讲真，房企为啥都去押宝这些城市？

真的，奇了怪了，原以为集中供地之后，上半年的土地市场会偏冷，结果啪啪打脸——

好多城市的土地市场，更热了。

最奇怪的是，北上广深并不是房企抢得最凶的，土拍最火爆的，主要在二线甚至部分三线城市，所以：

房企为啥纷纷跑去押宝二线城市？这些城市，房价要逆袭了吗？

下一轮土拍，会有什么新变化呢？

先看回22城土拍的数据：

咳！真的没有降温。

22个城市总共成交了878宗住宅地块，揽收的土地价款达到1.07万亿元，综合溢价率15.1%。

光看这些数字可能没啥感觉，这么说吧：

不仅一大堆地块触顶熔断，大把央企还出动了10个以上的“马甲”抢地，连地王都出了好几个——

重庆新晋地王比年初的老地王贵10%，长沙更夸张，新地王比历史最高单价高出53%。

二线城市不但出了地王，整体拿地金额和涨幅也大大超过一线城市。

今年1-5月，二线城市房企拿地金额接近8000亿元，超过一线与三四线城市拿地金额总和；涨幅高达14.55%，遥遥领先一线与三四线城市。

为什么同样是“两集中”，房企更喜欢押宝二线城市呢？

很简单，有钱赚。

整个上半年，北上广深的限购限贷政策趋严，大量投资客和“接盘侠”涌入重庆、南京、苏州、武汉等二线城市，当地楼市表现火爆。

同时，由于一线城市的新房严格限价，利润空间过低，相较之下，二线城市更具性价比。

当然，即便同为二线，楼市也是分化的。总体来说，南方城市热度更高，东北地区吧……真心一言难尽。

比如说，重庆、无锡、杭州等热门城市都是开发商争抢的香饽饽，至于长春、沈阳，千年等一回，不少地块连翻牌子的都等不到……

截至5月，东北地区土地成交量只有367万平方米，且只在大连、抚顺、沈阳、长春和哈尔滨五个城市有土地成交，敢于“以身拿地”的，只有头部房企。

土地市场的火热远不止在试点的这22城。

全国市场都在升温。

克而瑞数据显示，从今年4月开始，全国土地成交楼板价一路走高， 6月虽有下滑，还是比去年同期高出至少20%。

其实也能理解，今年年初楼市火爆、房企卖房回款充裕，手上拿着钱，当然必须补仓。

而“兵家必争之地”也有了一些变化——大湾区和长三角的三四线城市比往年更受宠。

比如，温州和佛山。

在今年上半年的拿地面积排名中，这是唯二的，挤进上半年度全国房企拿地面积排名TOP10名单的非重点城市。

此外，在上半年TOP50房企“花钱最多”与“囤粮最多”的TOP10城市榜单中，东莞、中山、绍兴、金华、徐州纷纷上榜。

长三角和大湾区都是国家经济发展的“排头兵”，可以接收都市圈内一线城市的外溢。

而“两集中”供地政策出台后，资金实力稍逊的中小房企最理性的选择，就是抢先下沉到三四线城市，占得先机。

讲真，这些房企扎堆抢地的城市，或许会是下一波房价异动的区域，但更可能的，是下一波政策即将加码的区域。

在即将到来的第二轮“两集中”拍地的前夜，我已经嗅到了降温的气息。

是的，市场会变得更加理性。

随着调控加码，效果逐渐显现，下半年的楼市景气度会进一步受到货币流动性、信贷收紧影响，呈现稳中趋降的趋势。

更重要的是，各种“补丁”也在加码——

1、房企的准入门槛会更加严苛

上海已经实施了对房企实行严苛的打分和准入制——

这种高级阶段的“房地产游戏”，也只有几家头部房企和上海本地央企能玩得转，外地中小企业完全被挡在了门外。

而南京，对参与土拍的房企资质有更为严格的要求，并设置竞买条件——简单点说，只有绿档房企才能参拍。

此外，开发建设阶段要求1个月内付清土地款——这条对参拍企业的资质及实力要求异常苛刻，不仅会触发房企融资“三道红线”，更增加融资成本，基本相当于“断血式”打击。

2、对于房子的购买者进行限定

广州传出的消息是：第二批往后，重点区域的集中拍地，力保50%的房源售予无房一族——如果真的实施，至少能筛选掉一大批接盘的炒客。

3、有的城市，已经开始“竞品质”了！

北京的方案是——直接在“竞地价”、“竞公租房/政府持有商品住宅产权份额”之外，加上了“竞高标准商品住宅建设方案”。

而苏州在6月份官宣的新政是针对产品方面的：

住宅层高不应小于3.0米、每套住宅应至少设置1间双人卧室或兼起居的卧室、住宅中“书房”等类似功能名称的房间，应视同于卧室，不得紧邻电梯布置等。

啧啧啧。

随着越来越多的“补丁”实施，拍地环节的乱象会越来越少。

一方面可以控制土拍溢价率，保障拿地的利润率，另一方面，有了利润的企业，也确实更有动力，去建设更好的房子。

 以上为正文，来自熊先生