所有的调控和纠偏，背后都有一条主线
The following article is from 地产知识橘Pro Author 局姐本尊
变局再起。
从周五到现在，行业内超密集的消息轰炸，相信大家都已经看到了。
几乎涉及当下房地产链条中的方方面面。
央妈首次针对以恒大为首的债务危机公开发声，并对个人住房贷款、房企“三道红线”再次表态，言语间多有“回归正常”、“平稳健康发展”和“风险可控”的表述。
中房协的“诉苦会”虽然遮遮掩掩，但也还是按时开了；
住建部准备加强预售资金的监管，文件还在起草之中。
同时，全网都被《求是》发表的领导人重要文章刷屏了——
文章提到，要“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。
一个多月前，我们被404的那条《房地产最差的时候，过去了吗？》，里面很多说法如今正在成为现实。
各种观点已经很多了，又是大周末，不长篇大论地写分析了，简单谈点个人想法和判断吧。
这一轮信息纷繁芜杂。但最提纲掣领的，当然是《求是》的文章。
而这篇文章的核心主轴，是四个字：共同富裕。
关于“共同富裕”这几个字，文章里面给了很翔实的定义：
“全体人民共同富裕，人民群众物质生活和精神生活都富裕，不是少数人的富裕，也不是整齐划一的平均主义。”
我们会发现，目前所有的消息传递出来的，更像是“共同富裕”大前提下的一次“精准纠偏”，而政策底之后可能发生的事情，和之前几轮周期中为大家熟知的那些，不太一样。
我们正在尝试默认，楼市是有一部分投资属性的。
在《扎实推动共同富裕》这篇重要文章里，还有一个比较细节的提法：
财产性收入又叫“被动收入”，意思是是不需要花费多少时间和精力，也不需要照看，就可以自动获得的收入。之所以要增加这类收入，是为了“扩大中等收入群体规模”。
在“财产性收入”的例子里，城乡居民住房被放在第一位。而要想增加这一项“财产性收入”，只有两条路：
要么房价上涨，住房升值，要么租金上涨，获取更多房租。
从这个角度来看，虽然“房住不炒”，但商品房的房价和房租长期来看一定是稳中略升，能达到保值或者合理增值的效果。
毕竟，房子是中产阶级财富的重要组成部分，如果仍由房价大幅下跌，最先消灭的一定是中产。
这本身就是和“共同富裕”相违背的。
大家都很担心的房地产税，出现在《求是》文章中的这个位置：
和上面那条一起看，大概说明了以下几点：
1、房产税的试点应该很快就要来了，但大规模铺开还需要时间。
2、为了加强“对高收入的规范和调节”，并且不伤害“中等收入群体规模”，房产税的税率可能会从一个非常低的税率起征，并且，像个人所得税一样，根据套数或者面积，设置一个比较大幅度的累进梯度。
3、在担忧被房地产税“薅羊毛”之前，先看清楚自己的位置——你手握着的房子足够多吗？价值足够高吗？真的可以进入“被调节”的范畴吗？
4、要说一个冷知识：国内外的实践表明，在保有环节加征房产税不会对房价长期趋势带来翻转。
我们之前一直以为，这一轮个人住房贷款难，是因为商业银行被“两道红线”给限制住，没有钱可以放贷。
但事实上，并不是。
央妈说了：
“今年前三季度个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”
换句话就是：
我们的房贷发得并不少。如果你觉得贷款难，那一定是因为你在的城市房价涨得太多了，银行或者地方监管部门人为地设了限。
贴一张表格你就能看出来，绝大部分银行还是有钱可放的。
所以，其实不需要有整体性的放水动作，四季度，只要你所在的城市被认为已经跌到了稳定线上，房贷就能出现实质性纠偏。
出于“共同富裕”的需要，我倾向于认为房价已经明显下降的城市，放款速度会加快，利率也会稍微宽松些。但全国性的拐点会不会出来，还是存疑的。
可以关注一下10月份的居民新增中长期贷款数字。如果放大得很明显，对刚需而言，年底就是捡笋的好时机。
现在的房企，已经被分为两种：
恒大和其他企业。
关于恒大，央妈的定调是：
地产行业里的个别现象，对金融行业的外溢性可控。
说实话，这对于恒大本身来说不算是个好消息——
只有承认恒大在地产圈不是个例，重视它对金融行业造成的外溢风险，才有可能获得全面救援。
按照现在的态度来看，金融部门要做的只是“配合住建部门和地方政府，做好项目复工的金融支持”。
换句话说就是：精准施救，只保交楼，只救业主，不救公司。
毕竟，恒大一直走民生地产路线，绝大部分的楼盘都位于中小城市，定位刚需。
基于“共同富裕”的需要，应该推动更多低收入人群迈入中等收入行列，尽可能保护他们的权益，而不是任由倾家荡产。
至于恒大财富的投资者、商票的持有者、债券和股票的投资者，优先级肯定是往后的。
而对于其他房企，一大波救命钱正在路上。
一方面是个人住房贷款会松动，销售回款会更快，另一方面，按照央妈的说法，银行会矫正对房企偏紧的信贷措施，未来，房企开发贷融资环境趋松。
最近陷入美元债违约旋涡中的房企们要松一口气了。这一场没有尽头的“鱿鱼游戏”，已经响起了倒计时的钟声。
最后多说几句。
其实，房地产相关税收和土地出让收入成为地方政府的主要财政来源，也是不得已而为之。
自从1994年分税制以来，事权下移、财权上交，地方政府不得不寻找收入来源——
从2015年到现在，5项房地产专项税加土地出让金收入逐年递增，占了地方本级财政收入中的半壁江山还多。
至今为止，第二轮土拍还没有结束，但是因为民企陆续“躺平”，各地流拍率惊人，加上二手交易停滞，房地产相关收入的降幅想必非常感人。
站在普通人的角度，调控房价看上去总是很爽；
但站在城市治理的角度，当土地卖不出去，其他行业和环节的税款尚未崛起，该拿什么去建地铁，修学校，做基础设施建设，维持城市的基本运作呢？
目前，不少城市都把最好的地块留到了第三批集中供地中进行出让。广州第三批出让的土地名单里，包括了“地荒”已久的核心城区天河的土地。
这次调控纠偏之后，至少能让优质土地卖得出去，缓解城市的经济压力。
但这倒也不代表新房的价格就马上能涨。
以往的经验是，政策底和市场底之间，怎么都要有个半年时间。
而这次不同的是，22个集中供地的城市，未来一两年的新房价格走势已经在拍地的时候就被写好了，二手房再好，也要被倒挂的价格压制。
再捱几年，等保障性租赁住房供应跟上之后，“住有所居”这个目标才有可能与商品房的价格正式脱节。
到时候，房产税就该全国铺开，薅投资客的羊毛了。
整个环境，依然，不适合纯投资。
毕竟，就像我们在《这一波大出清，谁才是那个代价？》里曾经说过的那样——
市场上没有快钱赚了，资本才会回头踏踏实实扑产业，支持实体经济，就算利息回报不那么高，但也总比炒房亏了本强。
换句话说，如果你相信我们确实在冲着“共同富裕”而去，那么，楼市就必须要稳，地产业必须回归制造业的利润。
这样，产业才能真正振兴。但如果真这样，房子还有什么可炒的呢？