2021第三批集中供地面面观

2021年第三批集中供地接近收官。

22个重点城市中除宁波将在2022年1月进行第三次土拍外，其他城市全部完成了2021年度最后一批集中供地。

经历了第二次集中供地的骤然降温，第三批集中供地在竞拍规则、资金门槛等出让条件上有了一定程度放松。不过，尽管此次集中供地小幅回温，但多数城市土拍市场仍以“平淡”收场。

  499宗地揽金超5555亿元

据中房网不完全统计，2021年已完成第三批集中供地的21城总计成交住宅用地（含综合用地）约499宗地块，土地出让金总额5555.56亿元，综合溢价率约为2%。

与此同时，宁波第三批集中供地也已于2021年12月24日正式挂牌，据悉，此次共推出38宗地块，总建面334万平方米，总起价231.23亿元；所有地块将于2022年1月18日集中出让。

根据此前中房网的报道，22城第一批集中供地中，土地挂牌数量918宗，总计成交住宅用地（含综合用地）约861宗，土地出让金总额10705.07亿元，综合溢价率达到15%。22城第二批集中供地挂牌地块数量935宗，总计成交住宅用地（含综合用地）约657宗地块，土地出让金总额6441.43亿元，综合溢价率不足4%。

与前两次相比，第三批集中供地在土地挂牌数量、土地成交数量、成交金额上均低于前两次，而尽管第三批集中供地多城释放了“友好”信号，但整体来看，此次集中供地综合溢价率仍持续走低，不足第二批次溢价率的一半，并未能迎来年终“翘尾”。

  土拍规则边际宽松

在经历了第一批集中供地买家“争抢”，第二批集中供地买家“弃场”的冰火两重天之后，多城对第三批集中供地的土拍规则，如竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等方面进行了调整与优化，以促进土拍市场回温，增强市场信心。

如南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由第二批土拍时要求的二级或一级下调至三级及以上，放低了房企拿地资质要求。而杭州则取消房地产开发资质需一年以上的限制。

深圳的第三批集中供地，虽然沿用上一轮“三限双竞+摇号”的规则，但将竞配建指标由“全年期自持租赁住房”调整为了“可售公共住房”。这个调整被视为适度“松绑”，是保障房企适度利润空间的信号。

而广州和杭州在本轮土拍中，对之前第二轮流拍“回炉”的地块，小幅下调了起拍价格。以杭州为例，富春湾新城7号地块出让价为6.3亿元，而之前为7.2亿元；临平开发区地块此次出让价为6.93亿元，而此前为8.32亿元。

此外，成都、无锡、济南、苏州等城均下调了保证金比例，杭州“勾地”方式重回土拍市场，广州、杭州、苏州、合肥、福州等放宽了土地出让金的支付条件，如延长土地款缴纳周期、允许开发商“分期付款”等等，这些举措都在一定程度上缓解房企的资金压力，激发房企拿地意愿。

  底价成交仍是主流

尽管此次集中供地放宽了出让规则，流拍率较前一批次集中供地明显下降，但此次土拍热度仍然比较冷淡，多城地块以底价成交为主，房企高溢价拿地很少。

如广州挂牌的17宗地块，除4宗流拍外，13宗均以底价成交，0溢价率收官；天津11宗地块全部以底价成交，溢价率为0；无锡成交的20宗地块中17宗以底价成交，整体溢价率仅为0.04%，接近于0。此外，苏州、沈阳、青岛、重庆、济南、长沙、郑州等地的整体溢价率均不足1%。

除广州外，其余3个一线城市中，北京成交的10宗地块中有7宗以底价成交，上海27宗地块中18宗以底价成交，深圳11宗地块中7宗以底价成交，3个城市此次土拍的整体溢价率均不足5%。

不过，值得注意的是，在此轮集中供地中，杭州的土拍“成功逆袭”回暖明显。12月21日，杭州第三批集中供地出让，35宗地无一流拍，而且近7成地块触顶摇号，整体溢价率升至约7%。

相关研究机构人士认为，此次杭州土拍热度逆势上涨，主要是土拍过程中放松了捆绑要求，出让地块物美价廉，再加上杭州多家深耕房企近期融资活动不断，最终房企的拿地热情再次被点燃。

  地方企业及国企领衔拿地

在第三批集中供地中，还有一个显著的特征：就是参与拿地的地方民营企业较少，而国、央企背景的企业积极性更高。

如广州第三批集中供地成交的13宗地中，除了1宗地块由民企星河地产竞得外，其余12宗地分别由白云城建、广州地铁、广州城投、保利、知识城投资集团、南沙开发建设集团6家国企或央企竞得。深圳11宗成交地块中，9宗为地方国企竞得，其中深地铁独占5席。

再如无锡，成交的20宗地块中，有15宗为地方国企竞得，占比为75%。南京46宗成交地块中，超6成为地方企业竞得，其中栖霞建设、江宁城建、溧水中山保障房建设等企业均拿下多宗地块，同时保利、中铁建等非本地国企也参与了拿地。苏州25宗成交地块中，地方国企竞得地块占比近8成。

与之鲜明对比的是，民营房企的拿地态度则较为谨慎，与往年年底大力补仓拿地完全不一样。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，虽然房企近期融资环境有所缓解，但从实际融资状况看，很多民企融资落地还需要有个过程。有些企业虽然当下有意向拿地，但却没有办法出手。

  总结

集中供地模式的初衷是通过更加公开、透明的供地信息稳定地价，进而稳定房价。2021年作为集中供地的“元年”，经历了“火爆”、“冷淡”，并在不断优化和完善中走向“平稳”，总体而言，政策的初衷基本实现。

同时，业内预计明年政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策工具箱，使地价趋于稳定，并且通过“竞品质”或“定品质”，实现地价、房价、品质三个维度的全面管控。

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