机构论市｜2021房地产行业将有哪些变化？

经历了极不平凡的2020年，房地产作为中国经济发展的压舱石与稳定器，整体表现强于预期。自去年9月全国房地产开发投资增速强势回正后，行业已走出疫情影响，进入正常运行通道。     

进入2021年，行业各大机构纷纷发布新一年度的展望报告。整体来看，2021年房地产市场仍将保持平稳运行态势，然而在平稳运行中，行业也会拥抱新的变化，迎来新的机遇。

中房网（www.fangchan.com）通过对相关机构及券商的2021年房地产行业展望研究报告梳理总结，分别从“政策、市场、金融、土地、企业、趋势”等六方面带您一同展望房地产行业的2021。

    政策

因城施策更为灵活，调控仍将稳字当头

近年来，中央层面对房地产调控政策定调已逐渐明朗，基本围绕“房住不炒”这一核心，力求“稳房价、稳地价、稳预期”。同时，地方在“房住不炒”的总基调下，“因城施策”更为灵活，从而保障了房地产市场的平稳运行。

在此前发布的“十四五”规划和2035年远景目标的建议中，中央也再次明确“房住不炒”，租购并举，因城施策，促进房地产市场的平稳健康发展。近年以来，针对房地产行业的政策思路均围绕“平稳”来展开，因此，机构认为，2021年房地产相关政策的核心仍然将以“稳”字当头。

东方证券指出，2020年上半年为对冲疫情影响，上海、杭州、厦门等一二线城市纷纷出台特殊信贷和税收支持政策，放宽预售和监管，直接惠及房企助其走出困境。下半年经济向好，前期货币宽松叠加国家加大投资建设力度，深圳、南京等热点城市楼市快速升温甚至过热。在此背景下，中央再次强调“房住不炒”总基调，地方政策即转向收紧资金、限购限售，调控重新趋向严格。从房地产政策导向的两次变化反映出高层平滑房地产市场波动和维持市场长期稳定运营的核心。2021年随着经济和货币政策常态化，房地产政策将继续发挥稳定器作用，调控力度触底后凸显稳定、连续、一致的特征。

中泰证券亦指出，2020年疫情期间，地方多次出台房地产刺激政策，但多地政策“一日游”，房地产调控进入常态化，政策不再具备大幅波动的条件。从近两年高层会议的表态来看，政策倾向仍旧是长效调控常态化。预期2021年房地产调控政策将继续坚持“房住不炒”定位，贯彻“三稳”预期。

在开源证券看来，近十年的中共中央政治局会议，对于房地产的关键词是在发展和变迁的。2012-2013年，会议中提到最多的是“调控”；2014年，“城镇化”；2015-2016年，“去库存”；2017年至今，则是“长效机制”。展望未来，调控成果来之不易，预计房地产调控政策仍将保持一致性。

    市场

住房市场稳中趋降，购房需求平稳释放

中国社科院去年底发布的《中国住房发展报告》显示，2020年房地产市场恢复比较理想，疫情虽对楼市造成强烈冲击，但政府和市场各方均有效应对，决定了中国楼市收敛性恢复。

对于2021年楼市走势，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组认为，中国住房市场以稳中趋降为主，少部分城市仍可能较快上涨，三四线城市以下跌为主；2021年的市场表现以总体下跌、局部上涨为主要格局。其中部分尚未大涨的一线城市及人口净流入较快的二线城市应作为防范市场异常波动的重点。三四线城市房价趋降，在一定程度上有利于其产业结构的优化和中低收入阶层住房及消费水平的改善。 

华西证券指出，在核心一二线城市调控常态化以及货币环境相对易松难紧的背景下，居民的购房需求预计将平稳释放，2021年的全国商品房销售一方面难以出现大幅增长，但另一方面也仍将具备相当强的韧性，销售金额或仍可保持正增长的态势。预测2021年全国商品房销售面积将下滑3%左右，销售金额则仍将同比增长1%左右。

而东北证券则预计，2021年全国销售金额增速为5.5%，销售面积增速为1.4%；房价方面，根据宏观经济企稳流动性收紧至中性以及政策调控不动摇，预计2021年房价涨幅收窄于 4.0%。

    金融

货币投放更加精准，地产融资保持收紧

2020年8月，住建部、央行等多部委联合推动房地产融资长效机制的建立，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，制定了房地产企业融资的“三道红线”。融资新规的出现意味着房地产企业去金融化趋势的确立，即不能再无限制的占用金融资源。

而就在2020年最后一天，央行发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”。这是继“三道红线”之后，对房地产金融监管的又一记重拳。

机构普遍认为，2021年在着力发展实体经济的背景下，货币投放更加强调精准导向，房地产行业的融资环境大概率将继续保持收紧不放松的趋势。

根据联合资信判断，2021年房地产行业融资环境仍将保持适度紧缩的态势，融资政策预计不会有大幅宽松，控制总量的同时，收缩非标准化融资规模，对主要融资渠道进行调整。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，在当前的市场环境下，预计2021年融资环境还将继续维持收紧态势。

合硕机构首席分析师郭毅称，房企融资环境近几年一直是呈现收紧的状态，虽然整体大的货币环境相对宽松，但房地产行业的融资管控从来没有放松过，2021年大概率还是如此。

    土地

投资回报稳中有进，助力财政平衡收支

虽然目前各地2021年的土地出让计划和政府性基金计划尚未披露，但从趋势上可以预测各地面临的资金缺口情况。2020年前三季度，我国财政收支差额达到39634亿元，高于2018年全年规模，同比扩大17.5%。各级政府多次表示，应对疫情冲击，积极的财政政策应该更加积极有为。疫情的影响并不会在 2021年完全过去，疫情对全球经济的次生影响在2021年甚至会比2020年更明显，这种情况之下，中信证券称，2021年稳定增长的土地出让金，对平衡财政收支是有帮助的。

平安证券称，财政压力下地方政府2021年供地动力依旧充足，为土地购置费增速提供支撑，预计2021年上半年土地购置费有望实现较好表现。

不过，中信证券同时指出，在房住不炒的大背景下，试图推动土地出让金大幅上升是不可能的，但保持政府性基金缓慢上升是大概率事件。

东方证券也表示，展望2021年，尽管土地价格的刚性依然存在，但需求的稳定向好对价格上涨和行业利润提升具有促进作用，而政策又限制了房企高溢价拿地的能力，预计全年的土地投资回报率稳中有进。

    企业

业绩增速普遍下降，到期债务规模新高

2020年头部房企的销售规模还在扩大，全年“千亿房企”数量已增加到41家，但部分房企受疫情所困，业绩完成情况不甚理想。

综合多家机构披露的销售排行榜发现，部分房企年末仍未完成既定目标。除此之外，还有一部分过去几年崛起迅猛的新生代头部公司，也只是“擦线”勉强完成年度任务，数据远远称不上好看。种种迹象显示，房企已彻底离开高速轨道，进入慢增长、无增长、甚至负增长的时代。

首创证券指出，相比于2019 年，2020年不同梯队的房企销售增速均有所下滑，而2021年将迎来房企偿债的高峰期，到期债务规模超万亿，相比于2020年提升了36%，预计2021年房企业绩增速将普遍下滑。

克而瑞近日发布的报告称，在“三条红线”影响，以及经营压力不断加剧的背景之下，2021年更多规模房企的业绩增速或将进一步放缓。

中信证券也表示，受利润率下降的拖累，2021年后业绩增速将进一步下降，20%以上的年业绩增速的企业凤毛麟角。

    趋势

疫情加速行业转型，线上营销趋势加强

在众多展望报告中，不少机构也提到了疫情特殊环境下行业的新特征---2021年，房地产的数字化转型进程将加速。

回想2020，疫情影响下，为了解决短期线下销售受阻问题，房企开发了“线上售楼处”，尝试直播卖房，与第三方电商平台以流量导客形式加入房产营销线上化的行列......

不过，2020年行业的数字化，实际上还只是销售层面在线上化的初步尝试，是传统线下营销方式的补充。而且，由于开发时间短、缺少产品经验和市场验证，线上平台实际的使用价值有限，加上品牌产品的局限性，客户对于这类平台依赖性有限。

值得注意的是，建设数字中国已经被提到国家级战略高度，2020年中央正式提出“数字化新基建”战略，用数字技术全方位改造传统行业。线上数字化技术与房地产业的融合将进一步深化。

贝壳研究院认为，未来在城镇化深化、人口红利消退的背景下，数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。居住服务业进入智能化阶段，在房、人、流程等方面的线上化将加速，为消费者提供更多的选择权和更好的服务品质与体验，同时也为服务者的品质与效率赋能。

展望2021年，易居企业集团CEO丁祖昱表示，未来在区块链、云计算等技术的支持之下，线上化营销趋势将会加强，成为新战场。投入1亿做数字化的企业会越来越多，房企、服务企业都要多投钱，会带来意想不到的回报。

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