物业上市，踩线房企的完美救命稻草？

2021年过半，物业公司上市已经成了绝对热点。

这一周内，中骏商管上市，大涨8%。四天前，越秀地产旗下物业——越秀服务登陆港交所。在恒生指数连跌四天的情况下，逆势涨了13%。

表现算是相当亮眼了。

而排队的公司更多——

这一个月内，融汇地产旗下融汇悦生活递表，珠江实业旗下珠江城市服务递表，阳光城旗下物业阳光智博递表，融信服务通过上市聆讯。

已经递表的企业中，朗诗绿色生活服务、德信服务、领悦服务、康桥悦生活赶在6月底，相继发布全球发售公告，即将在7月中旬挂牌上市。

就连万科，掌门人郁亮在股东大会上了表态：万科物业服务业务一定会上市。

我们梳理了一下，今年以来，不完全统计，在港交所递表排队的房企物业公司，已经有26家。

在长长的表格里，除了长城物业属于独立物业公司之外，其他物企的共同特点是——从房企拆分而来，而且，基本是中小型房企。

这些规模不大的房企，绝大部分都被笼罩在“三道红线”的紧箍咒下——而且，不乏富力地产、祥生集团……这些三道红线全中的“红档房企”。

于是，一群本来主要靠“拼爹”的娃娃们，被匆忙推到了台前。

他们，会是完美的救命稻草吗？

如果愿意回溯，物业板块上市浪潮在去年下半年，才真正拉开帷幕。

2020年下半年，物业公司上市数量达到14家，单是2020年四季度，上市数量就达到11家，期间，恒大物业、华润万象生活等行业巨头登陆港交所。

而当时的大背景，是8月份“三道红线”的横空出世。

当时的房企已经面临不小的鸭梨——政策环境初现转向，银行贷款额度收紧，贷款利率逐渐攀升，销售受挫，增速放缓。

“三道红线”正式宣告房企在资本市场融资被“禁足”，踩线房企的生存空间，雪上加霜。

以表格中的排队企业——阳光智博母公司阳光城为例吧。

2020年中，阳光城踩中两道红线。2020年底，虽然从橙档升为了黄档，但增速放缓已是不争事实。

参考阳光城历史销售数据，2016年至2019年，阳光城的销售额同比分别增长57%、88%、78%、30%。

但到2020年，这一数字仅为3.3%。

而且，在2021年展望的时候，阳光城定下的目标是：2200亿元+。

倘若按这目标计算，相比较于2020年2180亿元的销售额，2021年的增速目标是：

0.9%。

“慢下来”、“一切只为活下来”的心态昭然若揭。 

销售的萎靡传导到利润上。阳光城的归母净利润也从2017年开始的同比增长为67.63%，连年下滑至2020年的29.85%，首次低于30%。

而表格中唯一一个“二次递表”的房企——融信地产的业绩，更是惨不忍睹。

2020年报显示，融信去年实现营收483.03亿元，同比下滑6.14%。

除了销售缓慢爬坡，融信的营收、净利润、归母净利润、毛利润指标，皆是全盘下滑，创下近年新低。

在这种大背景下，拆分多元化业务上市变成了“一石二鸟”的生意——

一方面可以“另起炉灶”，满足融资需求，另一方面，可以增厚房企的所有者权益，降低负债率。

从另一个角度来看，初出茅庐的物企在资本市场，也确实十分争气。

数据显示，物企上市以来，涨幅基本为正，最强悍的永升生活服务，上市三年，涨幅已经达到了十倍以上。

即使是去年下半年上市的融创服务和华润万象生活，涨幅也已然翻番。

为什么呢？

地产主业利润虽然大幅下滑，但海量的楼盘已经建成交付，靠着“爸爸”输送的资源，物业管理公司的赚钱能力不但稳定，且可持续。

还是以阳光城为例，回顾近几年财报，物管收入已逐渐成为除房地产销售收入外的第二大收入来源。

根据阳光智博IPO招股书显示，2018年—2020年，阳光智博服务收入分别约为1.56亿元、9.79亿元和13.72亿元。

2018年—2020年公司的毛利率，分别为42.6%、27.9%和32.3%。

这对于2020年毛利率下滑至20%的阳光城而言，无疑是另一个收入可观的利润增长点。

此外，阳光智博除了拥有约3020万平方米的在管建面外，还拥有大面积的订约项目——住宅和商业项目订约建筑面积为6920万平方米。

换言之，就是未来阳光智博的营业收入和利润仍会维持高成长性。

融信服务同理。

2018年至2020年，融信服务的收入分别为4.13、5.18和7.50亿元，同期毛利率也逐渐走高，近三年平均净利润复合年增长率约为58.7%。

潮水般的物业公司登陆资本市场的背后，隐忧也还是在的。

比如说，行业资本市场的表现，已经开始分化了。

2020年，超过40%的物企股价下跌，第一服务以55.83%领跌，7家物企跌幅超过20%。

随着投资标的增多，护城河宽、土地储备优良、服务优质的物业管理公司，会吸引机构和投资者用脚投票。

而经营业绩放缓、成长性不好的尾部企业将被资本抛弃。

扎心的是，因为房企和自身物企存在联动关系，一般而言，物管公司高度依赖自家房企“爸爸”的销售面积和土地储备面积。

所以，这些尾部物企，一般都是“爸爸”卖房也卖得不怎么样的。

再加上集中供地制度一来，中小型房企拿地困难，土储面积缩减，物业公司上市后就算能吃到一波红利，未来3到5年，维持高成长的确定性也很存疑。

所以，对于所有物企来说，除了承接好“爸爸”的资产，还有一个更艰难的任务——抢（别人家的）盘。

但靠小区居民自己努力换物业公司，本来就是件异常艰难的事儿。所以，更多的大型物业公司，选择吞并小物业公司。

比如碧桂园物业吃掉蓝光嘉宝，融创服务并购彰泰服务80%的股权……

大鱼吃小鱼。

这就是个恶性循环——为了“救父”独立门户，但就算独立了，只要自家不够强大，将来该被吃掉，还是被吃掉。

最后，闲话几句。

大家都知道，物业公司的服务质量是影响小区房价的重要因素之一，尤其是高端豪宅片区。

有多少一开始光鲜亮丽的楼宇和帅气的保安小哥，由于修缮不足和经费问题，几年后沉沦为外立面破烂的小区和……发福的中年大叔。

由于分拆独立上市，避免财务报表亏损，面对几乎恒定的物业费和不断上涨的物价人工成本，物业公司只能被迫降低服务质量。

比如把清洁公司外包、又比如高贵的移植草木变为维护成本更低、甚至奄奄一息的花草。

杭州物企扎堆上市之后，不少业主已经开始公开吐槽了。

而且，由于缺少母公司的补贴，物企公司只能选择“自我造血”，提高增值业务收入。

显而易见的是，楼栋和电梯间充斥着形式多样的广告，周末在小区摆摊宣传的商家也越来越多，物业也“变着法子”提供修理、送水送外卖等创收服务。

有趣的是，不少物企为了扩大市场份额，竟然同意“带资入市”。

近日杭州远洋公馆小区因为换物业，要求竞标公司自带资金入场费200万，引起轩然大波。

但“羊毛出在羊身上”，物业砸出的钱，最后肯定要在业主身上收回来。

细思极恐啊。

所以，你们家的物业公司上市之后，服务的品质，变了吗？

以上为正文，来自熊先生