任泽平：房地产企业对去杠杆不能抱有侥幸心理

中房网 2022-04-26

2018年8月28日-29日，以“美好居住生活”为主题的第十届中国房地产科学发展论坛在大连召开。恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长任泽平，在会上发表了题为《我国宏观经济形势与房地产》的演讲。

恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长任泽平

任泽平表示，2015年中央经济工作会议部署了改革任务—去库存、去杠杆。从目前来看，去库存去产能基本完成，现在转到去杠杆的阶段。任泽平认为，房地产企业对于去杠杆不能抱有侥幸心理。中国这一轮的金融周期比较清楚，未来是去杠杆的过程，所对应的是银行融资。这一次金融去杠杆除了房地产调控、长效机制，还有国企债务，还有去通道，去杠杆链条以及对银行的治理，原来的通道信托、金融子公司都面临大量的调整和业务收缩。

以下为演讲实录：

任泽平：尊敬的刘会长，尊敬的各位来宾，大家早上好。非常高兴来到大连来参加中房协的活动，跟大家报告一下对于未来中国房地产的一些看法。我想跟大家介绍三个方面内容。

一是关于当前的经济金融形势，还有政策导向。

第二个为大家介绍我们中美贸易战的一些看法。

第三个给大家介绍一下我们对房地产的短期调控和长效机制的一些研究。

关于当前的经济金融形势

那么大家知道谈到对形势的判断，我们经常面对各种各样的争论和分歧，那么我想宏观经济形势的分析虽然面对着未来很大的不确定性，以及各种不同的观点，但是最重要的是什么呢？最重要的是要有基本的框架，基本的逻辑以及基本的观点。因为我们看到很多的市场上流行的有观念也有逻辑，有逻辑没有框架，导致逻辑前后不能对接，今天除了跟大家汇报我们对未来金融经济看好的形势之外，也想跟大家介绍一下我们看待这个问题的基本框架，大家知道我在2016年参与了一个会议，大约在2014年我们提出了5千点不是梦，到了2015年我们提出过一个观点，未来经济是L型，同时在2015年做了一个预测要翻一倍，应该L型在2016年产生很大的争论，但是在2017年被验证，而且现在开始留意越来越多的主流经济学家看好，已经接近这个增长平台。

在2017年提出一个观点新周期的起点，今年决定我们整个宏观经济形势的核心是两个逻辑，一个是关于经济层面的一个是关于金融层面的。

经济层面是新周期的起点，金融是金融周期的退潮。为什么是这两个逻辑也决定了当前的经济金融形势呢？因为新周期的起点决定了形势L型的韧性。今年的韧性是非常强的，去年GDP是6.9%，今年房地产调控即使这样的情况下我们今年上半年还有6.7到6.8的增速。那么后者金融周期的退潮我们整个的流动性的收缩的退潮，我们看到这张图展示我们处在改革开放以来第一轮金融周期的底部，我们进入到下半场，我们看到大部分的风险等等，股市的下跌融资的上升都与这个有关。金融周期不是债务的周期，是一个加杠杆去杠杆的过程，我们现在是在去杠杆的一个阶段，这是开门见山，先介绍一下对当前金融形势的一个看法，应该大概率是一个L型的增长。

未来新的增长是多少呢？现中国经济增速换档，三期叠加，新常态，新5%也比过去8%的刺激要好。我们现在的人均GDP大概是8800将近9000左右，我们正好处在爬坡的一个阶段，从高速增长转向高质量发展的一个阶段。

那么我们来看一下国内外的经济形势，我们先看一下国际，国际的经济形势我们也想也是比较清楚的，第一个有一个基本的判断，从2018年金融危机以来，越来越多的加入复苏进程。那么因为越来越加入到经济复苏的进程，而且我们看到美国的失业率已经创了历史新低，大家知道2005年2006年是美国比较繁荣的时候，比较清楚的看到美国的经济，充分就业都有所影响，美联储启动了加息政策，大家留意美元是全球主要货币，美联储掌握了全球的阀门，这意味着什么呢？美元开始走强，美元回报率开始上升，从而导致全球的基本回到美国本土，我们看到每一次美联储加息都引发了其他市场的一些振动，比如说80年代的债务危机，90年代的东南亚金融危机，整个是全球的流动性开始收缩，我刚才讲的美联储掌握了全球金融形的总阀门。

这一次由于美联储加息导致我们的资本回到美国，所以我们看到新兴市场普遍出现了汇率贬值和下跌。我们可以看到土耳其已经贬值了50%，还有阿根廷还有巴西都贬值了20%，人民币只贬值了5.9%，已经是相当坚挺了，在全球的新兴经济体当中已经是非常坚挺的。

第二个可以看到全球的复苏还代表了中国贸易的改善，我们可以看到去年2016年下半年以来，中国的出口其实是有某种程度的改善，我们可以看到2016年2017年是负增长的，但是我们2017年上半年开始恢复。我想这是我们对全球经济的一个大致的一个观察。

然后我们看国内经济，我们要看国内经济其实分析的逻辑可以由两个维度，一个维度是消费出口，六大周期是产能周期和金融周期，大家比较容易接受的三驾马车，为什么中国经济未来是L型呢？我们先来看我们的金融周期，金融周期无非就是加杠杆去杠杆的过程，那么我们可以看到在过去的这10年，中国的杠杆是上的比较快的，在座的诸位包括我们所关注到的周边的现象已经比较深刻的反映这一事实。

所以说在2015年中央会议说改革的任务，去库存去杠杆，现在来看去库存去产能基本完成，现在转到去杠杆的阶段，我认为对去杠杆我们的企业不能抱有侥幸心理，可以参考去产能和库存。

中国这一轮的金融周期是比较清楚的，未来是去杠杆的过程，我们对应的是银行的融资，这一次金融去杠杆除了房地产调控，长效机制，还有国企的债务，还有我们的去通道，去杠杆链条，对银行的治理，原来的通道信托金融子公司都面临大量的调整和业务收缩。我们看到整个流动性的搜索，我们的整个货币是央行发行，在商业银行创造，我们看到比较清楚的整个银行被大幅度的限制了，金融机构开放为，或者降为金融主体的融资或者是债务。

我们的M2的增速已经降到了8点几，处在一个历史低位，大家可以留意一个现象是什么呢？我们放了很多的货币超出了需求，因为房地产是一大的趋势，包括股票等等，从去年尤其是今年我们的M2增速是下滑的，因为整个金融形势的收紧。

流动性调整以后企业融资成本上升，信用风险暴露，现在看到的都是大的环境造成的。

国内经济我们先来看经济结构的调整，去年我们GDP增长了6.9%，但是我们可以看到我们大部分的产业都是在10%以下，但是我们有一个行业增速是一枝独秀，信息技术服务业，这个行业高达25%，将近30%，当我们说中国经济好还是不好其实是一个比较复杂的命题，我们可以看到一些传统行业不好，但是我们有一些新近来的行业大家可以看到像网络社交，旅游平台，大的平台都是以30%到50%的速度在增长。所以说中国现在为什么要增速放缓结构调整就是这个概念。

我们现在的经济结构是有一个比较大的剧变，还有从区域的角度，中国14亿人，全球70亿人，美国3.2亿人。我们的深圳现在人均GDP已经达到3万元，已经达到韩国的水平，但是我们东北就产业衰老，人口流出，需要改革。我们现在大致中国三分之一的城市有七个GDP已经达到中产发达国家的水平。我们再看我们的新经济，这是国家统计的全球独角兽，中美加一起达到75%，中美领跑全球经济。

当很多人在讲中国投入工业化为主导的时候，大家注意这个时代已经结束了，中国已经比较明确迈入到了消费主导的经济发展时代，这个时代刚刚开始，这个消费占GDP的比重60%，我们的工业占比40%，当然这只是开始，美国消费占GDP比重高大78%，它的制造业占GDP比重11%，但是它是一个极端但是代表一个趋势。当大家有车有房以后未来就是买健康买快乐，所以为什么我们刚才看到的这个行业是一枝独秀呢？这个行业具有两个特点，一个是满足人民美好生活的需求，第二个是都是跨界，都是互联网+的行业。

这是中国消费升级在现在这个时代和消费降级并存。最近很多人在讨论中国人的消费降级，这是城镇可支配的收入也出现了下滑，这跟我们的经济下行跟我们的股市下跌等等有一定的关系。

我们再来看投资，应该是讲投资分为三个方面，基建、房地产投资和制造业投资。今年上半年基建投资，去年增长了19%，但是今年降到个位数，但是在今年下半年二季度继续房地产调控，但是在两个方面发力，一个是基建投资，现在发改委批了很多的基建项目，还有结构性宽松的货币政策，货币政策是有松有紧的。这就意味着下半年的基建会有所提升。

我们可以看到这几年我们的销售的面积大幅度的超过了库存，这几年的去库存任务是完成的非常好的，这就是去库存任务基本完成，未来会降低货币化的补贴。

2017年棚改货币化安置对商品住宅销售的拉动高大21.4%。现在这个政策福利窗户已经关闭了，这对很多三线房地产市场，我认为产生至少三年五年以上的深远影响。你要留意过去没有产业和人口流入的三四线城市，就是过去两年的政策福利。

今年这个市场最基础的力量除了出口的改善以外就是制造业的投资的复苏，去年我们的制造业投资，我们的产能投资只有3.9%的增长，今年增长到7%。

那么最近有通货膨胀的压力，我认为未来的通胀压力是不大的，往往大的通胀都是有需求在的，现在人的需求是旺盛的，最近的这些都是短期的，包括房租，不具备持续上涨的条件。

7月31日政治局二季度会议，对下半年的工作做出了比较明确的部署，我把它拎出来强调什么，财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。坚定做好去杠杆工作，坚定遏制房价上涨。表明中央下半年主要靠发力基建和结构性宽松货币政策来调整。这是对经济形势的看法。

关于中美贸易战

中美贸易战大致流行三类观点。

第一类：认怂论。认为中国认怂服软就会宣告结束，大家认为会不会有这种可能呢？如果我们现在就向美国服软，美国就会真的大家重归于好吗？我跟大家说一个数据，我给大家看一下中美贸易战的基本背景，大家就可以做出判断，这个背景第一个美好的贸易逆差创造新高，中国贡献了贸易差的多少呢？一半，大约46%，我们现在对外贸易差相当于80年代的日本，然后过去的20年美国制造业大国的衰老，这说明什么呢？左边的蓝色图是什么区域呢？这个州是制造业，到了2015年早了最近我们可以看到美国的制造业是大幅度的衰落，都转移出来了。

我们可以看到中国的崛起，我们再来看第三张图，我给大家看你们自己就会做出判断，这是全球GDP的比重，美国占24%，中国是12万亿美元，占15%，中美加起来占40%，全球的经济盘子中美将近一半，其他的日本德国号称是大型经济企业，但是比中美差太远了，所以现在真的是巨头时代，这绝对不是吹嘘。但是更重要的是什么呢？大家看右边，美国的GDP增长率是2%，中国6%以上，我是他的三倍，什么概念呢？大约10年以后中国就会超过美国，二战以后美国从来没有遇到过这样的对手，因为中国是14亿人，美国是3.2亿人，我们的经济规模就是你的力量你的影响力。

还有一个新经济，不可否认我们是薄弱的，但是在科技领域我们还是比较发达的，可以清楚的看到中美的贸易问题，中国对美国最有竞争力的行业是什么？不是高科技，是纺织家电，这是我们的优势行业，如果真的要削减贸易逆差，美国完全可以加大中国高科技出口，但是美国一直在限制。他瞄准的是我们的高科技行业，这个行业是美国有优势的，不是我们有优势，他打的是我们的产业升级，这就是打的贸易保护。

今天的中美经贸关系，绝对不是过去的40年的经贸关系，如果要类比也是日美的贸易关系，因为中国已经走到了这一步，也就是中国发展到这个阶段必然面对的挑战。我们来看认怂行不行呢？当年日本认怂了，美国一直追着日本打，日方节节退让，美方步步紧逼，所以日本金融战败落后失去了20年，再也没有能力挑战美国新霸权，日美贸易才结束。

第二个采取强硬论。这个观点也是看热闹不嫌事大，我们在经济上追赶，在科技上在军事上两国差距是巨大的。我们看金融的实例，全球的外汇储备占63%，人民币1%都不到。坦率的讲中国在开放领域有很多事要做，中国现在步入了消费事和服务业时代，投资限制内容审查等等，股权的限制，我们在很多领域在服务业领域要改革，为什么服务业要改革呢？这个是中国各行业的结构，那么大家可以看到制造业国有比重只占10%，80%是民营和外资企业，它是开放的全球竞争的，但是我们的服务业大多数国有比重是80%，所以我们的服务业面临着对内和对外的开放，我们自己要把自己的事情做好。

所以相对认怂和强硬论都是被牵着走，我们要采取无视论，做好自己的改革开放，做好民生保障，我们有很多自己要做的事情。

对房地产的短期调控和长效机制的一些研究

未来中国以六大改革为突破口。

第一：鼓励地方试点。跳动地方在新一轮的改革开放中的积极性。
第二：坚定不移的推动国企改革。
第三：大力度大规模的放活服务业。
第四：降低企业的成本。
第五：防范化金融防线。
第六：房地产的长效机制。

中央关于房地产的政策十九大报告指出房子是用来住的不是用来炒的，我们既然讲长效机制究竟什么是房地产的长效机制呢？我用5分钟跟大家讲清楚。

房地产怎么判断？我研究了10年的房地产，我把10年的研究结论归给一句话，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。这个分析框架已经成为业内广为流传。去年我出了一本书叫《房地产周期》半年时间多次加印，最重要的是市场还是需要一些研究，一些基本的基本逻辑框架。我们来认识一下当前中国房地产的问题以及出入，包括长效机制。

现在为什么说长期看人口，中期看土地，短期看金融？长期来说人才是房地产的根本，所以人口的需求统计的是供给，金融是杠杆，所以房地产的平衡发展简单来讲就是供求平衡，以及需求的平稳释放。

我们来看一下既然说供求平衡，那应该是人往哪里流动，我们把指标给他，那个地方人都跑了你不要再建了，否则一定会产生库存和过剩的风险，现在有一个观念是什么呢？中国未来10年20年中国人口大的流动趋势是什么？如果我们对这个问题有一个基本的判断在座的做投资一定会做的成功，国家城市规模也会做的比较优化，未来中国人口往哪里流动呢？一派是小城市派，另一派是都市圈派。这是观点，我认为最重要的趋势是什么，逻辑是什么。我们研究了世界上十几个经济体，美国日本韩国等等，我讲两个，一个是美国，一个日本，日本相当于我们一个半山东省，他的土地是比较紧张的，美国是比较充裕的，因为人口只有3.2亿人口，日本是大都市圈的趋势是不断上升的，3600万在东京。这是过去100年日本的几个大的都市圈的发展历程，大家看是不断的扩张。

有人认为说日本韩国土地资源紧张是都市圈，我们来看美国，过去将近上百年的人口流动趋势，红色的是都市区占美国人口的比重，大家看是什么趋势呢？也是不断上升的。这是过去二战以来美国不同规模的城市人口流动的趋势，很清楚的。无论是人力关系紧张的韩国日本，还是美国，人都在不断的往大的城市都市圈流入，美国巴西意大利英国，不管什么样的经济体，绝大多数的经济体过去的100年都在向都市圈发展。

这个是联合国的数据，这是过去二战以来我们可以看到大城市和中小城市他人口增长率，我们看的很清楚，大的城市人口增长率是远远高于中小城市的。中国过去这几十年也是这样，偶尔有一些阶段性的往中西部反流，但是这种大的趋势中国还没有远远结束，人在往都市圈流入。为什么呢？因为大的都市圈更有活力更有效率，更能位年轻人带来就业机会，为高净值人士带来资源。

中国的城镇化率58%，未来干到80%，未来至少新增2亿城市人口，将会进入到中国的19个城市当中去。问题已经很清楚了，我们过去城镇化有一个指导思想，控制大城市人口，积极发展中小城市的和小城镇，区域均衡发展。我们可以看到我们东部地区过去人口的流动和土地的供应是不匹配的。所以导致了什么呢？我们的人地分离供应错配，导致一二线城市房价过高，三四线的库存过高，这都是很清楚的。

那大家也会说人往大的都市圈来，会不会引发大的城市病，我们的城市面积大约跟东京差不多，但是东京3600万人，北京是2500万人，为什么他们的人面积比我们小但是人口积聚比我们还多？更重要的他们的大城市病反而没有我们严重，为什么呢？给大家看两张图，这张图轨道交通，我们的城市规划究竟出了什么问题？北京的轨道交通稀稀拉拉的，这是东京的，有对比才有伤害。东京3600万人，人均轨道交通里程是北京的4倍，中国的大城市问题不是人口的限制，而是城市规划的改善，东京3600万人，80%的人轨道交通出行，我们20%。大量采取了小汽车，电车和出租车的无效果出行方式，所以长效机制就是人地挂钩，供求平衡以及我们的金融货币政策的稳定，这是今天给大家报告的主要的观点。

女士们先生们，我们深信市场经济的理念已经在这个国家扎根，我们深信经过改革之后的中国经济将更加光明，谢谢。