年报丨从物业公司口袋里消失的银行利息

这次，我们来关注一下物企。

这周，卓越商企服务披露了2021年的年报。

比起动不动连年报都不敢发的地产行业，今年物管行业的日子明显滋润很多，利润也相对丰厚。这不，卓越商企报表很完美，基本都是好消息——

整体收益是ok的，营收大幅增长，毛利也大幅增长，毛利率同比上浮了1.4个百分点，达到了26.3%，秒杀一众国企物管公司。

现金流状况也不赖，经营性现金流达到8.1个亿，比去年同期增长了86.7%。

唯一有一个小问题——

我们从财报里看到，“现金及现金等价物”这一栏里，有高达30+个小目标。

而去年一整年的利息收入有多少呢？

2912万元。

这么一算，现金年化利息回报还不到1%。

连雪球上的普通投资者都不禁要发出一句天问——

其实，大家都知道物业公司，尤其是已经上市的物业公司，真的是不怎么差钱的。

这是一个轻资产的行业，完全不需要举债扩张。加上主要收入来源是物业管理费和社区增值业务，现金流大体稳定，无论赚多赚少，大部分都没啥有息负债。

但是，卓越商企的状况，看起来稍微有点奇怪——

从2021年开始，卓越商企频繁出售旗下业务，先后卖出了卓越运营管理和卓越小贷两个子公司，一共获得6.55亿现金。

其中，小贷业务属于集团内部转让，是上市前就做好的安排，但另一单转让就有点看不懂了——

卓越运营管理旗下子公司的业务范围，涉及到物业管理这个主营业务。也就是说，卓越商企宁愿放弃几百万平的管理面积，也要拿去换现金。

一家物业公司，没有任何并购消息，却努力卖子去换现金，这是为什么呢？

于是，雪球的投资者们，再次发出了天问——

好吧。

其实，也不怪投资人会有这样的担心。

作为一个没有上市，却又急需资金扩张的“爸爸”，卓越集团以房地产开发为主业，2020年的销售额排位刚进全国前50，但去年，尤其是去年上半年，攻城略地的速度是一点都不输领头羊的——

1-6月份，卓越在全国的拿地金额一度进入前十之列，曾经两天在北京抢下四块高价地，风光压过Top 4的融创。

然后，市场就凉了。

大半年过去，这四块地都早早入市了，销售情况大概是这样的——

看了下排名，在北京去年第一批次已经网签的26个项目里，熙悦睛翠的销售去化率倒数第三，青云上府倒数第四，北清云际和奥森春晓稍微好一些，但也只有30%左右。

我在北京市住建委网站上搜了一下，发现……青云上府去年10月拿证开盘到现在，一共就网签了10套房子！

别的公司是有销售现金流入账，苦于卡在监管账户里出不来，但卓越在北京遇到的，是完全没人愿意掏钱……

这就很尴尬了。

卓越今年，可是还有好几笔美元债等着还呢……

其实，物业公司和地产公司之间，那些或明或暗的关联交易，大家大都心知肚明。

绝大部分的物业公司虽然独立上市了，但新增面积的大头依然来自于关联的地产公司，自己手中的各项资源，也依然要为地产服务。

匠朴研究所就曾经分析说，一个非常普遍的现象，就是物业公司以现金存款做抵押，给关联的地产公司贷款。

看到这里，大概就能理解……

当房地产的资金链逐渐被绞杀，物业公司账上沉淀下来的现金逐渐变成了一块肥肉。

还别说，就在前几天，恒大物业就闹出了这么一出——

托曾经的“宇宙第一房企”的福，恒大物业家大业大，在管面积4.5亿平方米，账上存着134亿元的现金，这不，说没就没了。

虽然官宣说，存款是被“相关银行强制执行”，但看看恒大集团当下的状况，不由得让投资者往最坏的方面想——

这134亿，是被关联方挪用了吗？

看来，无论物业公司显得多么独立，做出来的报表多么好看，最大的风险，还是它的地产“爸爸”到底缺不缺钱——

毕竟，一荣俱荣，一损俱损呐。

以上为正文，来自局姐本尊

中国房地产会重走日本楼市崩盘的老路吗？

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