第七次人口普查，透露了哪些楼市的红利？

千呼万唤始出来。

今天上午，第七次全国人口普查结果，对，就是那个难产的数据，终于披露了。

背后怎么盖棺的不知道，反正定论是有了。虽然总的数字还在增加，比之前预想的好太多，但大趋势并没有变——

大家确实越来越不想生了。

毕竟，人口增速放缓，甚至下跌，是全世界的问题。日本、韩国、欧美发达国家，哪个不是这么过来的？

但从楼市的角度，局姐捋了一下数据，发现一些结构性的机会，正在崛起。

（P.S. 楼市干货直接拉到最后一part）

2020年，全国人口超过了14亿，与2010年相比，增加了7206万人，年平均增长率0.53%。

这个增长率，怎么说呢，不但比上一个十年要低，也可以说得上是从建国至今最低的。

对此，官方在新闻发布会上的解释是：

“育龄妇女特别是生育旺盛期妇女数量的持续下降，还有人们生育时间的推迟，以及生育养育成本的提高。”

可以生育的人减少了不说，大家还普遍不愿意早生。

为啥？养娃、鸡娃实在是太贵了！这个世界如此内卷，谁敢轻易选择hard模式？

年轻人还是更倾向于先躺平。

其实，过去几年，政策一直在向鼓励生育倾斜，先后放开单独二孩、全面二孩。

但仔细看一下每年的出生人口就会发现，除了放开生育那两年，人口迎来了一个小高峰，之后，数据一路下滑。

2020年，出生人口的官宣数据是1200万，毫无疑问是建国以来最低的一年。

这或许就像央妈前段时间的人口报告中所说的，我们“高估了鼓励生育的结果”。

所以，未来我们的人口结构，大概率是这样子的。

而具体到每个省，大概是这样的：

人口增长最快的省份是广东，其次是浙江、江苏和山东。

一个在大湾区，两个在长三角。

而人口萎缩的省份有六个。包括甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江。

妥妥的“铁锈地带”。

再看看城镇化率。

普查结果显示，居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%。

第六次普查中，这个数据为49.68%。

看图也能看出来，中国的城镇化已经进入了加速发展时期。

从国际经验来说，大概在城镇化率到达70% 以后，房地产的黄金时期就过去了。房价涨幅会放缓。

但是，我们有不一样的国情。

首先，中国施行的是城乡二元结构的户籍制度。

有一种说法是，因为七普中，户籍人口城镇化率仅为45.4%，距离国际标准70%还有距离，所以房地产的黄金期，还有很长。

局姐想强调一下，户籍人口城镇化率的数字也并不准确，许多农村年轻人早就在城市安居乐业，却因为宅基地等各种考虑，没有选择城市的户籍。

毕竟，“七普”也说了，2020年流动人口高达3.76亿人。

所以，真实的城镇化数据可能在两者之间，并没有那么乐观，但也不至于悲观。

其次，如果我们拉出去年的，每个省份的分数据，会发现一个有趣的现象。

去年这一年时间，楼市涨得最快的区域，大都是城镇化率排在最前面的区域。

比如说，城镇化率接近90%的上海，在85%以上的北京，以及70%以上的广东。

而那些城镇化率快速增长的区域，比如贵州、湖南、河南、河北，房价的涨幅并没有真的实现跨越式的发展。

为什么呢？

按照任泽平之前的观点，城镇化大致可以分为两个阶段。

城镇化率在60%之前，人口主要是从农村迁移到城市；如果城镇化一旦超过60%，就进入了分化阶段，三四线城市人口开始向大都市圈、大城市群和区域中心城市聚集。

那么，如果分区域来说，对于欠发达的区域而言，城镇化最要来自于本地农村人口向城市迁移，而对于发达区域而言，城市人口增长最主要的来源，是和别的城市“抢人才”。

两种城镇人口的来源，谁的购买力强，一目了然。

那么，站在人口的角度，房地产这条赛道上最长的雪坡在哪儿？

我们大概能看到这样三个趋势：

1、聚焦两大都市圈，尤其是大湾区。

从人口绝对数上来看，广东省人口超过一个亿，是全国人口第一大省。

而从人口增量上看，大湾区和长三角的人口增量领跑全国。

广东一个省十年流入了2100万人口，相当于江苏和浙江人口流入总和的1.3倍，几乎相当于一整个内蒙古的人口。

而从城市人口结构上来说，大湾区也有优势。

毕竟，从全国0-14岁的人口比例来看，上海全国最低，仅为9.8%，北京是11.84%，江浙在13%-15%之间，而广东，是18.85%。

而在青壮年比例上，广东的数字几乎是全国最高的……

所以，从地域上看，大湾区很有可能比长三角的潜力更大。

2、小心中部省份。

北方的人口流出已经是不争的事实，但还有一个区域，十年来人口仅仅是微增，看上去很危险。

中部省份。包括湖北、江西、湖南。

如果我们去找近两年的数据，中部省份的数据看上去更危险了。

如果非要在这些人口出现流出迹象的省份置业，尽量盯准单核省会城市。

否则，还不如大湾区和长三角周边，抱紧超级都市的大腿。

3、从产品上看，四房逐渐成为刚需，五房产品会逐渐崛起，而单身公寓似乎在成为另一种刚需。

“家庭户”这个数据很有意思。

数据显示，当前全国共有家庭户49416万户，家庭户人口为129281万人，平均每个家庭户的人口为2.62人。

跌破了三口之家。

这组数据可以和另外一组数据对照看。

发布会上，官方表示，我国出生人口中“二孩”占比由2013年的30%左右上升到2017年的50%左右，此后虽有所下降，但仍然高于40%。

可以想象，四口之家肯定是个趋势，但是丁克家庭，甚至“一人户”的比例，比你想象的更高。

当然，出于学位的考虑，有娃的家庭更倾向于购买住房，四房会逐渐成为刚需。

甚至考虑到多子家庭照顾小孩更需要父母保姆帮衬，五房及以上的大平层会备受青睐。

但是！两口之家，乃至单身人群的数量，也在日益庞大。

他们无娃一身轻，但也有改善居住舒适度的要求。这块庞大的需求最终会被商品房市场接手，还是由公寓甚至租赁市场接手，还有待观察。

以上为正文，来自局姐。

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