潘石屹都救不活的SOHO中国，黑石为啥敢接？

小潘终于撤了。

前天，黑石发出了全面收购要约，以30亿美元，买下了SOHO中国的控股权。

交易完成后，潘石屹、张欣夫妇只保留了9%的股权。

消息传出，作为拥有2024万粉丝的微博大V，当晚，潘石屹在自己的微博上转发了这一消息。

但关闭了评论。

而且，不知道从什么开始，他的微博谨慎地，设置成了仅半年可见。

多次戏称“房子建在这里，带不动的，一毫米都移动不了”的潘石屹，这次，真的放下了他的房子。

曾经的潘石屹风光无两。

从甘肃农家走出来的他，依靠敏锐的经济触角，在90年代海南房地产暴涨中，成功完成了资本的原始积累。

熟悉那个年代的人都知道，那是冒险家的乐园。

1995年，潘石屹与妻子张欣在北京携手创办SOHO中国。

最初的发展顺风顺水。

项目定位足够精准，加上个人住房抵押贷款政策落地，“处女作”SOHO现代城住宅项目大卖，一炮而红。

SOHO中国也得以在土地储备极少的情况下，被尊为“中国最大的品牌商业房地产开发商，改变了投资者的价值观”。

2005年，潘石屹宣布由竞争激烈的住宅市场转向当时的蓝海——商写领域，开启差异化竞争之路。

彼时，商业地产蓬勃发展初期叠加SOHO中国的产品力，上市的写字楼卖得很好。2007年，SOHO中国完成了亚洲地产最大的IPO，一时名声大噪。

2012年，是SOHO中国的高光时刻——

营收达到史上最高的161.43亿元不说，净利润高达105.85亿元。

同年，销售额位居业内榜首的万科集团，营收1031.2亿元，净利润仅为125.5亿元。

二者营收相差9.7倍，但SOHO中国的净利润只比万科少16%！

但，命运之轮此时已开始扭转。

早在两年前，北京已经出台了禁止商业散售的政策，并且，逐年加码。

这一年，潘张夫妇决定第二次变换赛道，从商业地产的“开发—出售”模式退出，转型为自持物业出租。

SOHO中国的自持物业集中在北京上海的核心地段，看起来，不但是非常稳健的资产，还有着巨大的成长性。

但就是这次转变，标志着SOHO中国最辉煌的时代远去，也为日后的经营疲态埋下伏笔。

接下来的近十年里，商业地产供应加速，适逢国家经济去杠杆周期，潘石屹重仓的北京、上海两地，写字楼空置率抬升，租金不断下跌。

我们找到一张2002年以来北京写字楼市场供需比的图片。

经过6年的供不应求之后，从潘石屹宣布转型的2012年开始，北京写字楼供需比急转直上。

2012年当年，北京写字楼租金涨幅74%，2013年，只涨了10%。

到了2020年，供应已经是需求的4倍，写字楼空置率创近十年新高，连租金，都降回了五年前的水平。

面对这样的大环境，潘石屹时常吐槽“包租公”赚钱不易——

在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率都不到3%，比银行贷款的资金成本4%还要低，这个生意怎么做？

所以，虽然嘴上反复说着“我跑不了，那些都是谣言”，身体却很诚实。

2014年伊始，潘石屹开始变卖国内SOHO中国资产，至今，从非核心资产到核心资产，累计套现近300亿元。

不仅“用脚投票”，潘石屹也经常公开表达对国内地产市场的担忧。

2014年，他喊话“中国房地产是泰坦尼克号，就要撞到冰山”；

2015年，他认为房价要降，呼吁年轻人不要买房；

2018年，他更是通过个人微博，分享“国内房地产市场一天比一天畸形”的看法。

但无论他说什么，都没有摁住房价上涨的曲线，也没有改变昔日的地产小弟纷纷摇身成为营收破千亿的房产巨擘，SOHO中国却日渐式微的事实。

据SOHO中国2020年年报显示，2020年公司营业收入约为21.92亿元，仅相当于2012年峰值的13.6%。其中，租金收入、毛利润、净利润率更是全盘下滑。

SOHO中国的“接盘侠”—— “PE之王”黑石，对中国的房地产市场，有着与潘石屹截然相反的判断。

早在2008年，黑石便来到中国，创建了盈石资产管理有限公司。

这是一家专门面向中国商业地产的经营管理机构。

当潘石屹正在缓慢离场时，黑石逐步加仓，甚至激流勇进。

从2010年起，黑石逐渐购入国内多个写字楼、购物中心和商办综合体。在疫情之前的2019年，一年时间，就在中国买下了价值200多亿元的商业地产。

疫情爆发后，黑石更是持续抄底中国。

不仅接手融创旗下的上海香溢花园三期第四栋项目，作价12亿元。

还加大对物流地产的布局，启动了对广州国际机场富力综合物流园项目的收购计划，交易价格超11亿美元。

黑石的掌门人也是个高调唱多的投资大佬。

他甚至专门给自己取了一个中文名——苏世民。

他在2020年新书《苏世民：我的经验与教训》直播发布会上坦言：

“疫情过后，中国会是全球恢复最快、最好的一个国家，在未来世界蓝图中会扮演非常重要的角色。”

而去年的“中国投资年会•年度峰会”上，苏世民更是直接撂下狠话：

“房地产是中国经济中重要的组成部分，如果说你对房地产不感兴趣，就相当于说你对呼吸不感兴趣。”

说到这里，你会不会觉得有点奇怪？

同样是中国的商办资产，为什么在“包租公”潘石屹手上没法赚钱，而海外的黑石却敢持续吃入，并且坚定看好呢？

因为，海外机构持有投资性物业，拥有异于国内的独特优势。

最重要的一点是：他们能拿到便宜的钱。

在美元利率下行的大环境下，海外机构融资环境更宽松，资金压力相对更小，尤其在新冠疫情爆发后，美联储鸽派抬头，货币大放水，直接刺激了利率下行。

我们发现，SOHO中国2019、2020年的全年平均融资成本分别为4.8%和4.7%，基本没有变化。

但地处香港的领展房托，平均借债成本由2019年9月30日的3.52%下跌至2020年9月30日的2.84%。

尽管前日，美联储宣布2023年底前将实现两次加息，但聪明的外资早已利用利率下行的机会，抄底了中国资产。

其次，海外机构拥有更丰富的资本化路径。

SOHO中国依赖租金收入作为营收的主要来源，除去此前提及的“收租不易”，潘石屹还被嘲讽写字楼的“风水不行”。

但以基汇资本、凯德、领展、黑石等为代表的海外机构，他们还有金融投资、物业销售等其他现金收入。

更为关键的是，他们可以通过REITS，对物业进行投资管理和打包出售，获得稳健现金流。

然鹅目前，REITS在我国，还处于“稚嫩期”。

最后，海外机构对商业物业的资产运营和估值提升方面，有更成熟的经验。

还是以黑石为例吧。

2007年，黑石以260亿美元收购希尔顿，经过一顿价值修复的“神操作”后，在2014年分批卖出，最终获利近140亿美元。

2008年，黑石又以10亿元收购上海Channel购物中心，3年后获利4.6亿元。

那么，SOHO中国的这30亿资产包，最后会给“看多中国”的黑石，带来些什么呢？

以上为正文，来自熊先生