黄埔，下一个炒房圣地？
今天，好几个房产群里都爆出了“黄埔区限购放松”的消息。
半天之后，官方辟谣了：
“如果是广州户籍家庭，若在市区已有一套，那么只能再买一套；如果是非广州户籍，则需要在黄埔工作半年（缴纳社保）、本科以上学历，限制在黄埔购置一套。”
虽然是个乌龙，但很多吃瓜群众就此对黄埔限购政策走向有了些许猜想。
去年12月，黄埔传出针对人才放松限购的消息，今年5月，细则才正式确定：
只要拥有本科以上学历+黄埔区半年社保/个税，就可以不受户籍限制，在区内购买一套商品住房。
这个产业基础不错，区位优势明显，房价不高，又踩在大湾区科技创新走廊规划和一线城市广州“东进”大方向上的区域，彻底成了当红炸子鸡。
一手楼盘开始尝试提价，深圳管家公司转战广州，刚刚过去的端午几天，已经有不少楼盘联手分销渠道，连同房产大V一起，带着全国人民团购黄埔，实力扫盘。
（图片来源：微信朋友圈）
群里铺天盖地的团购讯息，以及端午探盘时，售楼部里摆出的一大排渠道名单，局姐真有一种恍若置身深圳楼市的感觉。
黄埔，这个被比作深圳南山区的地方，越来越像，下一个炒房圣地了。
它未来会怎样？值得买吗？哪些楼盘会有入手潜力，又有多少坑呢？
我们以科学城板块为例，从近段时间各大楼盘的混战说起。
搅动一池春水的，是超级大盘——黄埔中央城的入市。
从地图可以看到，在科学城板块，当下入市的几个新盘里，中央城离地铁最远，周边配套也平平无奇，但是，禁不住体量大啊——2.5万户，建筑面积270万平方米。
这是什么概念呢？总户数接近于广州第一大盘祈福新村，相当于周边大盘的4-5倍。
这个巨无霸还没面世，就已经成为整个东部楼市的漩涡中心。
周边楼价都已经4万上下了，中央城还宣称有2.9万每平的低价，明摆着是来踢馆的。
加上各路媒体和中介的渲染和炒作，周边竞品楼盘们顿时压力倍增，纷纷提前出招，掀起各种价格战，只为赶在中央城开盘之前，尽快完成去化。
去年高价入市的大壮名城，端午前紧急宣布降价抢客，开盘时单价高达5万+，这次的特价单位最低只要4.1万。
今年上半年的网红盘品秀星樾顶着老业主学位维权的鸭梨，将团购推向了全国，售楼部入口处，摆满了各路渠道和全国楼市大V的接待台。
实地常春藤和品秀星樾还有个骚操作，直接去中央城附近扎堆举牌……
只要有中央城的认筹单，就给你额外10万元折扣，看你动心不动心。
尽管周边各盘赤裸裸地卖力抢客，开盘之前，局姐在中央城售楼部看到的，依然是人山人海。
销售小姐姐偷偷说，5万元享受vip选房的名额已经截止，现在只能下2万元筹金，等vip选好房，再入场选房了。
一副超级抢手的样子。
然鹅这一切，在中央城开盘那一刻，整，段，垮，掉……
就连区位最差的A1栋，都妥妥超过3万，传说中2字头的房子一套都没看见。
那些交了5万认筹金想要第一时间捡便宜货的，全都傻眼了。
现场中介告诉局姐，首批只卖出去了不到5成。
低价引人入坑，一看认筹人数远超预期，就挂个高价卖，这个操作，多少有点骚了。
这种操作局姐在上一条推文《端午看房吗？给几十万还不受法律保护那种》里提过，没想到这么快就有了赤裸裸的实例。
周边的楼盘可以暂时松一口气了，一场价格恶战暂时偃旗息鼓。
话说回来，虽然临场提价让人不爽，但黄埔中央城3万起的价格依然有很大优势——
比品秀星樾便宜了大几千呢，甚至比隔壁东荟城的二手还要便宜，“抢科学城蛋糕”的心思，已经十分明显了。
虽然起步便宜，但中央城体量非常大，这就意味着开发周期长不说，房价在很长一段时间内也难以涨上去。
祈福新村和亚运城，这两个广州超级大盘的房价，都曾经被巨大的供应量严重拖累过。
亚运城十年前的入市价格为1.1万元，十年后，新房价格不过2.8万元，涨幅跑输大市不说，二手市场的价格也被压得死死的。
那么，可以预期，中央城即将释放的巨量供应足以在很长一段时间内，熨平前期投资者的投资涨幅。
此外，黄埔中央城在售楼栋还有一个非常大的不利因素——
挨着两个重点保护文物单位：法雨寺和思德园。
法雨寺是个古寺庙，思德园是专门为黄埔区居民提供骨灰存放服务的地方。
开发商鸡贼地没有把它标上沙盘，位置大概是红线框出的这一块。
所以，在售的A1栋所有南向的房子，都享有一线庙堂景观，同样的问题，也会出现在A区甚至J区的其他楼栋中。
此外，还有一个很大的问题——中央城是旧改项目，天生自带一块回迁房。
上面沙盘图里，左边蓝圈圈出的这片绿意葱茏的区域，事实上就是火村村民的回迁房聚集区。
关于回迁房对小区居住体验，以及后期房价涨幅的影响，就不展开说了。真正住过回迁房附近的都懂。
而回过头来看看，和中央城“日常互黑”的品秀星樾，三大国企开发商联手，均价3.7万+，胜在位置距离香雪地铁口稍近，没有回迁房，整个小区居住氛围比较纯粹。
但隐藏的坑也不少。除了地下挖空，全是地铁修理厂，房子修在“盖板”上，以及机械车位这些小问题之外，还有一个关系到楼盘升值的大问号——
学位。
从业主们提供的信息看，上半年，品秀星樾靠“九年一贯制二中入驻”真真切切收割了不少购房者，然后……
局姐在现场问起，销售小姐姐也是同样的口径：
“我们的学校是建好了交给政府统一安排的，不知道具体是哪一所……我们并不是主打学位的啊！你要那么在意学位，去越秀区买啊！”
好的吧。
因为学位不确定，下定变成一场豪赌，胜了当然皆大欢喜，一旦败了，投资潜力立马下降好几个档次，自住的话，也只能用1公里之外的地铁口自我安抚一下了。
顺便说一句，踩盘时，中央城的销售小姐姐悄悄说，将有“华字头”名校入驻，至于是真是假，就不知道了。
薛定谔的学位，这种故事我们听得太多了。
至于周边的大壮名城，双地铁上盖+九年一贯制华师附确定入驻，周边还有万达广场，确实是硬指标最好的盘了，但是产品本身就……嗯，实在比较糟心。
在前期卖5万+的时候，性价比确实就是渣，端午后，案场给出的特价单位大概4.5-4.7万。
就只是为了学位，也不在乎娃和谁一起读书的话，可以去看一下，其他就不建议了。
说了这么多个盘，讲讲趋势吧。
在票圈被赋予“下一个深圳南山”期待的黄埔区，这半年来，楼市真的起飞了吗？
局姐拉了一下近两年黄埔的一手成交量。和预期相反，成交并没有涨得很凶，今年上半年似乎还有点下滑。
而在二手市场上，挂牌价从去年12月开始走上坡路，到了近几个月，不涨反降。
数据过于冰冷，当然，你愿意的话，也可以解读为大涨前的寂静。
所以，黄埔接下来会涨吗？
局姐认可黄埔当下的所有概念对房价的支持，但在这儿只说一点：千万不要忽略黄埔未来的天量供应。
黄埔中央城之外，在售的品秀星樾和实地常春藤后续供应量也不小，而位于鱼珠的富力茅岗旧改项目马上也要入市了，总建面 230万平，是个和黄埔中央城一样的大家伙。
掰指头数一数，在黄埔区，光是今年内陆续启动，即将入市的旧改项目，就有60个。
旧改项目是双刃剑。一方面改造城市界面，提升居住舒适度，另一方面，会带来大量新增供应。
局姐猜测，由于未来的天量供应，黄埔放松限购或许也是稳房价的手段之一。
但房价，就真不太好预测了。毕竟，如果限购还要进一步松动，炒房团和投资客纷纷进场，全盘代入深圳楼市的金融属性，那黄埔就是全国人民的黄埔，也完全不能套用广州当下，强调控，自住为主的逻辑了。
以上。
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