又一家房企给自己打了针玻尿酸

6月22日，中国奥园旗下上市公司——奥园美谷披露公告称，计划以挂牌转让的方式，转让京汉置业、北京养嘉所有股权和蓬莱养老35%股权，底价10.2亿元。

公开信息显示，这三个公司持有的，是奥园美谷旗下仅剩的18个地产项目，去年曾给公司贡献80%营收，绝大部分在北京、河北两地。

清仓房地产业务的同时，官宣“梭哈”医美。

消息发布后，资本市场顿时喜大普奔——第二天，奥园美谷放量涨停。

这已经不是第一家跨界医美的房地产公司了。

看起来是两个八杆子也打不着边的行业，如今，却有越来越多的房企“用脚投票”，毅然跨界。

为什么？

先来看看奥园美谷的故事。

奥园美谷的前身是京汉股份，做房地产也是半路出家，最初的主营业务是化纤产业。

但2016年，它眼馋楼市的火爆，做了一个惊人的决定——借壳上市，转身进入房地产。

这赛道本身没有大问题，问题在于选错了区域，重仓了京津冀，尤其是雄安。

雄安地主的名头好听，却带不来实实在在的收入，再加上这几年环京的大环境实在神奇，从2017年开始，房价连跌三年，几乎腰斩。

不仅把华夏幸福这种千亿房企死死按在了生死线上，更别提这新入局的小鱼小虾了。

2020年，京汉股份的净利润转负，当年实现归母净利润-1.35亿元。

这时，奥园出现了。

当年4月，中国奥园宣布以11.6亿元收购京汉29.99%的股份，绝对控股。11月，京汉正式更名为奥园美谷。

当时，很多人以为奥园是馋环京那点地，但紧接着就被打脸了。

可以说，从改名第一天开始，奥园借道转战高利润医美赛道的野心，就没有掩饰过。

今年3月开始，奥园美谷频频出击。不但高调牵手暨南大学医药生物中心、暨源生物，和肌源科技合作设立股权基金，还收购了浙江当地龙头医美机构的股权。

从上游生产到中游的业务拓展，都齐活了。

生怕市场看不到奥园的努力，5月底，奥园美谷总裁胡冉破天荒地公开表态：

“不要低估地产商进军医美行业的决心！”

好吧。

虽然医美业务一分钱都还没赚到，但伴随着转型的动作，乘着今年以来“高歌猛进”的医美板块行情，奥园美谷股价一飞冲天——

从去年10月到今年6月的最高点，8个月内，股价翻了6倍。

这是什么概念呢？就靠着A股市场，奥园美谷的市值一度增加了203亿，按照奥园的持股比例，8个月时间，账面上凭空就多了 60个亿。

而当时奥园收购京汉股份只花了：

11.6亿元。

哦，这还不算这次清仓地产拿回来的钱。

这一系列的骚操作，是不是有点某公司造车内味儿了？万一后期再通过医美业务低价勾个地……那可真是棒棒的。

再回头看看中国奥园。

大张旗鼓切入医美产业的背后，是自身房地产主业的尴尬境地。

从财务数据上看，中国奥园的盈利情况已经出现了瓶颈。

2020年，销售额同比增长13%，涨幅为近五年新低。2021年公司预计销售额同比将进一步下降。

虽然当年的年报显示，奥园的“其他收入”出现了大幅增长，翻了6.4倍，但高增长的背后，有19.9亿是美元贬值后的汇兑收益：

换句话说，纯属碰运气，不是扎扎实实卖房子赚到的钱。

负债方面也不省心。

在“三道红线”的掣肘下，奥园剔除预收款项后的资产负债率为78%，踩一条红线，处于黄档，被限制了境内借款不说，还有被质疑有“明股实债”的嫌疑。

想去海外借钱？4月8日，奥园存续美元债暴跌，其中一只美元债创出2020年9月发行以来的最大单日跌幅。

虽然郭老板多次回购自家的美元债和股份，但资本市场仍然不太买账。

6月9日，中国奥园被国际信贷评级机构惠誉下调评级展望，从“稳定”调整为“负面”。

好不容易借到点钱，利率还高得惊人。

10天前，奥园发行2024年到期2亿美元优先票据，利率7.95%，远远高于2019年和2020年的平均融资成本。

但这些都不是最致命的。

最致命的的是，拿不到地。

众所周知，土储是房企未来发展的根基，不拿地就等于等死。

但据克尔瑞的相关统计，今年1—5月，中国奥园无论是新增土地面积，还是新增货值，都掉出了百强之列。

要知道，奥园今年曾经喊话要砸300亿元拿地。但纵观目前一二线城市集中拍地情况，鲜有看到奥园的身影。

加上自身并不丰富的可售面积和进度缓慢、被高估的城市更新项目，奥园的房地产业务前景，确实不太好说。

因此近年来，除了主营房地产业务外，奥园一直在积极推进各种新业务。

官方称物业、医美、文旅等三大板块多元化发展。但从收入上来看，房地产业务仍占营收的95%以上。

那么，房地产转型医美，到底能不能赚到钱？

能。

至少在股票市场上，能。

除了奥园美谷，从今年1月到5月底，有医美概念的苏宁环球和鲁商发展也已经相继走出翻倍行情。

就说苏宁环球吧。2017年后再无业务扩张，今年3月才官宣再度发展医美行业，啥也没干，股价就翻番了。

而鲁商发展算得上是目前医美业务发展规模和态势最好的房企，我们打开它的官网，发现人家对自己的定位都已经成了这样——

哪有一点房地产企业的影子！

但他家也没有吹牛，毕竟，目前他家玻尿酸的年产量已经冲到了全球第二。

而这个业务也确实赚钱。在鲁商发展，医美营收只占全部收入的10%，贡献的利润却超过了三分之一，毛利率高达60%！

再比较一下今年房企老板的表态——

真的很扎心对不对。

但这只是个例。

讲真，虽然国内医美行业对比欧美、日韩等发达国家，渗透率还处于较低水平，看来还大有可为，市场份额还在扩张。

但医美行业集中度低，大体量的医美机构市场容量占比不到10%，房企跨界收购，对品牌整合和投后管理有极高要求。

而且，医美属于服务轻资产行业，按照市盈率估值，会形成较大商誉，但经营风险比较大。万一出现医疗纠纷，商誉暴雷，吃了多少，都得吐回去。

所以，那些追逐风口的房企确实能凭概念赚到一时的钱，但之后会怎样？

真得走着瞧。

以上为正文，来自熊先生