高地、丘陵、洼地？北京买房也有鄙视链│谷雨实验室

◇ 为什么都说“西城是高地，海淀是丘陵，东城是平原”？我们把以上三个区的学区分布和房价分布直观呈现在地图上后发现，优质学区越集中的地方，房价越高。西城区是学区高地，也是房价高地。

数据解码北京学区房的秘密

撰文/吴嘉川（数据工场）

学区房是个让人既爱又恨的词汇。中国大多数城市包括北京在内，小学入学都实行“就近免试入学”，因此哪个街道所在楼房中的孩子可以进哪一所小学或初中，都有明确划分。

学区好坏反应在房价上，这已经是不争的事实。最极端的案例是，相邻的西城和海淀区两处住宅，房价相差甚大，大到相隔一条街，却每平米能相差5万元。

西城区裕中小学与海淀区民族小学仅1公里之隔，两校对口的居民小区房价却相差每平米5万元。据房天下2017年4月二手房交易数据显示，对口裕中小学的裕中西里小区，均价为每平米14.6万元。一公里之外，对应民族小学的马甸西月季园小区房价是9.6万元。 而裕中小学就位于北京“牛小”最密集的德胜学区内。

西城区是北京公立教育的高地，房价当然要高过其他区；但是，在同一个行政区内，房价差别会小一些吗？

答案是否定的。

在北京海淀区内，由于不同的学区，中小学升学率悬殊，房价差异也很大。比如，上地学区与清河学区，分别位于地铁十三号线上地站两侧。上地东里小区与怡美家园相对而望。前者对口的上地实验小学是家长心中的“牛小”。房天下数据显示，4月该小区每平米均价为11.9万元；后者对口第二实验小学当代校区，小区房屋均价为每平米7.6万元。

怎么解释这些相邻区域房价的巨大差异？

◎家长追捧学区房：赌一赌上好大学的概率

家长们追求的无非是一个环环相连的概率。当孩子进入了优质学区的小学，通过就近“划片入学”等因素，比普通学区的孩子有更多机率进入优质初中，进而享有更优质的教育资源，更有机会考上一个好高中，最终，考上好大学的机会也可能更大一些。

以一位购买西城区阳光丽景小区的家长为例，这位家长认为让孩子拿到一张进入北京顶级学区——德胜学区的入场券，耗资近两千万元，购买了这套属于德胜学区的学区房。该小区对口的小学正是“牛小”——育翔小学。在教育高地西城区，该学区内近七成以上小区，住宅均价超过每平方米10万元。

她的孩子最后考上一本大学机率是多少？是不是比其他区大呢？

除了优质小学，小升初也需就近入学。初中就近派位入学，再次激励家长购买优质学区的住宅，学区房继续推高。德胜学区内，对口共有8所初中，包括市四中、市七中、市八中、市十三中及其分校、三帆中学及其裕中校区、北师大二附中西城实验学校。这其中，除了市七中和北师大二附中西城实验学校，其他所有初中都在2017年北京教育考试院出台的《优质高中部分中招计划》中被划为“优质高中所属初中”。

优质，是家长最关心的。只要能进入大部分是优质初中的学区，就意味着在派位时有学生有更多机会进入优质初中，进而就更接近高中示范校。

2017年中考招生计划显示，西城区示范高中计划招收4735人，占全区实际报名中考人数的66%；东城为56%；海淀为33%。在北京主城区中，西城区初中生进入示范高中的机率最高。

也就是说，如同这位购置德胜学区房的家庭一样，西城区三分之二的学生能进入西城区示范高中，而相临的海淀区该比例只有3成。

更值得注意的是，中考报考人数比西城多两倍以上的海淀区，仅有11个高中示范学校，而西城区却有15个。

一位曾为购买海淀区还是西城学区房而纠结的家长说：“海淀学生多，在那边就是拼家长，你得疯狂报班。西城这边相对来说会稍微轻松一点，优质的中学和高中更为集中，学位多，学生少。”示范高中绝对数量多，让家长在购买学区房时对西城区趋之若鹜。

家长在乎高中示范校，是因为较普通高中而言，示范高校在高考中的表现更为优异。看2016年东西海三区所有高中示范学校的高考成绩单，其中北京市文、理科前10名的学校中，就有6所来自西城区，而它们都是高中示范校。从一本上线率上看，东城六至七成高中示范学校拥有百分之百的一本上线率；西城与海淀该比例约为三成。在公开一本率的海淀区高中示范校中，一本上线率全部高于90%。

◎家长追逐学区房：投资抑或投机？

 “学区房”除了关键在“学区”，它还是个“房”，既是居住所需，又是投资标的。

我们将小区对应学区分类，比较不同学区内小区的二手房挂牌均价，以三区中涨幅最大的东城区景山、东华门学区为例，今年3月其每平方米均价已达2015年3月的8.7倍，仅次之的是安定门、交道口学区，房价也翻了四倍有余。西城区涨幅最高的是展览路学区，今年三月的学区内每平米均价已飙升至2015年3月的3.5倍。

在北京东西海三区拥有一套学区房，根据所属街道的划分，区分学区好坏之后，的确能够增加许多上好初中、好高中，进而增大上一本院校的概率。这个概率并不是百分之百，可买来的房子无论新旧都在增值。

许多家长们都觉得学区房的正确使用方式就是：“不要在意房子大小、周围环境，一旦孩子从这个学区毕业，就把房子卖掉”。他们知道，只要不同学区教育质量悬殊不改变，与自己一样有学区房需求的家长就一直都会在。

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随着收入提高和家庭财富增值，家长们追求更高质量的教育，由此获得向更高阶层流动的机会，这是无可非议的；但是，由于大城市优质教育的整体短缺和区域严重不均衡，一些优质中小学周边的住房，正在成为争夺的焦点。

就目前而言，学区房已超越了其居住价值，超越了其阶层标签，正在成为资产投机的筹码。在中国，尤其是特大城市，正在经历巨大的资产泡沫化过程。而房地产市场将成为最大的泡沫。学区房则是这个巨大泡沫中最闪亮的一个。

学区房，不仅是城市原住民关心的问题，更是城市新移民融入主流社会的标志。作为城市新移民，能在北京、上海、深圳等大城市拥有一套学区房，这无疑是获得阶层安全感的最佳方式，更是在让家庭资产增值的快捷手段。

问题在于，围绕学区房的投机，对转型期中国意味着什么？是拉大了收入差距还是促进了社会融合？中国正在快速增长的城市中产阶层，能由此获得幸福感吗？学区房多大程度上成为社会阶层固化的标志？这不能不引发人们深思。 

（要不要压上全部积蓄去换一套学区房？要不要坚持和毁约的业主打5年的官司？在北京，一对普通的夫妻如何通过频繁交易折腾出6000万的资产？点击“阅读原文”查看更多报道。）

文/吴嘉川*

数据分析及可视化/吴嘉川* 陈羽萱*

视觉设计/张家馨

开发/陈羽萱* 吴嘉川* 江栋科* 聂琳琳

数据支持/刘玉(腾讯房产)

数据来源/云房数据研究中心 京城学区房观察

监制/黄志敏*

编辑/常红晓*

（*为共同出品方数据工场成员）