老板对三四五线甚至小县城的执着。

碧桂园对于下沉市场布局的热爱，到了什么程度呢？

财报的一句话可以说明一些问题。

截至2019 年6月30日，本集团业务遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市、279个地级市、1,235个县╱镇区。

如果放在以前，还会加上一句“是行业内布局最广的房企”。

不容易啊，中国一共34个省级行政区，333个地级行政区，2862个县级行政区。碧桂园的版图已经占据了几乎所有的省和市，以及接近一半的县。

剩下的一半县城，杨老板大会小会，都会催着大家，赶紧去开拓。

大家都知道，2016年开始的三四五线楼市狂欢，根本原因是货币超发和棚改。去年年底，棚改大限将至的说法频吹，三四线楼市销量下滑，各家房企赶忙整顿布局，转战一二线。

而碧桂园偏不。

在今年年初的2018年全年业绩会上，杨老板面对记者对于三四五线去化的质疑，忍无可忍，怼了回去——

你说三四五线的销售下降，你看一二线的销售量是上涨的吗？你的数据是怎么来的？

稍微冷静之后，他给了个十分合理的解释：

现在农民工收入上涨两三千块钱，但是一二线城市房价上万元，购房是比较困难的。中国的未来是，农民工的房子在哪里，是不是生活的更好一些，会不会移到县城小镇上？我觉得目前县城五六千块钱的房价他们消费得起。

客观来说，杨老板是一位低调而思虑深远的企业家，虽然言必称“我是个农民”，却有种“虽千万人吾往矣”的劲头。无论别人怎么认为，只要他觉得是对的，就是对的。

总而言之，就是最近流行的明学的一句话：

我不要你觉得，我要我觉得。

啧啧啧，妥妥的霸道总裁范儿啊！

距离年报业绩会的嘴炮，已经半年过去了。

局姐在2019年的中报里看到，当下的房企大佬里，主要战场聚焦在一二线及城市群的融创、万科和保利，在楼市寒冬中，销售额都保持了10%甚至更高的增幅。

恒大的销售额大概同比下降了3%吧，它和碧桂园的共同点，就是都擅长于下沉到三四五线，如果说有点不同，大概就是恒大从2017年开始，就已经将土储的重点向一二线转移。

碧桂园上半年55%的销售份额来自三四线城市，整个销售额的同比降幅，是10%。

关键是，销量跌了，营销与行政费用还在翻倍增长，看来三四五线真的不是很好卖啊！

面对公司下半年依然有55%的存货在三四线城市的担忧，程光煜是这样回应的：

三四线城市由于政策收紧承压更重，但我们对政策起伏有经验……三四线市场的确很难，市场一旦冷下来，降价也卖不动。我们就要保证推货和市场相吻合。

最后，他说：“近期在上海拿了两宗地是只个例，不代表策略调整，我们现在是一到五线均衡布局。”

果然有着碧桂园特有的傲娇呢。

还有一个点，很多媒体都注意到了。

大概意思就是说，从去年年底到今年年中，碧桂园少了1.5万员工，占到全部员工数额的10%以上。

对于这个，碧桂园总裁莫斌直接回应说：

碧桂园不是裁员，是优化组织架构，做绩效考核，员工也有进有退。

看起来很专业，没有什么毛病。

但局姐忽然想到年初的时候，曾经有过这样一个消息——

一篇题为 《碧桂园开启大规模人员调整：有部门已确定裁员50%》的文章在网上发酵。

碧桂园官方很快回应：“我们从来不做裁员的安排，只是集团职能下放的过程中，人员也可能伴随去区域。”

第二家媒体采访碧桂园，对方否认，称公司正在进行“总部组织架构调整”，希望通过持续推进权责下放、精简业务流程及加强内部人才培养，全面提升公司综合竞争力。

第三家媒体采访碧桂园，某片区中层说：“从目前来看，我们这边应该是正常离职状态，还没接到裁员通知。”

接着，杨老板亲自站出来辟谣了：“肯定不是裁员，我们把大家招进来不容易，不希望任何人由于市场情况变化在我们公司被裁掉。”

他在2018年业绩会上公开表示：

公司接下来会有很多新的业务，今年我们还要增加人。

机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选等等都需要很多很多的人才。

相信到今年年尾，集团员工总量会比年初还要多。

嗯，半年过去了，集团员工没有增加，反而一下子减少了10%还多，关键是还没！有！裁！员！

接下来的半年，负责招聘的HR，鸭梨真是有点大啊。

不对，中报发布会说了，机器人已进入到碧桂园的多元业务应用了。

可能那10%年底就可以用机器人补足了吧。

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