第一批城市更新试点城市（区）公布，21城入围

第一批城市更新试点工作，已经进入到了实操阶段。

11月4日，住建部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（以下称《通知》），决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。

按照计划，第一批试点自2021年11月开始，为期2年。重点开展工作主要包括探索城市更新统筹谋划机制；探索城市更新可持续模式；探索建立城市更新配套制度政策三个方面。

  21城开展首批城市更新试点

《通知》指出，此次试点目的是针对我国城市发展进入城市更新重要时期所面临的突出问题和短板，严格落实城市更新底线要求，转变城市开发建设方式，结合各地实际，因地制宜探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，形成可复制、可推广的经验做法，引导各地互学互鉴，科学有序实施城市更新行动。

《通知》要求，要加强工作统筹，建立健全政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实的工作机制。坚持城市体检评估先行，合理确定城市更新重点，加快制定城市更新规划和年度实施计划，划定城市更新单元，建立项目库，明确城市更新目标任务、重点项目和实施时序。鼓励出台地方性法规、规章等，为城市更新提供法治保障。

探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式。坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，开展既有建筑调查评估，建立存量资源统筹协调机制。构建多元化资金保障机制，加大各级财政资金投入，加强各类金融机构信贷支持，完善社会资本参与机制，健全公众参与机制。

《通知》提出，创新土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相关配套政策。深化工程建设项目审批制度改革，优化城市更新项目审批流程，提高审批效率。探索建立城市更新规划、建设、管理、运行、拆除等全生命周期管理制度。分类探索更新改造技术方法和实施路径，鼓励制定适用于存量更新改造的标准规范。

据悉，21个城市（区）更新试点名单包括：北京市；河北省唐山市；内蒙古自治区呼和浩特市；辽宁省沈阳市；江苏省南京市；江苏省苏州市；浙江省宁波市；安徽省滁州市；安徽省铜陵市；福建省厦门市；江西省南昌市；江西省景德镇市；山东省烟台市；山东省潍坊市；湖北省黄石市；湖南省长沙市；重庆市渝中区；重庆市九龙坡区；四川省成都市；陕西省西安市；宁夏回族自治区银川市。

从城市名单看，主要是一二线城市，同时也包括部分三四线城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，此类首批试点城市近期城市更新动作会加快，相关的配套措施也会持续落地。

  积极稳妥实施城市更新行动

值得一提的是，为指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利等问题。住建部曾与今年8月31日发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，此次城市更新试点政策的出台与之形成呼应，政策的核心目的是要引导城市积极稳妥实施城市更新行动。

住建部总经济师杨保军此前曾在国新办举行的发布会上表示，城市更新不能继续延用过度房地产化的开发建设方式，要采用绣花织补等微改造方式进行。从这些年的经验看，那些保护工作做得比较好的城市，往往能够做到不急功近利，以小规模、渐进式的节奏，久久为功，才能做好城市的更新和保护工作。

住建部副部长黄艳也曾在四川成都召开的2020/2021中国城市规划年会上透露，我国将推进中央层面城市更新政策文件起草出台，研究制定城市更新相关法规条例，加强城市更新的顶层设计。住建部将组织开展城市更新试点，推出示范项目，总结可复制推广的经验做法；并会同相关部门，针对城市更新难点问题，探索完善适用于城市存量更新的土地、规划、金融、财税等政策体系。

据不完全统计，今年以来中央多达10余次表态城市更新或直接出台相关政策，此次试点城市的重磅推出也让城市更新整体进入政策体系加速构建期与企业实践发展机遇期。

未来，首批21个试点城市（区）将在地方性法规、城市更新规划计划、更新项目建库、资金支持、审批流程、技术标准等方面进行探索，形成可复制经验。值得期待的是，试点城市既往城市更新改造过程中的难点痛点也将在此次探索过程中得到更好回应。

  城市更新已上升到房企重点战略层面

值得注意的是，增量时代转为存量时代已成为共识。

根据中证鹏元测算，截至目前，中国房地产总市值约为496.15万亿元，按照2%的城市更新转化率，城市更新或将带来约10万亿元的巨大市场。

同时，为维持健康的土储规模、改善净利率水平，房企正在逐步调整业务结构，加快布局城市更新业务板块。

据克而瑞统计，截止2021年上半年度，TOP50房企中有超60%已进驻城市更新板块，同时近9成房企城市更新项目占总土储比例已集中在15%-30%之间，城市更新已作为后地产时代重要的业务发展方向。

图：TOP50已进驻城市更新的房企净利率情况

数据来源：房企已公布2021年中报

其中重点布局城市更新业务的5家房企，包括龙光、富力、华润、中海、合景泰富，2021年上半年净利率皆在16%以上，远高于行业平均净利率9.6%。

深耕城市更新对于提升企业净利率的带动效应相当可观。后续，随着各地配套政策的加紧制定和陆续出台，城市更新单元的逐渐推开，以及各种前融、文保修缮水平、运营能力的全面提升，城市更新项目的整体盈利性仍具有较高的增长潜力。

在目前的行业环境下，城市更新对于房企而言，已上升到重点战略的层面，未来或可成为房企长期健康的土储规模做良好补充。

来源：中房网综合整理

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