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楼市的下半年,被悄悄泼了一盆冷水

局姐本尊 地产知识局 2020-11-20



作者|局姐 
来源|地产知识局(ID:dichanzhishiju)



 


今天早上,6月份的LPR公布了。

 

意料之中的,没有降息。



同一天,央妈还公布了1200亿元的逆回购操作,利率与此前持平,没有任何变化。

  


虽然6月17号的国常会上再次强调,要进一步引导贷款利率和债券利率下行,但是,从央妈的实际行动来看,已经是连续第二个月稳住降息的步伐了。

 

这个动作,会代表楼市的一些新趋势吗?

 

今天局姐就来说说这个话题。

 


 


无论愿不愿意承认,6月过半,楼市,至少一二线楼市的回暖,已经基本坐实了。

 

深圳和杭州作为这一轮楼市爆发的第一梯队,已经火上了天。每天的新闻都在强行刷新我对这两个城市的认识。

 

比如说,月初,杭州远洋西溪公馆推出了959套房,报名“打新”摇号的人高达六万,冻结了至少240亿元的资金,平均63个人抢一套房,中签率1.6%。

 

 

240亿元是什么概念?大概是内地一个县级市一年的GDP吧。

 

而深圳的“打新”,魔幻程度只能说是青出于蓝。


 

先是金融街融御华府深夜开放认筹,排队人数太多被叫停,394套房被近9000人争抢,中签率不到5%;

 

再是宝安中心区的新锦安海纳公馆宣布这一期开盘只推出5套房,你没看错,就是5套!这下,几千人蜂拥抢房,楼盘的中签率可能都不到1%。

 

因为新盘限价,只要开盘价能比周边二手房的均价便宜1万元,每买到1平米,理论上就赚到1万块钱,100平米就是100万,简单粗暴,摇到就是赚到。

 

那些真正的刚需客,真的只能来陪个跑。他们哪等得了百分之几的中签率?只能涌向二手房市场,或者外溢。

 

所以,承接深圳外溢的那些城市,东莞、惠州甚至广州,楼市都已经转头向上,而杭州附近的南京、上海,也都有了不小的热度。

 

70城数据中,可以清清楚楚地看到楼市企稳的趋势。


 

如果分城市来看,一二线城市地产销量的回升,就更加明显了。

 

 

以至于,在6月18日举行的陆家嘴论坛上,高层的发言都在坐实全国楼市的回温:

 

“在统筹疫情防控和复工复产方面取得重大阶段性成果,各类经济指标已经出现边际改善。……一些消费零售指标也出现积极变化,车市和楼市均在回暖。

 

嗯?怎么听出了一丝丝满意的味道?

 


 


有些人可能会觉得奇怪。


明明年初的疫情重创实体经济,为了稳住摇摇欲坠的就业率,把地摊经济都给逼出来了,这一波楼市的回暖,是怎么形成的呢?

 

今年的市场,面临太多的突发变量了。

 

凉了大半年的楼市,撞上了动不动就卷土重来的严重疫情,还有大国之间的摩擦加剧、外贸受冲击、美股市场跌宕起伏、香港揽炒,台湾搅局……

 

经济遭遇了当头一棒,各地写字楼的空置率一天比一天高。大家心中,多少怀着点儿惴惴不安。

 

实业不好做,不如找点保值的投资渠道。

 

出于过往的经验里,对“夜壶”根深蒂固的路径依赖,不少手中还有余粮的朋友趁着疫情还没过就早早开始看房。


早在今年2月,我就写过一个朋友的故事《为了抢套房子,这届购房者也太拼了吧!》,现在回头再看,所有的焦虑都只基于一个判断——放水。

 

深圳这种金融城市闹出经营贷流入楼市的传言就不用提了。


虽然去年开始的LPR改革,区隔了1年期和5年期的贷款利率,但在降息的大环境里,5年期LPR利率终究无法独善其身,跟着降了两次,累计15个基点。

 

降息传导到房贷上,首套平均房贷利率连降6月,一泻千里。

 

 

本着“房住不炒”的大原则,贷款对于首套房更加支持,所以首贷利率下降的幅度,事实上比15个基点还大。

 

刚刚新鲜出炉的融360大数据显示,所有城市的6月首贷利率已经全线降到6%以下了。

 

这个水平,在历史上来看,真算是非常低的。

 

在历史上,只要利率持续走低,楼市必然回暖,这是颠扑不破的真理。

 

只不过,现在再也没有同涨同跌的行情了,而是一个个城市用独立的供需系统和调控政策,精准圈出自己的楼市轨迹而已。

 

深圳涨疯了,不代表全国都要涨,这不,大湾区西岸的中山和江门,不还跌声一片嘛。

 

绝大部分三四线城市的销售量,也并没有好起来啊。





那么,为什么最近两个月降息又停了呢?

 

因为这两个月,经济指标已经肉眼可见地改善了。

 

比如说,社会消费品零售总额,降幅比4月份收窄4.7个百分点,已经是连续三个月上涨了。

 


又比如说,复工复产推进之下,5月规模以上工业增加值(PPI)同比从3.9%提高到4.4%,已基本恢复到正常水平。


 

数据好转的代价是,水真的已经放得太多了。

 

在央妈6月发布的2020年5月金融统计数据报告中可以看到,广义货币(M2)余额210.02万亿元,同比增长11.1%。

 

这个放水的幅度,已经是近三年来最高值。如果还闭着眼睛放水,眼看又要进入下一波过热的漩涡了。

 


所以,央行行长易纲在前几天的陆家嘴论坛上,是这样说的:

 

 “疫情应对期间的金融支持政策具有阶段性,要注重政策设计激励相容,防范道德风险,要关注政策的‘后遗症‘,总量要适度,并提前考虑政策工具的适时退出。

 

银保监会主席的表述是:

 

“世界上没有免费的午餐,怎么能够让这么多中央银行开动印钞机,去无限量地印发货币呢……中国十分珍惜常规状态的货币财政政策,我们不会搞大水漫灌,更不会搞赤字货币化和负利率。

 

增长加速,往往意味着降准降息的尾声。今年下半年,如果疫情不反复,大规模降准降息,出现的可能性似乎已经不大了。

 

毕竟,过去几个星期中,央行一直在收紧短端的流动性,最敏感的国债利率已经在偷偷往上涨了。

 

 

至于下半年的楼市究竟会怎么走,局姐觉得,当各个城市已经形成了非常个性化的趋势,就越来越难一概而论了。

 

总的来说,一二线城市回暖的趋势还会继续,但是,大概率会弱于上半年。毕竟,流动性是一方面,7、8月楼市的传统淡季是另一方面。

 

至于具体到某个城市,在楼市跌宕起伏中到底走到了哪一个阶段,还是得老老实实地观察市场供需,研究当地成交数据的涨跌哇。


以上。



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