二狗子，老家政府喊你回去买房啦！
明明2020年开场才几天，你老家的政府啊，已经按捺不住鸡冻的心情了——
眼看春节要到了！北上广深的Mary、Vivian和David即将回老家，马上要变回翠花、大妮和二狗子啦！
他们啊，别看天天在CBD出没，看上去光鲜亮丽的，好不容易下班了，要折腾上一两小时，才能回城郊那个出租屋！想买个房吧，一平米动不动要五万十万，看看兜里那点薪水，折腾一年，恐怕都买不到一个洗手间。
你说，要是他们过年回老家一看，发现这儿房子又大，价格又实惠，一平方才几千块钱，不到大城市的一个零头。这一激动，随手就随了返乡置业的大流，在老家买上两套房子，那该多好啊！
快！把财政补贴掏出来，让他们拿去楼市，花！
于是乎，跨年这几天，四五六线小城的楼市补贴，一波接一波出现了。
打响财政补贴“第一枪”的，是湖南省衡阳市衡东县。
2020年1月1日至3月31日，衡东县举行第二届房交会。开幕式上，衡东县宣布大利好：
房交会期间，购买住宅、车库车位、商业铺面的市民，均可享受契税、房产登记、营业执照办理等费用的减免，最高可享受契税全额补贴。
具体的补贴内容，也在网上挂出来了。
一套房能省多少钱呢？
如果你购买的是90平米的住宅，均价4200元/㎡（衡东县当前均价为4164元），房价大概37.8万元。（忍不住感慨下：好便宜啊！）
首套房税率1%，可以返还100%，相当于财政补贴你3780元，第二套房税率1.5%，可以返还2/3，还是3780元，第三套房税率4%，可以返一半，这次，财政补贴你7560元。
如果你买的是商铺，假设总价100万元，契税税率4%，税额为4万元，补贴一半，2万元；如果购买一个130万元的商铺，先按100万补贴标准补贴2万元，另30万按30%来算，享受契税补贴3600元，共计补贴23600元。
至少补贴房款的1%，相当于政府帮你给房子打了个99折。
此外，基本就是买得越多越大越贵，你可以享受的补贴也就越多的意思。
“春节大促，快来买呀”的心情昭然若揭。
但是，衡东县并不是在这段时间里，第一个给契税补贴的城市。
早在去年11月底，重庆市长寿区就宣布，2019年11月22日至2020年2月28日期间，个人购买房交会参展开发企业新建商品房，并网上签约成功的，可以享受50%的契税补贴。
而四川自贡市富顺县的购房补贴，方式更加简单粗暴：
只要你买的是富顺县城规划区内的新建商品房，县财政就给你补贴——每平200元，以房产证面积为准。
局姐查询了一下数据，吉屋网显示，富顺县当下的新房均价是5262元/平。要是买套100平的房子，房价52.62万，县财政给你返还2万。
这么一算，相当于给房价打了个接近96折，比衡东县的折扣还多。
再看看大城市，不但房价贵上了天，政府不给补贴，开发商和二手业主还分分钟给你涨价！
这一比较，家乡的楼市真是有人情味，温暖有加啊！
那么，为什么四五六线小城这么着急，不惜从财政出钱，也要贴补楼市呢？
因为小城市的库存，确实太大了。
就以衡东县为例吧。
今年前10月，已售总面积72万平方米，库存可售总面积92万平方米。
也就是说，就算不卖地，不建新的房子，只把现有的房子全部卖完，都需要接近13个月的时间。
而全国的数据如何呢？根据易居研究院的数据，2019年11月，100个城市新建商品住宅存销比，即库存去化周期是9.4个月。
衡东县是全国平均水平的1.5倍。
为什么会这样？主要的原因，当然是棚改退潮。
棚改是怎么支撑房价的？局姐曾经在《棚改腰斩！再说一次，不要碰三四五线》里有过详细的解读。
简单点说，遥望2014-2015年，三四五线城市的楼市库存居高不下。为了去库存，同时化解地方政府、银行和开发商间的债务风险，棚改的货币化安置对中小城市明显倾斜，货币化安置总套数中，三四五线城市的占比达到80%。
市民通过拆迁，用旧房换了钱，转头就涌入商品房市场。商品房的成交明显放大，房价、地价都得到了支撑、甚至上涨。
如今，数据为证，棚改投资已然退潮。
对于中小城市楼市成交的拉动，也弱了下来。
时至今日，有的四五六线小城，楼价确实已经撑不住了。
据盐龙网数据监控中心统计，2019年11月份，自贡市本级新房住宅报价均价为6111元/㎡。房价环比跌幅达298元/㎡。
也就是说，一个月跌了快5%！
这样不行啊，年初经济工作会议怎么说的？要稳房价啊，同学们！
眼看着春节返乡的大潮临近，返乡置业市场有望放量，这恐怕是家乡去库存稳房价的最好时间了，当然要好好抓住。不能降价，开发商也怕被前业主打砸，那就政府上！
接下来的这半个多月里，应该会有越来越多的中小城市，针对楼市，给出五花八门的财政补贴。
二狗子，你老家在喊你回家买房啊！
所以，最大的问题来了！二狗子和翠花们要不要趁着春节，在老家买套价格便宜量又足，还有补贴的房子呢？
看过《棚改腰斩！再说一次，不要碰三四五线》的小伙伴们都知道，一般来说，站在投资的角度，局姐是不太建议买三四五线城市的房子的。
但是，鉴于很多小伙伴的父母还在家乡，买房同时也是改善亲人的生活条件，所以，只要这个城市不是个一买房就跌，毫无希望的“大坑”，买上一套，也都是可以接受的。
怎么判断你家乡是不是“大坑”呢？局姐教你几个判断指标。
首先，看城市是否有足够的钱。
包括人均 GDP、人均可支配收入等。这些数据和住宅成交面积有正相关的关系。也就是说，你家乡的人越有钱，对房价的支撑就越好。
顺便也可以看看房价收入比。
有数据显示，三四线城市房价收入比持续处于较低水平，截至 2017 年末，一二线城市房价收入比为 8.9 倍、三四线城市仅 5.8 倍。
如果你的城市房价收入比很低，说明买房对于普通人来说更容易，房价的下跌空间也更小。
其次，看城市未来会不会有源源不断的人口流入。
今年年中，华创证券针对三四线楼市做了一个调研，惊讶地发现，在棚改退潮之后，一个城市的城镇化率低，房价反而越难跌。
为什么？华创证券是这么解释的：
“纵向回顾各国城镇化率的历史增长进程，其中在城镇化率 30%-50%阶段，城镇化率提升速度最快，而大部分县城城镇化率低于50%也意味着，未来三四线城市中部分城市的城镇化进程仍处于红利释放阶段。”
当然，就算城镇化率再低，也得有人口愿意进城，才能长远支撑房价。常住人口流出比较多的，比如天门、鸡西、大兴安岭、荆州、大庆、南阳、开封、鹤岗……这些明显处于收缩中的城市，就不要考虑了。
最后，在城市数据之外，要看一下房地产相关数据，比如库存去化周期。
在上面，局姐写过，2019年11月，100个城市新建商品住宅存销比，即库存去化周期是9.4个月。
如果存销比太大，高于这个数字，说明整体去化压力大，房价在短期里有下跌的压力，可能会有各种以价换量的方式出现。如果存销比比较小，说明这个城市的市场供不应求，那可能就到“防涨价”的时间段了。
以上。
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