一场地产玩家的“鱿鱼游戏”

前天深夜，一个消息炸了屏——

到了昨天，成都也流出了类似的“座谈会”的消息。

虽然消息语焉不详，召集机构也都是没有实权的行业协会，但是，市场上的猜测却非常整齐划一——

这，是要给房企一条活路了吗？

果然，昨天虽然大盘大跌，但上午的房地产ETF，是曾经逆势涨了接近2个点的。

回顾一下，如果从去年年中的“三道红线”开始算的话，这一轮地产调控，已经进入了第二个年头。

政策的定力，远远超出了预期。

在今年6月，我们曾经在《围剿房地产》里给购房者提过一个醒：

买房，尽量不立于危墙之下。

当时，真正面临生死存亡的大房企，只有泰禾、华夏幸福和蓝光。他们的特征很明显——

三道红线踩得足足的，一看就命悬一线，有着肉眼可见的危险气息。

短短四个月过去，爆雷的名单延长了好几倍。曾经叱咤风云的百强房企们，开始用“一周一家”的速度倒下。

9月初，“巨无霸”恒大确认爆雷。

作为一家曾经坐过宇宙第一房企宝座，踩过红线又降档成功的Top 3房企，这个庞然大物的倒下，一下子打碎了大家对“大而不能倒”的信仰。

整个市场开始杯弓蛇影。

到了9月底，房企爆雷的数量和频率，开始脱缰。

9月20日，江西地产龙头新力集团股价毫无预兆，一天闪跌90%。

然后，股票一直停牌到现在，两笔已经到期的境内融资直接逾期，还有三笔境外融资在违约的路上。

14天后，花样年主动官宣：一笔10月4日到期的美元票据违约，余额2亿美元。

在《宝爷家书》里，这一切都是标普忽然下调公司评级的锅。

短短四天之后，当代置业也选择了自爆——

先是宣布10月25日到期的2亿美元的债券余额即将延期兑付，几天之后，正式官宣违约。

……

这节奏，忽然有点上头，停不下来的样子。

更加可怕的是，下一个轮到谁，已经越来越难猜了。

三道红线的“铁律”已经失灵了——

无论是新力、花样年还是当代置业，都是只踩了一道红线的橙档房企，相对都属于安全度比较高那一类。

表外债务分析也不是很管用——

我们也曾经在《到底买哪家的房子，才能不爆雷？》里试图提出过三个指标：应付票据/应付账款、永续债、明股实债，用来辅助判断房企的债务规模。

新力确实存在明显粉饰报表的现象，比如说少数股东权益与损益错配。但是，其他两家似乎看不出明显的问题。

甚至单纯分析现金流，也不行——

就说花样年吧。

刚刚过去的中报显示，他家在银行里躺着足足271亿的现金。

而且，刚刚在9月底把自家物业公司以33个小目标成功卖给碧桂园，第一期的交易款23个小目标加上7亿元贷款，国庆节就已经落袋为安了。

而一进10月份，忽然就连2个亿的美元债都还不上了！

这事儿，说出来你敢信？

这个“坏头”一出来，当代置业马上有样学样了。

中报显示，截至中期末，当代置业账面现金及等价物（包括受限现金）约174亿元，现金短债比1.9，扣除受限现金后，现金及现金等价物余额为136.24亿元。

账面现金超过百亿，却说还不起十几亿的债！

这节奏吓得我一哆嗦。

要知道，今年年底到明年上半年，可是房企美元债的到期高峰啊……

这么一大票房企，还挣扎在还债的路上呢……

你们一违约躺平，这让那些还在苦苦支撑还债的房企们情何以堪。

还要不要努力了？

房企忙着主动躺平，土地市场的空气，变得格外稀薄。

昨天下午，杭州第二轮土地集中出让，14块成功出让的地块里，有11宗竞价了一次就成交了，只要举牌，就可以拿地。

而集中出让前夜，有17宗地块宣布终止出让。

这么一算，这个上一轮周期中的明星城市，现在有一半以上的土地，处于没有房企想碰的境地。

这其中，曾经大杀四方的闽系民企绝迹，除了本土民企龙头，滨江、绿城、德信这些会象征性拿点地，其他的土地都由国企和本地城投企业接盘了。

杭州并不是一个人。

随便贴张图吧。

楼市最有前景最能打的城市，几乎都在图上了。

话说，今天，北京第二轮集中土拍要开始了。看着它高高挂在排行榜第一的位置上，我心中唯一的悬念是——

建工、中海、华润这三家大国企，能不能把北京这轮剩下的地块“梭哈”掉？

反正，大部分民企，对于拿地“发展”这件事情，真的自顾不暇了。

他们只想赶紧卖房回款。

可是卖房回款这件事，也没那么简单。

全国层面的量价齐跌，已经没什么好遮掩的了。

而如果具体到房企，我们会发现，这是一次“无差别攻击”，无论是国企还是民企，都是一样的不好卖。

随便贴个数据吧：

在恒大爆雷发酵这一个月，绝大部分房企，销售额都是整齐划一的负增长。

为什么呢？

卖房，尤其是卖期房，终究是需要靠购房者的信心来支撑的。

和以往的许多次周期不一样，恒大的倒下，打掉的是双重信心。

不但是对“房价永远涨”的信心，也动摇了“买房至少有得住”这样最为朴素的信心——

大家都知道，现在房企打折出货，你看的是他的折扣，他看的是你的本金，花掉半辈子的血汗钱，或许最后，只能收获一个烂尾的工地。

这下，就真有点不好办了。

写到这里，发现当下的地产市场和房企，似乎已经陷入了一个死结——

从供给端来看，房企没钱买地了，而且，买地开发也已经不怎么赚钱了，没必要冒险。于是，不但全国土地市场转冷，房企的开工意愿也在下滑；

在需求端，房住不炒深入人心，购房者的信心在房企挨个“躺平”的过程中被逐步消磨，等待成了楼市的主旋律；

而从房企层面来看，一面是“三道红线”压顶，预售资金监管等各项“紧箍咒”陆续有来；一面是银行“两道红线”后按揭放款迟缓，卖房回款困难……

另一面，则是债务兑付鸭梨高企，“借新还旧”越来越难，除了降负债和保经营，基本无从顾及将来的发展……

就像一场专属于地产玩家们的“鱿鱼游戏”——

随着“猪队友”排队违约，躺平出局，金融系统和购房者更加紧张，其他房企的生存难度再加一等。

唯一的问题是，这场游戏没有明确的时限，不知道撑到哪一刻，才算逃出生天。

那么，这两个座谈会之后，会是倒计时开始的信号吗？

昨天深夜，一个新的消息传出来——

这……好吧。

以上为正文，来自局姐

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