什么！这一轮银行停贷，最受伤的居然是开发商？

最近有消息称，广州的国有四大行的房贷利率已经涨价了！

建行和工行两家大行的首套房从原来的lpr+0.4%调至lpr+0.55%，二套房从lpr+0.6%上调至lpr+0.75%。

意味着，住房贷款200万，30年等额本息，每个月要多还246元。

央妈的儿子们都咋了，为啥要逆势加息呢？

地球人都知道，2020年是中国大放水的一年。

央妈连续三次下调存款准备金率，共释放近1.75万亿的长期资金；先后出台1.8亿再贷款、再贴现政策；截至2020年11月，累计发放普惠小微信用贷款3.4万亿。

而全年“麻辣粉”净投放1.6万亿。

财爸则发行了1万亿的特别国债，用于公共卫生等基础设施建设和抗疫相关支出，包含支持中小微企业发展。

这么多资金，是确定没有流入到楼市吗？

呵呵。

所以，来看看资金是怎么流入楼市的。

从供给端来讲，虽然国内早早地叫停了土地储备贷款，但是仍然有各色各样的正规的或违规资金进入土地购置环节。

比如2020年房企境内发债规模约7613亿元，同比增加21.3%。这里面，或多或少，总会有一部分流入了土拍环节。

更别提保险资金、房地产基金等大规模资金了。保险资金是最喜欢来钱快，来钱多的房地产行业了。

据银保监会数据，保险资金运用余额2020年为21.7万亿元，同比增长17%。

虽然2020年中央高层会议，各部门，继续强调房住不炒，限制资金流入房地产行业。

但是2020年前10个月的土地购置费同比增长了8.6%，土地均价也是正增长。

难道与市场上飞来飞去的钱无关吗？

再来看看需求侧。

据央妈数据，2020年以个人住房按揭贷款为主的住户中长期贷款增加5.95万亿元，同比增长9.17%。

lpr5年期从上年初的4.8%降到现在的4.65%，按照200万30年等额本息来算，每个月月供少还180元。

虽然不多，但也是利好购房者。

令人掉下巴的是，疫情期间国家支持中小微企业发展反而催生了一大群羊毛客，薅着经营贷的羊毛，最终做的却是买房炒房那点事儿。

经营贷的利率最低可去到3.65%，比最新的5年期lpr整整低了1个百分点，而且，最高可贷10年！

类似的还有税费贷和小微企业贷。税费贷仅仅凭买卖合同就能办一张大额的信用卡，成为许多人首付的资金来源。

这么多随时随地准备着流入楼市的潜在资金，房价不涨，都有点不好意思。

数据也显示，房价确确实实在涨。

国家统计局公布的2020年12月70城房价指数中，超过6成的城市房价是上涨的。

几个重点城市的二手房价涨幅均超过了6%，深圳更是高达14%。

在深圳买房，买到就是赚到，成了深圳以及各地炒房客的信仰。

就连上一年7月出台的最严限购政策也挡不住深圳房价上涨的势头，毕竟，巨大的利益摆在这里，资本总是要想方设法逐利的。

所以，一直到现在，深圳的调控，还在不停打补丁，补各种灰色地带的漏洞。

讲到这里，是国内大放水造成了楼市的泡沫吗？

一定程度上来讲，是的。

那怎么办？

有人说，那就不放水呗。

对，也不对。

如果停止放水，也就切断了经济复苏和发展的动力，所以，只能单单堵住往楼市的水，不能切断所有的水源。

在楼市的供给端看，从去年下半年开始，已经有政策出台了。

第一，设置房企三道红线，限制房企债务规模及增速。

第二，给各银行设置两道红线，限制房地产领域贷款规模。

第三，2020年11月13日，银保监会印发《中国银保监会关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，明确保险资金所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。

以上三条政策能够有效地降低债市资金和保险资金大量流入房企，减少土地的高溢价。

从需求端入手，要不直接把LPR抬高吧？这样子炒房的人按揭贷款的成本就高了。

那肯定不行。

要想抬高LPR，央行就得高利率大量地投放“麻辣粉”，还要进行逆回购。

不过要是这么做了，在抬高LPR的同时，也推高了企业的贷款利率，这会使得疫情之下的企业状况更加恶劣。

所以只能提高房贷利率中的银行加点。

可不，广州的国有行已经在行动了，房贷中的银行加点普遍上涨了15个BP，使得新增房贷的成本变得更高了，在一定程度上减少的有效需求。

在提高银行加点的同时，还有传闻说，房贷的审批速度也放慢了，也在一定程度上给楼市交易降了温。

至于经营贷，央行已经对这种违规行为有所察觉了，要求银行加强自查行为。

但会有一定的难度，因为疫情期间企业的借款比较多，很难查清企业的哪些借款用谁的名字买了房。

但无论如何，银行将会加强新增的经营贷的审批，多多少少，会进一步抑制经营贷流向楼市的规模。

最后，说点题外话。

这一轮“收水”里，银行对于房贷审批和放款的速度明显变慢了，好多11月份开始申请房贷的朋友，一直到现在，都没有等来放款。

但是，讲真，放款变慢这件事，对买房的人影响其实是相对比较小的，最受伤的，除了卖一买一的换房族，就是钱紧的开发商了。

难怪不少业内人士都出来开怼了……

卖了房子，却要几个月之后才能收到回款，对于在三道红线下苦苦挣扎的房企来说，真是雪上加霜。

该怎么破？当然不能把命运交到银行的手上。

大橘觉着，如果有能力，蹭一蹭海外发债这一波热潮，那当然是极好的，但对于绝大部分中小房企而言，更实在的方式，还是老老实实拉开价差，用大比例的折扣，多争取一些一次性付款的客户。

毕竟，快要过年了。要想活到明年，得先活过当下啊。

以上。

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