上半年170家房企总市值“缩水”，另一个赛道却备受追捧

自今年三月初达到阶段高点后，万科A的股价已经连跌超过4个月。目前，其股价处于4年来相对较低的水平。

此前，万科非独立董事、深圳地铁集团董事长辛杰在回应万科股价持续下跌的问题表示，困难是暂时的，深圳地铁会长期持有万科股票。

据实而论，地产行业中股价下行的不止万科，总体而言，地产股跌多涨少。根据乐居财经研究院此前公布的数据显示，今年上半年，A、H两市170家房企中118家市值出现下跌，下跌企业占比69.4%，总市值“缩水”约3400亿元，跌幅约8.7%。

    房企市值整体“缩水”

从市值来看，170家房企中总市值超过2000亿元的只有2家，分别为万科A及龙湖集团。总市值在1000-2000亿元之间的有7家，分别为华润置地、中国海外发展、碧桂园、保利发展、九龙仓置业、中国恒大、融创中国。

从上涨情况来看，170家房企中总市值上涨的房企共有50家，占比29.4%。其中，涨幅最大的是奥园美谷，涨幅189.47%。SOHO中国、合生创展分列第二、三位，涨幅均在80%左右。千亿市值房企中，仅有中国海外1家出现上涨。

下跌情况方面，在9家千亿市值房企中，另8家房企市值均有“缩水”，平均跌幅11.55%，其中跌幅最小的是华润置地，市值下跌不足2%。

面对行业估值被低估，部分上市房企频频增持。据中房网不完全统计，今年以来，包括万科、碧桂园、融创、龙湖、九龙仓、中南、旭辉、中国奥园等在内的30余家房企出现增持或者回购动作。

    地产股前景黯淡

“房住不炒”的基调下，行业大环境依然趋严。据不完全统计，上半年各地房地产调控次数超过234次。

同时，房地产行业的金融监管也始终保持高压态势，监管层频繁发声。

银行信贷资金流向房地产领域的增速也在持续下滑。债券市场受金融监管升级效果逐渐显现，股权融资审核制度更加严格，非标融资规模持续收缩。

由于信贷紧缩，国内贷款、个人按揭贷款增速明显收窄，房企到位资金增速面临持续下滑压力。随着3月下旬以来，信贷收紧，房贷利率持续上行，多地严审购房首付资金来源，且合理控制房贷占比，房贷审批时间拉长，个人按揭贷款的增速或将持续收窄。

不仅如此，继“三道红线”后，又一重磅消息袭来。据此前相关媒体报道，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。在业内人士看来，央行此举是一个信号。接下来，针对房企“表外负债”的强监管大幕将大概率拉开。倘若商票数据被纳入“三道红线”中有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。

不管是从高层的喊话，还是从各部委的动作来看，核心都在于传递一个信号：监管层对未来房地产调控的信心是坚定的，不排除还会有相关政策陆续出台，地产股大概率仍只能在黎明前的黑暗里，继续回忆过去的巅峰滋味。

    强监管之下物业板块受追捧

与让投资者频频叹气的地产股不同，物业股这边锣声连连。

由于持续受投资者青睐，近年来物业股股价整体延续上涨趋势。据克而瑞物管监测数据显示，5月A+H股47家物企平均上涨4.50%，自2020年房企分拆上市节奏加快，截止5月31日，47家上市物企总市值已经突破万亿元。

另外，从目前上市物企2017-2020年的加权平均毛利率和净利率来看，近年来物管行业的毛利率和净利率保持稳步上升。与此同时，据CRIC监测，2020年典型上市房企的毛利率下降4.8个百分点至24.3%，净利率也已下降至10%。

一面是盈利能力不断承压的开发业务，一面是盈利能力稳步上升的物管业务，这也不难理解各大房企对物管行业积极布局。

据中房网不完全统计，截止7月2日，已成功分拆上市的物企总数达到近50家。在股市门外排队等待上市的物企总数多达22家。此外，另有两家物企也新近表示有意登陆资本市场。按照业内普遍估计，年末物管上市企业有望突破70家。

但需要提醒的是，虽然说未来是存量时代，政策对物管行业支持的大方向没有变，市场对物管业务的估值也远远超过房地产开发业务，但在这样一个已开始激烈竞争的细分市场，物管企业们的压力也日益严峻，弯道超车的可能性正在湮灭，如何建立独特优势和竞争壁垒已成为它们无法回避的挑战。

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