前段时间，我们在推文里提到“豪宅教父”绿城的产品力（详见《好学生的春天来了》）。比较惊讶的是，后台的留言风格，是这样的——
这年报是什么水平呢？讲真，如果放到往年，大概也就是尚可，但放在今年，有了同行们的衬托，就显得相当不错了——不少房企连卷子都交不出来，绿城却敢在大部队之前率先发报，数据还能保持增长的势头，实在可喜可贺。
于是，当天资本市场喜大普奔，股票大涨了8个点不说，股价还回到了历史高位附近。但讲真，虽然财报看上去无可挑剔，但依然有个多年以来，一直没有克服的弱点——尽管2021年的合同销售额一举迈上了3500亿元的台阶，但含金量就……这么说吧，去年绿城的权益销售额只有1452亿元，占总合同销售额的41%。这个比例低到什么程度呢？不但在TOP20房企里排名垫底，就算和过去的自己比较，都算得上“史低”。众所周知，低权益比会吞噬开发商的利润。因此，2021年，绿城的赚钱能力又下降了，毛利率来到一个史上最低的水平——
作为一个拥有足够产品溢价的公司，为什么权益占比一直高不起来？在创始人宋卫平掌舵的时代，绿城是一家情怀向的公司。作为一名历史系毕业的“文人”，宋卫平坚持把造房子当打磨艺术品，这种偏执从项目的取名就可以窥见一斑：桂语江南、柳岸晓风、凤起潮鸣、西溪云庐、荷畔春风……当然，要真让楼盘配得上这些诗情画意的名字，不但费力费时，还十分费钱。造个苏州桃花源，老宋一定要选最贵的中式园林方案，每块景观石都要从福建买、广东磨、再运回苏州摆放，一旦觉得巨石与景观不符，宁愿牺牲百万也要敲碎拖走。但增加的资金和时间成本，当然不会因为“不考虑”就凭空消失啊！为了给情怀续命，绿城是当年最敢拿地王的开发商之一，也是最敢变着法子借钱的开发商之一。万一遇到好地，又实在借不到钱怎么办？找有钱的房企入股合作呗。所以，当时的绿城，权益比长期维持在50%-70%之间。同期同档次开发商权益比大都超过90%。
挣扎多年后，高品质+高杠杆+慢周转的模式终究败给了时代。自从中交入主，张亚东接手绿城的管理权，借钱是不愁了，但绿城的画风也开始慢慢不一样了——就说销售目标吧，2018年销售额只有1564亿，2021年定在3000亿，到了2025年，要向5000亿元大关冲刺。为了达成目标，绿城开始“大干快上”，一切只为了简单的三个字：冲规模。为了规模，可以在内部提出“5912”的周转目标，5个月开工、9个月开盘、12个月现金流回正，妥妥高周转。为了规模，也可以主动选择小股操盘，大举收并购，以及，打着老宋攒下的“高品质”金字招牌，全力扩张贴牌，哦，不，代建业务。这样做当然可以冲高合同销售额，副作用是权益销售比一降再降。近两年，在宁波、济南、西安等城市，绿城业主维权、投诉项目货不对板的现象，是越来越多了。就连在绿城的大本营杭州，那些斥资上千万、通过摇号才能抢到的绿城豪宅，都落得频频翻车的田地：原本说好的“生活美学馆”入户大堂变成了物业用房和厕所，销售口中的1.8米宽阔绰大阳台，缩水到进深1.35米……这还不算，就连长三角人民群众最重视的品质体现——外立面，绿城都不肯好好打磨了。想当年，万科也是以品质起家。早在27年前，一众民营地产巨鳄还在野蛮生长，王石就在内部率先发声——
但可惜的是，这家“让建筑赞美生命”的企业最终泯然众人，虽然在销售榜上一直长期霸占TOP3的位置，但已经无法挽回连连下滑的购房者口碑。那些曾经被老宋的情怀圈粉的老业主们，心也有被伤透的一天吧。