小长假楼市反转！上涨行情重启还是回光返照？
捱过这个小长假，久旱的楼市有了久违的热度。
首当其冲的，是成交量涨起来了。
小长假期间，北上广深公布的楼市成交数据全面反超去年同期，就连成都之类的二线城市，成交量也和去年非常接近了。
地产业内一片拍手称快：
迟到的“小阳春”终于到了！2020年地狱难度的开局终于熬过去了！一波行情就要来了！
搞得看房的人都开始焦虑了。
就说广州吧，有些急着下手的购房者整个五一都在不同售楼处穿梭看房，结果，看到的不少，都是类似这样的画面……
济济一堂，十分壮观。
甚至有在看二手的小伙伴告诉局姐，业主经过五一的扎堆看房，感觉市场热起来了，腰杆一硬，都开始反价了……
许多人问，当下的楼市成交回暖，到底是重启了新一轮行情，还是下一轮低迷之前的回光返照？
具体到城市，哪里要赶紧入手，哪里还可以再等等？
今天这一篇，就解决这个问题。
我们先仔细看看今天刷屏了的，一线城市小长假的“战绩”。
北京：
2019年5月前4天，二手房网签134套，新建住宅网签242套，合计376套；2020年同期二手房网签139套，新建住宅网签666套，合计805套。
同比上涨114%。
深圳：
2019年5月前4日商品住宅网签286套；2020年同期商品住宅网签299套。
同比上涨4.5%。
广州：
2019年5月前3日网签302套；2020年同期网签352套。
同比上涨16.56%。
上海：
小长假期间（5.1-5.5）新建商品住宅成交15.7万平方米。
比去年假期增加207.8%。
同比去年五一小长假，数据看起来好得可以上天。
但这里要说三个比较特殊的点：
1、对于很多城市来说，网签数据，尤其是新建商品住宅的网签数据，一定是滞后的。
所以，网签数据，尤其是一手网签数据并不能完全反映当下的市场情况。
2、这个五一十分特殊。
因为疫情把人困在家中，整个二月和三月，许多人的购房计划，甚至签约的计划，其实都是被迫延迟了的。
3、以往的五一，很多人会选择举家出行，所以成交数据是非常惨淡的。今年，由于疫情还有余威，出行人数不多，大家不得不在本地待着。
既然不出门，看看房也是不错的选择。对于一线城市而言，看房人数和签约人数比较去年同期更多，是可以理解的。
综上分析，这次五一小长假的网签数据，不少是疫情之后积压的需求，以及从年初至今积压的签约。光依据这几天的数据去讨论楼市是否火爆，是有点过于片面了。
真实的情况是什么样子呢？
我们可以拉长一点时间，拿4月份的成交数据来看一下。
比起3月份，4月份的成交套数和面积是有回升，但似乎也并没有好到天上去。
更能体现成交热度的是二手。
易居房地产研究院的数据显示，2020年4月13城二手房成交量已经恢复到了与去年3月相当。当然了，比起去年4月还是有些差距的。
再联系5月初的成交情况，全国范围内，楼市“红五月”的大趋势是可以预期的，但是持续性怎么样呢？
那就要看接下来的政策走势了。
这一波楼市回暖，原因是很多样的：
首先，疫情基本平稳了，压抑的买房需求，尤其是疫情期间积累的改善性需求，以及学位房的需求喷涌而出；
其次，4月20日，房地产市场迎来了近期最大的一波降息，首套房与二套房的房贷利率都下调了10个基点以上；
最后，全国各地一直在借人才安居政策松绑限购，也在对楼市成交回暖推波助澜。
除了疫情带来的，市场需求的集中释放，其他都是调控政策趋松导致的。
所以，接下来市场会不会一路走高，主要还得看政策，包括信贷政策以及购房资格方面。
需要格外关注的，是5月20日、6月20日两次的LPR走势，以及5月22日的两会。
如果LPR继续保持下行，如果两会对于房地产的态度有向好的变化，那么，这一波热度就会旺盛地持续到下半年。
反之，五六月一过，可能也就消停了。
各地都在拼命卖地，土地市场已经先一波热起来了，地方政府的态度明明白白地摆在那，接下来，就看高层的意志了。
此外，想额外说说城市。
在小长假的一线城市成交数据里，有两个地方尤其突出：
北京和上海。
再把4月份的分城市成交数据拿出来看一下。
四个一线城市里，环比上个月来看，也是北京和上海的复苏趋势最明显。
深圳楼市从去年下半年开始疯，刚刚过去的4月里，遭到了的当头棒喝。
接下来，就算房价还能稍微爬爬坡，这一波投资价值也已经被透支了。
而北京和上海的楼市都已经低迷了两三年，北京相对之前的房价高点，还有幅度不小的下跌。相对而言，这两个城市处在更好的买点之上。
广州也在复苏，但还是一贯地温吞。
而二三线城市也有着自己的分化。
从一手来看，重庆、徐州、郑州和东莞的成交很畅旺。如果结合二手来看，长三角的南通、宁波、常州、南京、无锡，珠三角的东莞、佛山，环京的唐山热度都很高。
还是那句话，要买房，尽量选择人口流入和资金流入排前的城市。
当然，对于前期热过了头的杭州和苏州，除非能摇到一二手倒挂的新房，要不，真的不要追涨了。
此外，对于三四五线城市来说……
这么说吧，昨天，重仓三四五线城市的“大户”碧桂园请上了汪涵和大张伟，在抖音上搞了一场轰轰烈烈的直播卖房。
光是这两个人的名字拿出来，就已经综艺感十足了。不吹不黑地说，这场直播也是至今为止局姐见到的所有房企直播里，现场发挥最流畅的。
虽然在评论里时不时有那么一点点的不和谐音……
两个小时的直播，局姐看满了全程。从辽宁到湖北到海南，各大区域总纷纷站出来发红包，小龙虾发了好几波，最后抽的大奖也非常给力。
当天深夜，碧桂园的官方渠道拿出了自己的结案报告：
收视率非常好，然鹅完全不提带货的效果。
大哥，你们是来卖自家5块5换5万5的代金券的，不是请涵哥和大老师来拍综艺的啊……
再看看各头部房企1-4月份的销售业绩。
在这个表格里，能看出两点：
1、房企前四个月销售普遍不及格，今年剩下的八个月出货回款的鸭梨超大。一方面要赌后市的政策松动，一方面得抓紧这确定红火的两个月，想尽办法“花样抢收”。
2、基本上，在这个楼市的极端困难时期，重仓一二线的房企不一定销售会很牛，但是不重仓的，一定不太牛。
嗯，某大这个神奇的房企，除外。
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