作者｜局姐
来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）
十一黄金周鸣金收兵，各大开发商一面忙着降价卖楼，一面大张旗鼓宣传9月业绩……最近的楼市，真是一片敲锣打鼓的繁忙景象。但是，局姐发现，有一个和房地产市场有着紧密联系的重大消息，却少有业内人关注——10月9号，国务院印发了节前拟好的《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》。
这个方案，主要涉及的是央地财政关系，看起来和房地产一点关系都没有。但是，如果你还记得“建立房地产市场长效机制”的既定目标，就可以敏锐地感受到，房地产调控的一盘大棋之中，这份文件是何等隐蔽而又关键的一着。今天，局姐打算暂时忘掉一时一地的数据高低，来单独讨论下这份文件涉及到的税制改革新动向，以及地方政府依赖“土地财政”的前因后果，还有就是，这次变革，将会如何影响到未来多年的楼市走向。《方案》的目的是“理顺中央与地方财政分配关系，支持地方政府落实减税降费政策、缓解财政运行困难”，说得再大白话一点，这个方案就是要解决一个问题——在税收的总盘子减少的大前提下，怎么能让地方政府的腰包鼓起来？央地在增值税上的分配比例原本是75%：25%，2016年全面“营改增”之后，定下的2-3年过渡方案是央地五五分成。这次，确定过渡期到期后，五五分成的比例仍维持不变。作为政府税收最重要的来源，2018年，国内增值税突破6万亿元，今年前8个月，国内增值税同比增长4.7%。地方政府在增值税上的“蛋糕”份额没有变少。“增值税留抵退税”是一项由政府给企业返还部分税收的优惠政策。这笔税收返还本来由中央和地方各分担50%，现在地方确定负担的部分是15%，其余35%由中央和各地均衡分担。最后，也是力度最大的措施，是将消费税逐步交回地方。统计局数据显示，今年前八月，国内的消费税就高达一万亿，占全国当期税收收入的约6.8%。因为，当下的央地财政关系，直接催生了地方政府对于土地财政，或者说“卖地”的依赖。对我国的税收体制稍微有点了解的人都知道，当下，咱们实施的是1994年开始的“分税制”。“分税制”重新划分了中央和地方的财权和事权，并且进行了税制改革。总的来说，财权上收，事权下放。在税收收入上，原属地方支柱财源的“两税收入”（全部的消费税以及75%的增值税）上划成了中央级收入。
当然了，作为补偿，中央政府每年会给各地政府规模不等的资金，以“转移支付”的名义计入地方财政收入，以实现各地公共服务水平的均等化。分税制一实施，央地财政的结构马上就变了——1993年，地方财政收入占全国的78%，1994年，下降到了44.3%。此后多年，一直在50%左右的比重徘徊。也就是说，中央税收收入多，但支出并不高，地方的税收收入比较少，但支出增幅明显。地方政府，鸭梨山大。
从大类来说，地方政府的财政收入主要来源于两项：一般公共预算收入、政府性基金预算收入。其中，地方一般公共预算收入主要由税收收入和非税收入构成，里面包含本级税收和转移支付，而政府性基金预算收入里，“土地出让金”是一项相当重要的来源。时间追溯回1996年，第一家土地储备中心成立，随后遍地开花。各地通过廉价征用、收购和储备农村集体用地，将其转化为建设用地，获得土地收益，以维持地方财政支出的正常运转。后来的事情，大家都知道了。经过1998 年的住房制度改革和1999年的有关土地的招拍挂出让制度改革之后，土地出让收入暴增。从1996年的600亿左右，到2018年，已经膨胀到超过6万亿了……
而且，所谓的“土地财政收入”并不只包括出让金一项。在地方政府的税收收入中，房产税、契税、土地增值税、耕地占用税和城镇土地使用税统称为房地产“五税”，直接和土地开发息息相关。那么，地方财政究竟有多依赖卖地，或者说，土地财政呢？用土地出让金+五税，除以地方财政总收入，可以看到一条震荡向上的曲线。
到了2018年，土地财政收入已经撑起了地方财政总收入的半边天。
此外，围绕土地出让，已经形成了一种神奇的，滚动循环的金融模式——地方政府可以通过财政担保和土地抵押的方式，取得金融贷款来投入城市建设。
在这个模式中，地方政府在卖地收入之外，还获得了城市建设中的以建筑业、房地产业等增值税为主的财政收入。
如果加上这一部分“隐蔽收入”，土地财政的占比还要更高。
总而言之，如果把地方政府看成是公司，那么，这个公司不但开支相当大，而且收入还低，年年亏本，生存困难。
一旦选择卖地，一切就不一样了。不但能获得高额收入，拉动各类税收，还可以拥有城市建设的政绩——这么一本万利的生意摆在面前，没有不动心的理由。
但是，很明显，10月9日发布的《方案》正在试图扭转这个困局——它开启了一个未来的趋势：
中央政府会逐步给地方让渡更多的财权，让地方政府有足够的进账，至少，能逐步解决生存的问题。
那么，《方案》和房地产市场之间，会产生怎样的化学反应呢？
说实在的，很难孤立地去下定论。但是，如果站在更宏大的角度，去审视房地产市场调控和财税制度变革的大背景，就很容易看到端倪。
这一轮房地产调控，转变是巨大的。
局姐在《房地产，正式挥别“夜壶”时代？》提到过，中国住房制度的最大特色之一，就是一直从属于宏观调控的大局。
地产行业突飞猛进的这十几年，三次大规模的房地产刺激政策出台，背景都是经济下行。而当GDP反弹，房价飞涨，新一轮的打压政策又会再次出台。
周而复始。
这一轮调控的思路确实有所转变，探索建立房地产市场长效机制，不只是说说而已——至少在7 月 30 日，中央政治局会议已经首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，直接断掉了房地产的“夜壶”属性。
回头想想从5月到现在，针对房企的融资监管路线，局姐赶紧关注了一下最近的卖地新闻。
《每日经济新闻》上，有这样的表述：
“自10月8日以来，各地土拍不断。尤其是华东地区多个城市接连出让土地，仅10月10日~11日两天，南京、无锡、苏州等城就有20余宗地块入市，但“底价成交”频现，土地市场透出阵阵凉意。”
他们是不想买吗？他们是没钱买不起啊！
再看这一次的财税制度改革，除了上文分析的，多给地方输一些血之外，还隐藏着更多“造血”的小心思：
消费税从生产环节后移到消费环节征收，是冲着“扶持地方消费市场”去的；
增值税留抵退税是今年4月新增的优惠政策，可以增加企业的现金流，扶持企业发展；
增值税分成比例不变，有利于稳定社会预期，鼓励地方政府营造实干兴业的政策环境……
因此，大概可以有这样的结论——
首先，税收收入的重新划分，会让地方政府腰包更鼓，减少他们的财政压力。
其次，《方案》是一个明确的信号，再次提醒各地政府：发展方向已经变了！必须重新认知经济与房地产的关系，与土地财政“脱钩”，把更多的精力放到实业中去。
但是，能降房价吗？未必。
局姐更倾向于认为，《方案》有利于房价保持平稳。
房价上涨与否，长期来看，还是靠供需关系决定的。对于强土地依赖度的城市而言，地方政府卖地冲动降低，能让土地出让更为理性，更多考虑到供需匹配，从而让房价在比较长的一段时间内保持健康稳定。
嗯，接下来，就该是房产税了。
以上。
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