律师办理土地法律业务操作指引（下）
律师办理土地法律业务操作指引
特别说明，本书所收录的律师业务指引仅仅是对律师执业活动的参考和提示，不能以此作为判定律师执业是否尽职合规的依据，更不能作为追究律师责任的依据。详见《中华全国律师协会律师业务操作指引》，中华全国律师协会于2009年8月出版。
目 录
总 则
第一编 律师办理土地权属登记业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 土地权利设定登记过程中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 划拨国有建设用地设定登记中的律师业务
第三节 出让国有建设用地设定登记中的律师业务
第四节 国家作价出资（入股）国有建设用地设定登记中的律师业务
第五节 国家租赁国有建设用地设定登记中的律师业务
第六节 国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务
第七节 集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务
第八节 国有建设用地抵押权设定登记中的律师业务
第九节 国有建设用地出租权设定登记中的律师业务
第三章 土地变更登记中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第三节 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第四节 集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务
第五节 土地他项权利变更登记律师业务
第六节 名称、地址和土地用途变更登记律师业务
第四章 土地注销登记中的律师业务
第五章 土地权属争议业务中的律师业务
第一节 一般规定
第二节 土地权属的确定
第三节 土地权属争议中的律师业务
第二编 律师办理土地征收业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 土地征收的程序
第三章 征地的费用补偿和人员安置
第一节 征地补偿费用
第二节 被征地人口的安置
第三节 征地补偿协议
第四章 律师办理征地补偿安置标准听证法律业务
第五章 律师办理土地补偿安置标准争议协调、裁决法律业务
第六章 律师办理土地补偿争议行政复议法律业务
第七章 律师办理征地补偿安置标准争议的诉讼
第一节 征地补偿安置争议
第二节 征地补偿费用分配纠纷
第三编 律师办理土地储备业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 土地储备的基本程序
第三章 律师审核土地储备合同应注意的问题
第四编 律师办理建设用地使用权取得的业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引
第三章 律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引
第四章 律师办理建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让业务操作指引
第五章 律师办理国有土地租赁业务操作指引
第六章 律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引
第五编 律师办理建设用地使用权流转业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 律师办理建设用地使用权转让一般业务的操作指引
第一节 对拟转让的建设用地使用权的调查与审核
第二节 建设用地使用权转让合同
第三节 建设用地使用权转让的风险监管
第四节 建设用地使用权转让登记
第三章 律师办理国有建设用地转让特殊业务的操作指引
第一节 房地产项目转让（含在建工程转让）
第二节 项目公司股权转让
第四章 律师办理建设用地使用权抵押业务的操作指引
第一节 对拟设定抵押的建设用地使用权的调查与审核
第二节 建设用地使用权抵押合同
第三节 建设用地使用权抵押登记
第四节 建设用地使用权抵押权的实现
第五章 律师办理建设用地使用权出租业务的操作指引
第一节 对拟设定出租的建设用地使用权的调查与审核
第二节 建设用地使用权出租合同
第三节 建设用地使用权出租登记
第六章 律师办理建设用地使用权投资合作业务的操作指引
第一节 对拟投资的建设用地使用权及投资合作项目的调查与审核
第二节 建设用地使用权投资合作合同
第三节 投资合作中建设用地使用权的流转
第四节 建设用地使用权投资合作常见问题处理
第六编 律师办理涉外土地法律业务操作指引
第一章 一般规定
第二章 境外投资者以出让方式取得建设用地使用权
第一节 外商参与建设用地使用权招标、拍卖、挂牌的特殊要求
第二节 外商取得建设用地使用权投资设立房地产开发企业
第三章 外资并购境内房地产开发企业
第一节 境外投资者并购的一般要求
第二节 外资股权并购境内房地产开发企业的审批
第三节 外资资产并购境内房地产开发企业的审批
第四章 其他涉外土地法律业务
第一节 外商投资项目核准
第二节 外商投资企业审批权限
第三节 外商投资企业境内再投资的审批
第四节 外商投资房地产企业备案
第七编 律师办理农村集体土地使用权业务操作指引
第一章 概 述
第一节 农村集体土地的法律制度
第二节 耕地保护制度
第三节 基本概念界定
第二章 农村集体建设用地
第一节 农村集体建设用地使用权
第二节 农村集体建设用地使用权的流转
第三节 非农建设用地
第三章 农村宅基地
第四章 农村土地承包经营权
第一节 土地承包经营权
第二节 农村土地承包经营权的具体流转
第三节 土地承包经营权的纠纷及解决
第五章 城中村改造的法律问题
第一节 城中村改造中的法律关系
第二节 城中村改造过程中的法律业务
附 则
总则~第二编 部分内容查看《律师办理土地法律业务操作指引（上）》
第三编~第五编 第五章 部分内容查看《律师办理土地法律业务操作指引（中）》
第五编律师办理建设用地使用权流转业务操作指引
第六章 律师办理建设用地使用权投资合作业务的操作指引
第一节 对拟投资的建设项目用地使用权及投资合作项目的调查与审核
第203条 律师应对拟投资的建设项目用地使用权提供前期土地权属调查
203.1 投资方是否已经领取建设用地使用权证。
203.2 建设用地使用权的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致。
203.3 投资方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人。
203.4 拟投资的建设用地使用权的取得方式。
203.5 以出让方式取得的建设用地使用权进行投资的，是否履行了出让合同约定的义务：
（1）是否已经支付全部土地出让金；
（2）是否已经按照出让合同约定完成相应的开发建设投资。
203.6 以出让方式取得的建设用地使用权的出让年限。
203.7 划拨方式取得的建设用地使用权进行投资合作，是否按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
203.8 以划拨方式取得的建设用地使用权进行投资合作，是否符合划拨供地项目目录。
203.9 拟投资的建设用地使用权是否存在地上建筑物、其他附着物，以及地上建筑物、其他附着物产权登记情况，以建设用地使用权进行投资、合作，地上建筑物、其他附着物应一并作出处理。
203.10 建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物是否已经出租。
203.11 拟投资的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利，如有，投资合作应当首先取得他项权利人的同意。
203.12 凡需在以建设用地使用权投资前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。
203.13 审查拟投资、合作的建设用地使用权有无下列投资合作障碍：
（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；
（2）已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；
（3）权属有争议的；
（4）未依法登记领取权属证书的；
（5）以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批；
（6）法律、行政法规规定禁止投资、合作的其他情形。
第204条 律师应协助委托人对投资方向及项目进行审查
204.1 主体是国有企业改制成立的公司，还是与私营资本或者外国投资合作成立的公司。
204.2 拟投资的建设用地使用权属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意出资的书面文件。
204.3 拟出资的建设用地使用权属于国有或集体资产的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。
204.4 以建设用地使用权投资与外商成立企业，应审查土地使用权或者经营项目是否涉及国家安全、军事安全，是否符合外商投资政策。
204.5 审查投资合作项目是否符合划拨用地目录。
204.6 审查投资合作项目是否改变了土地用途，或者使用规则，如有改变，应提示当事人报请审批，并补交土地出让金或者土地使用费。
第二节 建设用地使用权投资合作合同
第205条 律师应告知委托人建设用地使用权投资合作合同的主要内容
以建设用地使用权进行投资、合作，应当订立书面形式的建设用地使用权投资、合作合同，律师应为委托人审查合同，合同除应具备一般投资合作合同应具备的条款外，还应具备以下有关建设用地使用权的内容：
（1）建设用地使用权的坐落地点、面积、四至范围。
（2）建设用地使用权获得方式和使用期限；是否需补交土地出让金，由哪一方补交。
（3）建设用地使用权的规划用途和规划条件。
（4）投资合作建设用地使用权的年限。
（5）建设用地使用权投资、合作的作价。
（6）建设用地使用权交付和验收的日期、交付方式。
（7）该建设用地使用权上是否存在地上建筑物、其他附着物，及其处理方式。
（8）报请政府审批的有关约定。
（9）投资协议过程中遇政府征用土地的处理方式。
（10）投资、合作土地在投资合作期间权属的转移。
（11）投资、合作期满后土地权属及地上建筑物的处理。
（12）投资、合作当事人约定的其他有关土地使用事项。
第206条 律师应提示委托人签订建设用地使用权投资合作合同的注意要点
206.1 关注拟投资合作的建设用地使用权的土地用途及土地规划条件。
206.1.1 投资合作人应了解使用土地的用途是否与出让合同中规定的用途一致。
206.1.2 投资合作人确需改变建设用地使用权出让合同规定的土地用途，应依法办理变更手续。
206.2 律师应提示以土地作价出资的一方及时履行出资义务，将建设用地使用权转移至新公司名下并将土地交付使用，否则应承担出资不实的违约责任。
206.2.1 已办理过户手续但未交付土地。属于对出资义务的违反，构成了对公司利益和股东利益的事实上的侵犯。因此出资者应对公司和其他股东负违约责任，有补足出资的义务。同时，债权人在公司财产不足以清偿其债务时，亦有权诉请对此项土地强制执行。
206.2.2 已交付土地但未办理土地过户登记手续。在此种情况下，公司虽获得了土地占有和利用的实际财产利益，但这种占有和利用却未得到法律的肯定和保护，这种出资只是事实上的出资而非法律上的出资，也构成出资义务的不履行行为，因而，公司或其他股东有权要求该出资人履行土地登记过户的义务，而出资人拒绝登记，甚至以未办登记过户为由而要求收回土地的行为都是典型的恶意违约，当事人同样可通过诉讼程序诉请司法救济，请求强制登记过户。
206.2.3 既未交付土地，亦未办理土地过户手续。此种情况属于完全不履行土地出资义务的行为，此种行为在公司法上构成违法行为，并产生相应的法律责任，包括该股东继续出资的责任、其他股东或公司的发起人连带认缴的责任以及由此给公司造成损害的赔偿责任。不过，在此情况下，公司对出资人约定出资的土地既不存在事实上的控制，也不享有任何物权意义上的权利，因而不可能通过物权追及的诉讼而取得该土地的使用权，而只可通过债权诉讼获得救济。
第三节 投资合作中建设用地使用权的流转
第207条 公司成立时建设用地使用权的转移
207.1 公司成立时建设用地使用权需转移至新公司名下。
207.1.1 以建设用地使用权投资、合作成立公司的，建设用地使用权应转移到新公司名下。
207.1.2 建设用地使用权转移到新公司后，与该建设用地使用权有关的立项、规划等批准文件应办理相应的变更手续。
207.1.3 投资、合作项目利用土地，必须符合土地利用规划和城市规划，如有变化，应当经过土地行政主管部门和规划部门审批。
207.2 土地市场价格评估。律师应提示投资方，以建设用地使用权进行投资，应按照国家有关规定，由具有土地评估资格的评估机构通过合法程序评估，按提供土地时的市场价格作价确定。其评估结果须经县级以上人民政府土地管理部门确认。
207.3 建设用地使用权的转移过户。
207.3.1 投资合作中办理建设用地使用权转移手续应提交下列资料：
（1）建设用地使用权证；
（2）双方签订的《投资、合作协议》；
（3）有关机关的批准文件；
（4）土地价值评估报告；
（5）土地提供方和新公司的营业执照文件；
（6）变更建设用地使用权的申请；
（7）要求提交的其他文件。
207.3.2 过户登记的审核时限和权证的领取：
（1）律师应告知当事人：按规定登记机构应当自受理建设用地使用权转让登记申请之日起20日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于登记册，并通知受让人领取《建设用地使用权证》；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
（2）领证时受让人（或代理人）需携带身份证件（原件）和已缴契税、手续费、登记费、印花税收据及受理时的收件收据（原件），仔细核对《建设用地使用权证》登记事项与申请登记事项是否一致。
207.3.3 律师代办登记。律师代办建设用地使用权转移登记手续，要取得并向土地登记机构出具当事人的授权委托书，并按有关规定办理授权委托书的公证手续。律师要认真审核上述材料是否齐全、真实，并在建设用地使用权转让合同签署后15日内及时办理。律师对原件要妥善保管，办理完毕及时归还当事人，以免因丢失承担责任。
第208条 投资合作终止时建设用地使用权的回转
208.1 土地投资方退出但合作企业并没有终止的。组成法人型联营体或者合伙型联营体的一方或者数方在联营期间中途退出联营的，如果联营体并不因此解散，应当清退退出方作为出资投入的财产。
208.2 合作企业清算、终止的。如果投资方希望在投资、合作终止后能够收回其投资的建设用地使用权，则应在投资、合作合同中对该事项作出明确约定。该等约定应包含如下内容：
（1）投资、合作的清算。投资合作因合同到期、提前终止清算或者破产，股东均应办理包括建设用地使用权等资产债务的清算。
（2）建设用地使用权回转。在投资合作到期或者提前清算、破产且处理完毕债务后，建设用地使用权属于股东可分配权利。如双方约定该权利回转投资方的，投资方在剩余土地使用期限内继续使用土地。建设用地使用权回转时仍应办理权属转移登记。
第四节 建设用地使用权投资合作常见问题处理
第209条 律师可提示委托人以国有划拨建设用地使用权作为股东出资的处理方式
209.1 如果以国有划拨建设用地使用权作为出资，必须到房地产管理局办理转让建设用地使用权申报、登记手续，申报登记时应提供下列文件的复印件：
（1）建设用地（规划）许可证、建设用地批准书、土地权属证件及有关文件；
（2）房屋所有权证；
（3）经主管部门批准的项目可行性研究报告；
（4）成立合资、合作企业的合同文本；
（5）主管部门关于成立合资、合作企业的批复；
（6）土地规划和利用设计条件。
209.2 经审查符合有关规定且手续齐备的，经批准后可依法签订或补签建设用地使用权出让合同，经国家土地管理部门按照法律规定进行审查评估，并由投资方按规定向国家土地管理部门缴纳建设用地使用权出让金，将该建设用地使用权的价值折成股本金后，方能作为股东的出资。
第210条 律师可提示委托人拟投资的土地或其附着物已经出租的处理
如地上建筑物、其他附着物已经出租，投资合作应先征得承租人的同意。能够解除的，进行投资合作时应由投资方解除租赁关系。租赁关系无法解除的，建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物进行投资后不应影响原租赁合同的效力，新的建设用地使用权人及其地上建筑物、其他附着物所有权人应当继续履行原租赁合同。如何处理租赁关系，投资合作合同中应该有相关约定。
第211条 律师可提示委托人处理合作开发房地产合同纠纷的注意事项
211.1 这里所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供建设用地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。实践中对合作开发房地产合同（下称“合同”）性质的认定如下：
（1）合同约定提供建设用地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为建设用地使用权转让合同。
（2）合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
（3）合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
（4）合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
211.2 合作开发房地产利润分配纠纷的处理
211.2.1 投资数额超出合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
211.2.2 房屋实际面积少于合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成时，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。
211.2.3 房屋实际建设面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
211.2.4 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。
211.2.5 合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。
第六编律师办理涉外土地法律业务操作指引
第一章 一般规定
第212条 涉外土地法律业务的相关概念界定
212.1 本编所指的“外商投资房地产”中的“外商”即外国投资者，是指外国企业、机构和个人，以及具有中国法人资格的外商投资企业。涉及港澳台投资者的土地法律业务，参照对外国投资者的规定而适用本编的内容。
212.2 本编所指的“境外投资者”，包括外国投资者和港澳台投资者。
212.3 本编所指“外商投资房地产企业”是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
第213条 本编的适用范围
213.1 本编主要适用于律师从事涉外土地业务中的非诉讼法律服务，主要包括律师为境外投资者投资的土地项目：草拟、审查、修改投资意向书、合同文本等相关法律文件；提供律师尽职调查等专项法律服务；参与谈判；出具法律咨询意见书等阶段性或全过程法律服务。
213.2 律师代理有关外商投资房地产法律业务的相关诉讼案件时，本操作指引具有相应的参考作用。
213.3 本编主要侧重对涉外土地法律业务的操作指引，未涉及的内容，可参照结合本操作指引第五编。
第214条 办理涉外土地法律业务主要法律依据
214.1 《中华人民共和国外资企业法实施细则》（以下简称《外资企业法实施细则》）。
214.2《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》。
214.3 《中华人民共和国外汇管理条例》（以下简称《外汇管理条例》）。
214.4 《外商投资项目核准暂行管理办法》。
214.5 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。
214.6 《关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的通知>有关问题的通知》。
214.7 《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。
214.8 《关于外商收购境内建设用地使用权外汇登记有关问题的批复》。
214.9 《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》。
214.10 《关于外国投资者并购境内企业的规定》。
214.11 《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。
214.12 《外商投资产业指导目录（2007年修订）》。
第215条 外商投资房地产领域的分类规定
215.1 鼓励类项目。（外商投资房地产领域已经没有鼓励类项目）
215.2 限制类项目
215.2.1 土地成片开会（限于合资、合作）。
215.2.2 高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营。
215.2.3 房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。
215.3 禁止类项目：高尔夫球场的建设、经营。
第216条 商业存在原则
境外机构和个人在境内购买非自用房地产，其目的是用于出售、出租等经营活动，属于投资经营行为，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》等规定，应依法申请设立外商投资企业，并在核准的经营范围内开展经营活动。境外投资者未按照外商投资法律的规定取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的，不得进行房地产开发和经营活动。
所以，境外投资者在中国投资房地产业，必须遵循商业存在原则，设立外商投资房地产公司。
第217条 项目公司原则
外商在中国境内从事房地产的开发和经营，申请设立房地产公司，必须遵循“项目公司”原则，即先取得建设用地使用权、房地产建筑物所有权，或者已经与土地管理部门、土地开发商、房地产建筑物所有人签订建设用地使用权或者房产权的预约出让、购买协议。如果上述条件不具备，审批部门则不予批准设立外商投资房地产公司。
第二章 境外投资者以出让方式取得建设用地使用权
第一节 外商参与建设用地使用权招标、拍卖、挂牌的特殊要求
第218条 取得建设用地使用权的方式主要有三种：出让、转让和划拨。其中，以出让方式取得建设用地使用权包括招标、拍卖、挂牌以及协议出让四种形式。一般情况下，外商是通过参与招标、拍卖、挂牌取得建设用地使用权的。
第219条 外商以出让方式取得国有建设用地使用权与境内企业、个人区别不大，依据《外汇管理条例》、《关于规范房地产市场外汇管理的通知》以及其他规范性文件的规定，外商参加境内土地管理部门组织的“招、拍、挂”出让建设用地使用权的特殊规定在于，外商需要申请开立“临时土地保证金账户”。
第220条 律师代理外商参与建设用地使用权“招、拍、持”相关业务时的注意事项
220.1 临时土地保证金账户资金结汇须经外汇局逐笔核准，结汇用途仅限于购买建设用地使用权及地表附着不动产，具体审核材料由各地方外汇管理局根据实际情况规定。
220.2 外国投资者在已收购的建设用地使用权注册成立经济实体前，不得以该建设用地使用权在境内从事出租、转售、抵押贷款等经营活动。
220.3 外国投资者在支付土地保证金后，如未设立外商投资企业，应向外汇局申请关闭临时土地保证金账户，账户剩余资金及返还的土地保证金经外汇局批准可以汇出境外。
220.4 外国投资者汇入临时土地保证金账户的外汇资金可以作为日后外商投资企业设立后的外方出资（注册资金）。
第二节 外商取得建设用地使用权投资设立房地产开发企业
外商以出让方式取得国有建设用地使用权的，应当根据商业存在原则的要求，申请设立外商投资房地产开发企业，律师在办理相关业务时应当注意以下方面。
第221条 对外商投资设立房地产企业的注册资本与投资总额要求
根据《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》、《城市房地产开发经营管理条例》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》的相关规定，对外商投资设立房地产企业的注册资本和投资总额的要求，可以归纳为：
（1）房地产开发企业的最低注册资本为100万元人民币（请注意各地方政府可能有更高要求），其他类房地产企业参照《公司法》及其他相关法律的规定，即独资企业最低注册资本为10万元；非独资企业最低注册资本为3万元。
（2）投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本应不低于投资总额的70%。
（3）投资总额在300万美元至420万美元的，其注册资本不得低于210万美元。
（4）投资总额在420万美元（含420万美元）以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%。
第222条 对外商投资设立房地产企业的投资回报要求
外商投资房地产企业的投资各方可以约定不按照出资比例分取红利（中外合资企业投资各方不得约定不按照出资比例分取红利），不得约定保证任何一方收取固定回报或者变相固定回报的条款。
第223条 对外商投资设立房地产企业外汇用汇的要求
根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于规范房地产市场外汇管理的通知》、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》的相关规定：
（1）从2006年9月1日开始，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，必须以自有资金一次性支付全部转让款，否则外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
（2）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款，否则外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。
（3）从2007年5月23日开始，外商投资房地产企业有以下两种情形的，也不能办理外汇结汇手续：①未完成商务部备案手续的；②未通过外商投资企业联合年检的。
第三章 外资并购境内房地产开发企业
第一节 境外投资者并购的一般要求
境外投资者并购境内房地产企业主要有两种方式：一是股权并购，即普通意义上的项目公司股权转让；二是资产并购，即普遍意义上的项目转让。
第224条 对境外投资者并购境内房地产企业的转让金支付要求
境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
第225条 对境外投资者并购境内房地产企业转让主体的要求
对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述股权并购和资产并购（项目转让）活动。
第226条 并购境内房地产企业的外国投资者的保证
投资者应提交履行《国有建设用地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等保证函。
第227条 律师应提醒委托人，相关的审批、工商变更登记等手续，应按照《公司法》及相关要求办理。
第228条 返程投资应履行的审批程序
228.1 境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内公司，应报商务部审批。
228.2 当事人不得以外商投资企业境内投资或其他方式规避前述要求。
第229条 返程投资者并购境内房地产企业的债权债务的处理
229.1 外国投资者做股权并购的，并购后所设外商投资企业承继被并购境内公司的债权和债务。
229.2 外国投资者做资产并购的，出售资产的境内企业承担其原有的债权和债务。
229.3 外国投资者、被并购境内企业、债权人及其他当事人可以对被并购境内企业的债权、债务的处置另行达成协议，但是该协议不得损害第三人利益和社会公共利益。
229.4 债权债务的处置协议应报送审批机关批准。
第230条 对境外投资者并购境内房地产企业的并购要求
外资并购需要设立外商投资房地产开发企业，或者需要将被并购企业变更为外商投资企业的，该外商投资房地产开发企业应当满足本编第二章第二节“对外商投资设立房地产开发企业的要求”。
第231条 以上是外商投资并购境内房地产开发企业过程中，外商作为并购主体需要特别注意的事项，其他需要注意的事项，请参照本操作指引第六编第三章的相关内容。
第二节 外资股权并购境内房地产开发企业的审批
第232条 外商投资股权并购境内房地产开发企业，应向具有相应审批权限的审批机关报送下列文件：
（1）被并购境内有限责任公司股东一致同意外国投资者股权并购的决议，或被并购境内股份有限公司同意外国投资者股权并购的股东大会决议。
（2）被并购境内公司依法变更设立为外商投资企业的申请书。
（3）并购后所设外商投资企业的合同、章程。
（4）外国投资者购买境内公司股东或认购境内公司增资的协议、股权购买协议。境内公司增资协议应适用中国法律，并包括以下主要内容：
①协议各方的状况，包括名称（姓名），住所，法定代表人姓名、职务、国籍等；
②购习股权或认购增资的份额和价款；
③协议的履行期限、履行方式；
④协议各方的权利、义务；
⑤违约责任、争议解决；
⑥协议签署的时间、地点。
（5）被并购境内公司上一财务年度的财务审计报告。
（6）经公证和依法认证的投资者的身份证明文件或注册登记证明及资信证明文件。
（7）被并购境内公司所投资企业的情况说明。
（8）被并购境内公司及其所投资企业的营业执照（副本）。
（9）被并购境内公司职工安置计划。
（10）债权债务处置协议。
（11）资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果。
（12）并购各方是否存在关联关系的说明。
（13）并购后所设外商投资企业的经营范围、规模、建设用地使用权的取得等，涉及其他相关政府部门许可的，有关的许可文件应一并报送。
第三节 外资资产并购境内房地产开发企业的审批
第233条 外商投资资产并购房地产开发企业（项目整体转让或土地转让），应向具有相应审批权限的审批机关报送下列文件：
（1）境内企业产权持有人或权力机构同意出售资产的决议。
（2）外商投资企业设立申请书。
（3）拟设立的外商投资企业的合同、章程。
（4）拟设立的外商投资企业与境内企业签署的资产购买协议，或外国投资者与境内企业签署的资产购买协议。资产购买协议应适用中国法律，并包括以下主要内容：
①协议各方的状况，包括名称（姓名），住所，法定代表人姓名、职务、国籍等；
②拟购习资产的清单、价格；
③协议的履行期限、履行方式；
④协议各方的权利、义务；
⑤违约责任、争议解决；
⑥协议签署的时间、地点。
（5）被并购境内企业的章程、营业执照（副本）。
（6）被并购境内企业通知、公告债权人的证明以及债权人是否提出异议的说明。
（7）经公证和依法认证的投资者的身份证明文件或开业证明、有关资信证明文件。
（8）被并购境内企业职工安置计划。
（9）债权债务处置协议。
（10）资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果。
（11）并购各方是否存在关联关系的说明。
（12）依照前款的规定购买并运营的境内企业的破产，涉及其他相关政府部门许可的，有关的许可文件应一并报送。
第四章 其他涉外土地法律业务
第一节 外商投资项目核准
第234条 外商投资项目核准权限
234.1 国务院核准权限。总投资5亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资1亿美元及以上的限制类项目，由国家发展改革委员会对项目申请报告审核后报国务院核准。
234.2 国家发展改革委员会核准权限。总投资（包括增资额，下同）1亿美元以上的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元及以上的限制类项目，由国家发展改革委员会核准项目申请报告。
234.3 地方发展改革部门核准权限。
234.3.1 总投资1亿美元以下的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元及以下的限制类项目，由地方发展改革部门核准，地方政府根据实际情况划分各级地方政府的核准权限。
234.3.2 限制类项目只能由省级发展改革部门核准，其核准权不得不放。
第235条 外商投资项目核准范围
根据《核准办法》的规定，下列外商投资项目均需进行核准：
（1）外商投资新设中外合资、中外合作、外商独资企业；
（2）外商并购境内企业；
（3）外商投资企业增资，其中，增资项目的核准权限划分是以新增的投资额为准；
（4）外商投资企业境内再投资；
（5）外商投资企业申请其他新项目。
第236条 申请外商投资项目立项核准提交的文件、证件
外商投资立项核准应当提交项目申请报告及附件，包括如下文件及证件：
236.1 项目申请报告。项目申请报告应当包括以下内容：
（1）项目名称、经营期限、投资方基本情况；
（2）项目情况介绍（包括建设规模、主要建设内容及产品，采用的主要技术和工艺，产品目标市场，计划用工人数）
（3）项目建设地点，对土地、水、能源等资源的需求，以及主要材料的消耗量；
（4）环境影响评价；
（5）涉及公共产品或服务的价格；
（6）项目总投资、注册资本及各方出资额、出资方式及融资方案，需要进口设备及金额；
236.2 项目申请报告的附件。项目申请报告的附件应当包括以下内容：
（1）投资各方的企业注册证（中方：营业执照；外方：商务登记证）；
（2）经审计的最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）；
（3）开户银行出具的资金信用证明；
（4）投资意向书；
（5）银行出具的融资意向书；
（6）省级或国家环境保护行政主管部门出具的环境影响评价意见书；
（7）省级规划部门出具的规划选址意见书；
（8）省级或国家国土资源管理部门出具的项目用地预审意见书；
（9）以国有资产或建设用地使用权出资的，需有相关主管部门出具的确认文件。
第二节 外商投资企业审批权限
国家对外商投资企业采取设立审批制，即设立或变更设立（并购）外商投资企业之前，应先报有权限的商务部门（对外经济贸易合作部门）审批，取得《外商投资企业批准证书》后，方可登记、注册、设立或变更设立外商投资企业。
外商投资新设、并购境内企业，以及转投资限制类外商投资产业的，均需要按照设立（变更）审批制度的要求，取得《外商投资企业批准证书》；外商投资企业转投资鼓励类、允许类产业的，则不需要设立审批。
第237条 2009年3月5日之前的外商投资企业审批权限
237.1 商务部审批权限。投资总额1亿美元（含1亿美元，包括单次增资）以上的鼓励类、允许类；5000万美元以上的限制类项目的审批。
237.2 地方商务部门审批权限。投资总额1亿美元以下的鼓励类、允许类；5000万美元（含5000万美元，包括单次增资）以下的限制类项目的审批。
地方的审批限按照各地的规定不同，划分的标准亦有所不同。
第238条 商资函[2009]7号对外商投资企业审批权限的变更
2009年3月5日，中华人民共和国商务部发布了《关于进一步改进外商投资审批工作的通知》（商资函[2009]7号），进一步改进了外商投资审批权限，主要体现在以下几个方面：
（1）原在商务部审核权限内的鼓励类且不需要国家综合平衡的外商投资企业设立、增资、合同、章程及其变更事项，均由省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团、副省级城市商务主管部门和国家级经济技术开发区审核。
（2）经商务部批准设立的外商投资企业，除由国家发展改革委员会核准的限额以上增资事项和控股权由中方向外方发和转移的股权转让事项外，其他变更事项均由地方商务主管部门审核。
（3）外国投资者和外商投资企业并购境内企业的，鼓励类、允许类并购交易额1亿美元及以下、限制类交易额5000万美元及以下的，由地方商务主管部门会同工商、税务、外汇等相关部门根据相关法律、法规规定和《关于外国投资者并购境内企业的规定》审核。
（4）扩大副省级城市商务主管部门和国家经济技术开发区的外商投资审批权限，商务部此前下放至省级商务主管部门的审批管理事项，副省级城市商务主管部门和国家级经济技术开发区亦享有同等审批管理权限。
第239条 2009年3月5日起外商投资企业的审批权限
239.1 商务部审批权限
239.1.1 投资总额1亿美元（含1亿美元）以上的鼓励类、需要国家综合平衡的。
239.1.2 投资总额1亿美元（含1亿美元）以上的允许类。
239.1.3 5000万美元以上的限制类项目的审批。
239.1.4 投资总额（包括增资额，下同）1亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和投资总额5000万美元及以上的限制类项目的增资事项，以及控股权由中方向外方发生转移的股权转让事项。
不包括鼓励类、允许类并购交易额1亿美元、限制类交易额5000万美元，控股权不发生转变的。
239.2 地方商务部门审批权限。地方商务部门指省级商务主管部门、副省级城市商务主管部门和国家级经济技术开发区。
239.2.1 投资总额1亿美元以上的鼓励类且不需要国家综合平衡的。
239.2.2 投资总额1亿美元以下的允许类项目。
239.2.3 5000万美元（含5000万美元）以下的限制类项目的审批。
239.2.4 除投资总额（包括增资额）1亿美元以上的鼓励类、允许类项目和投资总额5000万美元及以上的限制类项目中增资事项和控股权由中方向外方发生转移的股权转让事项。
不包括鼓励类、允许类并购交易额1亿美元、限制类交易额5000万美元，控股权不发生转变的。
第三节 外商投资企业境内再投资的审批
第240条 外商投资企业境内再投资鼓励类、允许类房地产领域的，不需要审批。
第241条 外商投资企业境内再投资限制类房地产领域的审批
241.1 外商投资企业在限制类领域投资设立公司，或者购买被投资公司股权的，应向被投资公司所在地省级外经贸主管部门（商务部门）提出申请，并应提供下列材料：
（1）外商投资企业关于投资的一致通过的董事会决议。
（2）外商投资企业的批准证书和营业执照（复印件）。
（3）法定验资机构出具的注册资本已经缴足的验资报告。
（4）外商投资企业经审计的资产负债表。
（5）外商投资企业缴纳所得税或减免所得税的证明材料。
（6）投资者签名、盖章的被投资公司的章程，章程应当载明下列事项：
①公司名称和住所；
②公司经营范围及产品国内外销售比例；
③公司注册资本；
④投资者的权利或姓名；
⑤投资者的权利和义务；
⑥投资者的出资方式和出资额；
⑦投资者转让出资的条件；
⑧公司的机构及其产生办法、职权、议事规则；
⑨公司的法定代表人；
⑩公司的解散事由与清算办法；
（11）投资者认为需要规定的其他事项。
214.2 省级外经贸主管部门（商务部门）接到上述申请后，按照被投资公司的经营范围，征求同级或国家行业管理部门的意见，并自收到被咨询部门同意或不同意的意见起10日之内，作出书面批复。
第四节 外商投资房地产企业备案
2008年7月1日，商务部发布实施《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，专门对外商投资房地产业备案工作进行规制。
第242条 外商投资房地产企业备案核对事项
省级商务主管部门需根据相关规定的要求对下述材料的合法性、真实性、准确性进行核对：
（1）公司提供的建设用地使用权、房地产建筑物所有权、或签订的建设用地使用权或房产权预约出让/购买协议等文件是否依法取得，真实有效，符合相关规定；
（2）投资设立（增资）的公司符合项目公司原则，投资（包括增资）仅限于经批准的单一房地产项目；
（3）公司注册资本占投资总额的比例不低于50%；
（4）公司提供的材料证明外方股东不属于境内公司、自然人在境外设立的公司；公司各股东之间不存在关联关系，不属于同一实际控制人；
（5）公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款；
（6）项目投资依项目建设进度分期投入，公司提供了资金用途和分期投入的承诺。
第243条 外商投资房地产企业备案的效力
经商务部备案后，对完成备案的外商投资房地产企业名单予以公告。未经备案的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。并且，2007年5月23日，商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》还规定，外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。
第七编 律师办理农村集体土地使用权业务操作指引
第一章 概 述
第一节 农村集体土地的法律制度
第244条 集体土地是指农民集体所有的土地，也叫做劳动群众集体所有的土地。集体土地是我国土地所有制的一种形式。我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有两种形式。
第245条 法定形式
《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山，也属于集体所有。”
《土地管理法》规定：农村宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第246条 集体土地的经营管理
246.1 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
246.2 已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。
246.3 已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第247条 集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
第248条 集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。
第二节 耕地保护制度
第249条 耕地是我国最重要的自然资源。我国实行最严格的耕地保护制度，特别是采取追究刑事责任的办法，确保耕地数量的相对减少。耕地的保护制度是指我国《宪法》、《土地管理法》、《中华人民共和国刑法》（以下简称《刑法》）及其实施条例等一系列有关耕地管理的法律、法规的总称。
我国《刑法》规定了非法占用耕地罪。它是指违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的行为。
249.1 违反土地管理法规，是指违反了《土地管理法》、全国人大常委会《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）、《土地复垦规定》、《关于制止农村建房用地的紧急通知》、《基本农田保护条例》、《国家建设征用土地条例》、《中华人民共和国水土保持法》（以下简称《水土保持法》）和《中华人民共和国农业法》（以下简称《农业法》）等与土地管理相关的法律、法规。
249.2 非法占用耕地，是指未经法定程序审批、登记、核发证书、确认土地使用权，而占用耕地的行为。通常表现为：
（1）未经批准占用耕地，即未经国家土地管理机关审理核查，并报经人民政府批准，擅自占有耕地的；
（2）少批多占耕地的，即部分耕地的占用是经过合法批准的，但超过批准的数量，且多占耕地的数量较大的；
（3）骗取批准而占用耕地的，主要是以提供虚假文件、谎报用途或借用、盗用他人的名义申请等欺骗手段取得批准手续而占用耕地，且数量较大的。
249.3 改作他用，是指改变耕地的种植用途而作其他方面使用，诸如开办企业、建造住宅、筑路、采石、采矿、采土，采河倾倒废物等。
249.4 征用农村集体土地的审批权限
（1）基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的，由国务院批准。
（2）征用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
（3）违反上述有关土地管理的审批程序或所规定的数量而多征用、使用耕地的行为，就是违反土地管理法的非法占用耕地的行为。
249.5 司法实践中也可根据当时当地耕地面积的大小、质量优劣的状况等情况，综合衡量非法占用耕地的数量是否较大。
249.6 造成耕地大量毁坏，是指非法占有耕地导致耕地种植功能基本丧失，如造成土地板结、沙化、盐渍化、水土严重流失、土壤肥力消失等。
249.7 非法占用耕地罪的主体可以是自然人，也可以是单位。
249.8 法律禁止任何单位或者个人非法占用耕地。但是，任何单位或者个人可以在不违反有关耕地保护管理制度和通过正常的审批程序的前提下，依法占有耕地，享受对耕地的使用权，并接受国家的统一管理和监督。
249.9 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。凡违反该程序私自占用数量较大耕地的居民，均可构成非法占用耕地罪。
249.10 单位非法占用耕地，主要是指单位在国家建设用地、本单位发展建设和乡（镇）村建设用地过程中，违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的行为。这里的单位，既包括国有的公司、企业、事业单位，也包括集体所有的公司、企业、事业单位以及合资或独资、私人所有的公司、企业以及国家各级权力机关、行政机关、审判机关、检察机关、人民团体和社会团体。
249.11 行为人非法占用耕地的动机多种多样，但不影响犯罪构成。对非法占用耕地罪的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
第三节 基本概念界定
第250条
250.1 农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
250.2 地产权，指存在于土地之上的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。
土地产权的构成包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。
250.3 土地的用益物权，是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。
250.4 农村宅基地使用权，是指农村村民建造房屋时依法提出申请，经批准后取得的宅基地使用权。
250.5 农村土地承包经营权，是指公民、法人依法对集体所有的或国家所有而由集体使用的土地按照法律规定和法定期限，通过与发包人签订合同的方式所取得的占有、使用、收益的权利。
250.6 权利流转，指拥用某项权利的主体依法将其全部或部分权利通过转让、出租、入股等方式让与他人，是民事权利的转移。
250.7 集体土地的征收和征用。
250.7.1 土地征收，是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国家所有并给予补偿的行为。
250.7.2 土地征用，是指国家为了公共利益的需要，依法强制使用集体土地，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为。
250.7.3 两者都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。但这两个概念的区别也是很明显的。
250.8 土地用途
250.8.1 各类非农建设占用耕地，要严格按土地利用总体规划和年度计划供地，严格把好农用地转用、土地征用审批关，严格执行耕地“占一补一”的补偿制度，严格依法征地和执行征地补偿安置制度。
250.8.2 土地利用规划是实施用途管制的依据，而用途管制是落实土地利用规划的手段和措施。
250.9 城中村，是指在城市发展的进程中，由于农村土地全部或部分被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在原村落，同时又被城市所包围的一种状态。
第二章 农村集体建设用地
第251条 法律依据
251.1 《土地管理法》。
251.2 《关于深化改革严格土地管理的决定》。
251.3 《关于2005年深化经济体制改革的意见》。
第一节 农村集体建设用地使用权
第252条 取得条件
252.1 乡（镇）村公共设施、公益事业基本建设用地。
252.1.1 农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。
252.1.2 农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。
252.2 农村兴办的乡（村）企业或联营企业用地。
252.3 根据《担保法》，使用农村集体用地抵押权实现的时候，可以允许使用农村土地。
252.4 农村宅基地。
第253条 操作提示
253.1 根据我国现行的《土地管理法》，使用农村集体土地，法律规定只有上述四种情况是合法使用农村土地的形式。除此以外，都是国家现行法律不允许的。
253.2 目前有的地方性法规已经打破这一局面，实际操作中要具体问题具体分析。
第254条 集体土地使用权的终止。法定终止情况有：
（1）国家征用集体所有土地的。
（2）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要收回集体土地使用权的。
（3）用地者撤销、迁移等而停止使用集体土地的。
（4）用地者违法或违约被集体土地所有者收回土地使用权的。例如，依据《土地管理法》第37条的规定，承包土地的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的土地。
第255条 操作提示
255.1 因上列第一种情形终止集体土地使用权的，集体经济组织应将其获得的征地补偿安置费，按照有关法律、行政法规的规定支付给原集体土地使用权人作为补偿，或者以其他方式对原集体土地使用权人进行补偿安置。
255.2 因上列第二中情形终止土地使用权的，由农村集体经济组织对原集体土地使用权人给予适当的补偿。土地承包经营权的终止情形及法律后果，还应依据农村土地承包法的规定确定。
第256条 乡（镇）建设用地使用原则
256.1 应当符合乡（镇）土地利用总体规划。乡（镇）土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设的最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照《土地管理法》的规定，乡（镇）土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区域内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区域外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。
256.2 符合土地利用年度计划。国家将每年下达土地利用年度计划，控制建设用地的总量，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公共事业，农村村民建住宅，也不能突破土地利用年度计划确定的控制指标。
256.3 符合村庄和集镇规划。根据国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的，作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意，方可申请用地。
256.4 坚持合理布局，综合开发，配套建设。
256.4.1 合理布局，是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，是土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。
256.4.2 综合开发，是指村庄、集镇建设用地区内，乡镇企业、乡（镇）公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由向（镇）村统一组织开发，统一安排用地，主要利用现有建设用地。
256.4.3 配套建设，是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能，方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。
256.5 涉及农用地的，依法办理农用地转用和用地审批。乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。
第二节 农村集体建设用地使用权的流转
第257条 常见的流转行使
257.1 以建设用地使用权为条件的联营和入股。
257.1.1 农村集体经济组织可以通过符合乡（镇）土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有，由此产生农地使用权的流转。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。
257.1.2 非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权，应依法取得或者继受取得国有土地使用权。
257.2 以集体建设用地使用权为条件的房屋出租
257.2.1 农村经济组织一方自行申报用地建设的各项手续，自行建造或由承租方出资建造房屋，将房屋及其场地使用权租给承租人使用。出资方先注入资金启动土地拆迁、平整工作，农村集体经济组织一方则负责申报用地手续取得规划用地许可权，从而以此为条件，由出资一方盖好房屋，产权不变，此类房屋承租年限较长，一般期满后续租。租赁期满，如双方不再续租，则出资盖房一方腾退房屋交换场地使用权。
257.2.2 操作提示
（1）以房屋租赁方式流转农村土地使用权的应当是非农建设用地；
（2）房屋不能是违章建筑，否则，占用农地兴建违章建筑出租为法律所禁止。
257.3 以集体房屋场地同时作为抵押所导致的流转。
257.3.1 农村经济组织根据《担保法》的规定，以其所有的房屋作抵押，当抵押期满后，抵押权人依法行使抵押权，将房屋连同相应的土地使用权变更到自己名下，从而产生农村集体土地使用权的流转。
257.3.2 操作提示
（1）被抵押的房屋应当具备规划和建设用地的各项手续；
（2）应当在政府主管部门办理抵押登记手续；
（3）多次抵押的，其抵押总额一般不应超过房屋价值，当事人有约定的除外；
（4）此种流转一般要改变土地性质，由农村集体所有变为国有。
257.4 农村经济组织与他人联营、入股的企业发生破产清算，导致集体建设用地使用权流转的。
257.5 城中村改造中与他人联建房屋所发生的集体建设用地流转。
257.6 地方性法规允许的农村集体建设用地公开“招、拍、挂”所发生的流转。
257.7 操作提示
257.7.1 当承租和出租的不是农村现有房屋场地，而是正在新建、改扩建后的房屋租赁时。应注意：
（1）只有当用地、建房手续齐全，工程竣工，房屋租赁合同才可履行，否则可能意味着合同自始至终无效或不能继续履行。
（2）合同履行前期出资方（一般是承租人）的风险较大，其应对用地项目的审批情况认真考察，审慎抉择。出租方则要考虑如遇国家征地拆迁，出租收益与拆迁补偿的利益平衡问题，应在合同条款中约定清楚相关补偿的归属，避免事后发生冲突。
257.7.2 当出现上述257.3、257.4、257.5情形下的流转时，目前大部分城市是先将农村集体土地征为国有，然后由土地使用人（非农村集体经济组织一方）签订国有土地使用权出让转让协议，从而完成土地使用权的各项手续。
257.7.3 律师在处理不同地区的涉农土地业务时，要注意不同地方的法律规范性文件，因地制宜，灵活掌握。
（1）目前出现的农村集体建设用地直接进入一级市场，公开进行“招、拍、挂”的地方性试点情况，有地方法规为依据，虽然也是农村集体土地使用权的流转，但并不发生土地所有权性质的改变。
（2）对出现的农村集体建设用地使用权流转后不改变农村集体所有性质的，应注意集体成员和相应的集体组织之间的关联性和共有关系、权利的承继问题。
第三节 非农建设用地
第258条 非农用地使用权人的权益及法律适用
258.1 对土地享有占有权、使用权、其收益权适用有关公司法、合伙企业法、合同法的规定。
258.2 对法律没有禁止性规定的，依约定处置。
258.3 非农建设用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
258.4 因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转时，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。这样，破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。
258.5 非农建设用地使用权可与厂房一同设定抵押。
258.5.1 设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。
258.5.2 抵押权实现拍卖、变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。
258.5.3 拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费付给集体土地所有者（集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外），并扣除出让金上缴国家，余额依《担保法》规定处置。
第259条 使用农村集体土地的用地预申请
259.1 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用农村集体土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附相应的材料。
259.2 市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
259.2.1 农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。
259.2.2 补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附相应的图件。
259.2.3 征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。
259.2.4 供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。
（1）建设只占用国有农用地的（如国有农场），市、县人民政府土地行政主管部门只需拟定农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。
（2）建设只占用农村集体所有建设用地的，市、县人民政府土地管理部门只需拟定征收土地方案和供地方案。
259.2.5 建设项目用地呈报说明书。建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附下列材料：
（1）经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；
（2）由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；
（3）地籍资料或者其他土地权属证明材料；
（4）以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；
（5）为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。
259.3 建设用地审查。有权批准的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。
259.3.1 建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。
259.3.2 农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。
259.3.3 未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。
259.4 方案的组织实施。经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。
259.4.1 建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实。
259.4.2 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。
259.4.3 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。
第260条 操作提示
260.1 建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。
260.2 已通过用地预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整，应重新申请预审。
260.3 除基础设施项目按照政府有关部门关于加快基础设施项目前期工作的规定执行外，其他建设项目在审批或核准前，应依照本办法规定完成预审，未经预审或未通过预审的，不得批准或核准建设项目，不得办理农用地转用、土地征收、供地等手续。
第261条 建设单位的用地预审申请的程序要求
261.1 属于政府投资审批类项目的办理程序：
261.1.1 项目建议书和可性行研究报告分开审批的，按照以下程序办理：
（1）向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书（立案报告）；
（2）发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；
（3）发展改革行政主管部门批复项目建议书，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局意见；
（4）建设单位持项目建议书（立项）批复等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。
261.1.2 项目建议书和可行性研究报告审批的，按照以下程序办理：
（1）向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书（代可行性研究报告）或核准材料，领预审告知单；
（2）发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；
（3）发展改革行政主管部门向建设单位核发项目办理用地预审告知单，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见；
（4）建设单位持项目告知单等资料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。
261.2 属于非政府投资核准类的建设项目办理的程序同上（261.1.2）。
261.3 属于非政府投资备案类的建设项目，按照以下程序办理：
261.3.1 发展改革行政主管部门受理并对建设项目进行备案，核发项目备案表；
261.3.2 建设单位持项目备案表向规划行政主管部门申请规划意见书；
261.3.3 规划行政主管部门核发规划意见书。
第262条 建设用地单位申请用地预审，应提交下列材料：
262.1 建设项目用地预审申请表；
262.2 建设项目用地预审申请报告；
262.3 需审批的建设项目，按下列要求提供：
（1）项目建议书（立项报告）和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书及其批复、可行性研究报告；
（2）项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）；
（3）需核准的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；
（4）需备案的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书。
第263条 用地预审的办理程序包括：
（1）申请和受理，由建设单位向国土资源行政主管部门提出申请。
（2）审查和决定，国土资源行政主管部门对用地单位的申请依法进行审查。
（3）期限，国土资源行政主管部门应自受理预审申请之日起20个工作日内完成审查工作。在20个工作日内不能完成的，经国土资源行政主管部门行政负责人批准，可以延长10个工作日，并应将延长期限理由告知申请人。
第264条 用地预审的主要内容
264.1 建设项目用地选址是否符合土地管理法律、法规规定的条件，是否符合土地利用总体规划；
264.2 建设项目是否符合国家供地政策；
264.3 建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；
264.4 占用耕地的建设项目，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障。
第265条 城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件
265.1 由国家先行征收；
265.2 先转让给国家；
265.3 经集体土地所有者同意；
265.4 经集体经济组织2/3以上的成员同意。
第三章 农村宅基地
第266条 主要法律依据
266.1 《确定土地所有权和使用权的若干规定》。
266.2 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。
266.3 《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》。
266.4 《村镇建房用地条例》。
第267条 宅基地使用权范畴
267.1 宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。
267.2 宅基地使用权纠纷，是民事主体之间就宅基地使用权产生的确权纠纷或侵权纠纷。
267.3 律师可代理当事人采取的处理方式。
267.3.1 协商解决。只要当事人同意协商，既可以在诉讼之前协商解决，也可以在诉讼期间和诉讼后协商解决。
267.3.2 行政解决。即根据《土地管理法》第16条第2款的规定请求有关政府机关予以解决。这是一个法定的前置程序。享有宅基地使用权的一方当事人，如果未经有关政府确权，不能以对方当事人侵权为由向人民法院提起民事诉讼，人民法院也不能受理。
267.3.3 诉讼解决。根据《行政复议法》和《土地管理法》的规定，当事人之间就宅基地使用权确权纠纷，如果一方或者双方对政府的处理决定不服，可以申请行政复议，或者在收到政府的处理决定通知之日起30日内，直接向人民法院提起行政诉讼。申请行政复议的，当事人对行政复议决定不服，还可以依法向人民法院提起行政诉讼。
第268条 操作提示
268.1 处理农村宅基地确权纠纷，应参考宅基地历史状况、现实使用状况、原有的地基、界石等证据来综合分析判断，并依据法定程序办理确权手续。
268.2 处理农村宅基地侵权纠纷，应以宅基地权属证明（宅基地使用证）作为侵权判断主要依据，如无权属证明的，应先解决权属问题。
第四章 农村土地承包经营权
第269条 主要法律依据
269.1 《中华人民共和国农村土地承包法》。
269.2 《农业部农村土地承包经营权流转管理办法》。
269.3 《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》。
269.4 《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。
第一节 土地承包经营权
第270条 取得的方式和途径
270.1 原始取得。家庭承包经营的土地是当前维系农民与集体、农业与工业、农村与城市的最重要的纽带，是政府能够借以影响和控制农村、确保其政策被执行的工具，是农民就业、生存的保障体制，也是当前农民增加收入的主要途径。
原始取得主要指集体经济组织的成员或本集体经济组织以外的单位或个人，通过依法订立承包合同所取得的土地承包经营权。
270.2 流转取得及其途径。
270.2.1 当事人通过签订承包经营权的转包合同取得。
270.2.2 当事人通过转让合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。
270.2.3 当事人通过出租合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。
270.2.4 当事人通过入股合作合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。
第271条 对承包合同制度的保护
271.1 承包期内，发包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承办方对其在承包地上的投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。
271.2 承包期内，发包方一般不得调整承包地。
271.3 因自然灾害严重损毁承包地等特殊情形，而对承包地作个别调整的，承包土地的调整方案，必须经村民会议2/3以上的成员，或者2/3以上村民代表同意，并须经乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
承包合同预定不得调整的，按照其约定。
第272条 土地承包经营权流转
272.1 一般方式为；转包、转让、出租、入股、互换。
272.2 其他方式的承包
272.2.1 荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营。
（1）以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；
（2）以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定；
（3）无论哪种承包经营，均要签订承包合同。
272.2.2 将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
第二节 农村土地承包经营权的具体流转
第273条 流转的法定形式
273.1 转包，是指承包方将承包的土地转承包给新承包方，原承包方为转包人，新承包方为受让人。土地转包后由受让人继续享受和履行承包合同规定的权利和义务，并向转包人提供一定数量的转包费。转包需经发包方备案，但不必经发包方同意。
转包只适用于家庭承包的情形。
273.2 出租，是指承包方将土地租赁给其他公民、法人或者其他组织使用，由承包方向出租方交纳租金，只需发包方备案即可进行。
承包方在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或出租给他人后，转包人或着出租人并不退出土地承包合同，承包方与发包方的关系不变，由承包方直接向发包方承担义务。
273.3 互换，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。互换是一种互易合同。互易后，互换的双方取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。
273.3.1 双方互换的，不必经发包人同意，但互换合同应经发包人备案。
273.3.2 互换未经登记，不得对抗善意第三人。
273.4 入股，是指将农地量化股份，把土地承包经营权转化为股权，实行股份合作制经营的一种流转方式。
我国现行法律只是把入股当作“四荒”土地承包经营权的法定流转方式之一，对于家庭承包的土地承包经营权并未赋予这种法定地位。
273.5 转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件有偿转移给其他公民、法人或者其他组织的一种农村土地流转方式。
土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，本集体经济组织成员有优先受让权。
273.5.1 转让后，土地承包经营权发生转移，由受让人向发包方履行义务，原承包方完全退出承包经营关系。
273.5.2 通过家庭承包获取的土地承包经营权转让的，必须经发包方同意。
273.5.3 转让未经登记的，不得对抗善意第三人。
273.5.4 土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，但本集体经济组织成员有优先受让权。
273.6 土地承包经营权抵押，是指承包方为了确保自己或者他人债务的履行，将土地不转移占有而提供相应担保。当债务人不履行债务时，债权人就土地承包经营权作价变卖或者折价抵偿，从而实现土地承包经营权的流转。
我国现行法律只允许“四荒”土地承包经营权抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包经营权是不允许抵押的。
273.7 继承，是指“四荒”土地承包经营权以及林地家庭承包经营权，承包方死亡的，尤其继承人依法在承包期内继承土地承包经营权。
国家法律并未赋予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包经营权的继承权。
273.8 代耕，是指承包方在承包期内依法将承包地委托给第三人（即代耕方）暂时代为经营的行为。
无论哪一种方式的流转，流转的期限不能超过原承包期的剩余期限。
第274条 其他方式的承包
274.1 直接通过招标对荒山、荒沟、荒丘、荒滩（简称“四荒地”）等实行承包经营。
274.2 通过公开拍卖方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。
274.3 通过公开协商方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。
274.4 将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
第275条 操作提示
275.1 招标、拍卖方式承包“四荒地”的，承包费通过公开竞标、竞价确定。
275.2 以公开协商方式承包"四荒地"的，承包费由双方议定。
275.3 无论哪种承包经营，均要签订承包合同。
275.4 农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
275.5 承包方将土地交由他人代耕不超过1年的，可以不签订书面合同。
275.6 承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的代理人签订。
275.7 农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同签证，但乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。
第276条 土地承包经营权流转合同应包括的内容
276.1 律师可告知委托人包括但不限于如下内容：
（1）双方当事人的姓名、住所；
（2）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；
（3）流转的期限和起止日期；
（4）流转方式；
（5）流转土地的用途；
（6）双方当事人的权利和义务；
（7）流转价款及支付方式；
（8）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
（9）违约责任。
276.2 操作提示
276.2.1 起草土地承包经营权流转合同时，可以参考由省或市级人民政府农业行政管理部门确定农村土地承包经营权流转合同文本格式。
276.2.2 律师应提示委托人农村土地经营权流转合同应依法进行登记。
276.2.3 进行土地承包经营权流转时，应当依法向有关部门领取土地承包经营权证书和林业证书，同时报乡（镇）政府备案。
276.2.4 流转合同未经登记的，采取转让方式流转土地承包经营权中的受让人不得对抗第三人。
第277条 常见的流转业务操作程序
277.1 土地承包经营权转包程序
277.1.1 承包方向受包房发出转包的意见并磋商签订土地承包经营权转包合同。
277.1.2 将土地承包经营权转包合同报送发包方备案。
277.1.3 受转包方依法经营农村承包地。
277.1.4 转包期限届满后，土地交还转包方，由原承包方依法经营农村承包地。
277.1.5 操作提示
（1）土地承包经营权转包后，应报发包方备案。
（2）转包的期限不得超过承包期的剩余期限，宜签订中、短期合同，期满续签。这样便于应对客观情况的变化，有利于合同的履行。
277.2 土地承包经营权出租程序
277.2.1 承包方向承租方发出土地承包经营权出租的建议。
277.2.2 出租方与承租方磋商农村土地承包经营权出租合同的内容。
277.2.3 出租方与承租方依法签订书面形式的农村土地承包经营权出租合同。
277.2.4 农村土地承包经营权出租合同报送发包方备案。
277.2.5 承租方法依法经营农村承包地。
277.2.6 承包方向出租方履行农村土地承包经营权出租合同规定的义务，一般分年度履行，包括向出租方支付出租价款。
277.2.7 承包方向发包方履行物权性质的土地承包经营权法定义务和履行承包合同规定的其他约定义务。
277.2.8 租赁期限届满后，由承包方依法经营农村承包地。
277.2.9 操作提示
（1）土地承包经营权出租后，出租方（即原承包方）的物权性质的土地承包经营权仍存在，发包方与承包方之间的承包关系不变，承租方取得的只是债权性质的农村承包地租赁权。
（2）租赁期间，承包人依法享有生产经营自主权、产品处置权和产品收益权。
（3）租赁期间，不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害；不能改变土地的土地使用权性质和土地的农业用途，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
（4）租赁的期限不得超过承包期的剩余期限，最长不得超过20年。
（5）出租方依法转让土地承包经营权的，承租方是农户的，则承租方在同等条件下有优先受让权。届时发包方与承包方之间的承包关系和承包方与承租方之间的农村承包地租赁关系同时消灭。
（6）承包方依法转让土地承包经营权的，不因此消灭经营权的租赁，新的承包人应接替原承包人（出租方）继续履行原土地承包经营权租赁合同的内容。这是转让不破租赁原则的体现。
（7）如出租方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，如果承租协议无禁止转租条款，出租方可以出具委托书，载明委托的事项、权限和期限等，并由委托人强命或者盖章。
（8）承租方在出租期间因投入而提高土地生产能力的，土地出租合同到期或者未到期由出租方依法收回承包土地时，承租方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地承包经营权出租合同中约定或双方通过协商解决。
（9）土地出租期间，承租人将土地进行再流转，必须取得出租人的书面同意。
277.3 土地承包经营权互换程序
277.3.1 一方向另一方发出土地承包经营权互换的建议。
277.3.2 双方磋商土地承包经营权互换合同的内容。
277.3.3 双方依法签订书面形式的土地承包经营权互换合同。
277.3.4 土地承包经营权互换合同报发包方备案。
277.3.5 双方一般应向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记不得对抗善意第三人。
277.3.6 获益方需补给对方呼唤差价。
277.3.7 土地承包经营人依法经营互换后的农村承包地。
277.3.8 土地承包经营权人向发包方应履行互换后的物权性质土地承包经营权法定义务和该承包合同规定的其他约定义务。
277.3.9 操作提示
（1）以两个通过家庭承包方式取得物权性质的土地承包经营权有效存在为前提。
（2）互换土地承包经营权的当事人，仅限于发包方内的农户（即本集体经济组织的农户）。
（3）承包经营权可以等价互换，也可以不等价互换，在不等价互换的情况下，获益方需给对方互换差价。
第三节 土地承包经营权的纠纷及解决
第278条 概念界定
278.1 土地承包经营权纠纷，是民事主体之间就土地承包经营权产生的确权纠纷或侵权纠纷。
278.2 土地承包经营权纠纷解决途径
278.2.1 协商解决。因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。
278.2.2 仲裁。当事人不愿协商、调解或协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁。
278.2.3 诉讼。当事人不愿协商、调解或协商、调解不成的，可以直接向人民法院起诉。
278.3 当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。
278.4 律师操作提示
278.4.1 如果一方已经依法登记，则该人享有的是一种物权性质的权利；其他未进行依法登记的仅为合同权利人，在性质上属于债权。两者相较，前者优先。
278.4.2 如果均未依法登记，则两者权利性质同属债权，应依承包合同生效的时间先后确定。
278.4.3 如根据以上方法仍不能确定，则依据合法占有使用承包地的事实确定土地承包经营权的归属。
278.4.4 已经发生争议的，在争议解决前的强行先占不得作为确定土地承包经营权的依据。
第五章 城中村改造的法律问题
第279条 主要法律依据
279.1 《城市房屋拆迁管理条例》。
279.2 《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》。
279.3 《最高人民法院行政审判庭关于拆迁强制执行的有关问题的答复意见》。
279.4 《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》。
279.5 《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》。
第一节 城中村改造中的法律关系
第280条 城中村及其改造
在改革开放后的三十多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市带版图，被高楼大厦所包围，成为“都市里的村庄”。
城中村的城乡结合部，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成了都市的顽疾，改造城中村势在必行。
第281条 城中村改造的常见模式
281.1 由政府主导，主要是政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，目前还没有过大规模开展此类土地的开发。
281.2 村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，比如在基础设施、公建设施及资金等方面，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。
281.3 开发商主导的开发模式。开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的压力，使财政资金可以投入更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题，这种模式是目前较为自觉的改造模式。
第282条 城中村改造中的法律关系
282.1 民事法律关系
282.1.1 拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿合同关系
（1）在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》。
（2）依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。
（3）补偿安置方式如下：
①产权调换
②货币补偿
（4）被拆迁人对上述补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择。否则，拆迁合同无效。
282.1.2 拆迁人与城中村内物业承租人的法律关系，应注意：
（1）拆迁租赁房屋，应衔接好补偿与租赁的关系。
（2）《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”
（3）拆迁租赁房屋应当考虑两个因素：
①保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式；
②保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，故在处理两个法律关系时应当一并考虑。
282.1.3 拆迁人与抵押人之间的法律关系，应注意：
（1）对于设立了抵押权的房屋进行拆迁的，应该处理好补偿与抵押的关系。
（2）抵押权人与被拆迁主体之间的抵押关系和房屋拆迁补偿是两个独立的法律关系。
（3）在拆迁设立了抵押权房屋时应注意以下两点：
①保护房屋所有权人的合法权益。作为被拆迁人同时又是抵押权人的相对义务人，有权对拆迁补偿的形式作出选择，而不是只听命于拆迁人。
②维护抵押人的合法权益。如果房屋所有权人选择产权调换的方式，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。如果房屋所有权人选择货币补偿的方式，则抵押权人对货币享有优先受偿权。
282.1.4 拆迁人与继受人之间的法律关系，应注意：
（1）继受人实质上是所拆迁房屋的间接受益人，对所拆迁的房屋享有期待利益。
（2）拆迁人与继受人之间的法律关系，是实际主体对名义主体在拆迁权益上的继受关系。
282.1.5 拆迁人与拆迁公司之间的法律关系，应注意：
（1）拆迁人与其所委托的房屋拆迁公司之间是拆迁委托关系。
（2）拆迁人依法可以自行拆迁，但实践中一般都委托具备拆迁资格证书的房屋拆迁公司实施拆迁与补偿安置工作。拆迁公司可以自己的名义与被拆迁人等相对人签订补偿协议。
282.1.6 操作提示
（1）被拆迁人是指房屋的所有权人、土地的所有权人或土地使用权人。征地拆迁中涉及的承租人或承包人（指农村企业承包人）并不是被拆迁人，除非被拆迁人同意的，拆迁人不可以抛开被拆迁人而与承租人或承包人签订拆迁补偿安置协议。
（2）拆迁公司在受到委托后，成为形式上的被拆迁人的相对人。拆迁纠纷、安置协议纠纷中的法律主体是拆迁公司，而非房地产公司或市政建设部门。
282.2 行政法律关系。
282.2.1 土地征收法律关系。
（1）土地征收是指国家依据公共利益的理由，取得农村集体所有的土地，稍有不慎即可能造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须偶有法律严格规定征收的法定条件。
（2）征收的法定条件由三项：
①为了公共利益的目的；
②必须严格依照法律规定的程序；
③必须予以公正补偿。
282.2.2 拆迁行政许可法律关系。
（1）拆迁许可证的申请和发放程序要求：
①根据法律规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请行政许可是进行房屋拆迁的前置程序。
②申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申领。
③拆迁人应提交下列材料：
A.建设项目批准文件；
B.建设用地规划许可证；
C.国有土地使用权批准文件；
D.拆迁计划和拆迁方案；
E.办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
④市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，办法房屋拆迁许可证。
（2）对违章建筑的行政处罚。
①强制拆除。《中华人民共和国城乡规划法》第68条规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。”
②强制拆除等措施必须交由具有执法权的人民法院执法部门。地方人民政府在行使这项权利的时候，要充分保护当事人正当、合法的权利。对行政处罚不服的，当事人仍然可以提起诉讼。
（3）强制拆迁。被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。
（4）城市房屋拆迁的行政裁决。
拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过度期限，经协商达不成协议的，由拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。
282.2.3 裁决是诉讼的前置程序。根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和最高人民法院的2005年第9号司法解释规定，拆迁安置补偿纠纷不经裁决直接诉讼的，法院不予受理。
第二节 城中村改造过程中的法律业务
第283条 土地使用权及地上附着物权属的确认
对改造范围内土地利用现状要进行勘测，主要包括：
（1）改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地（含年限）的范围、面积、为止、用途（用途如村民住房用地、市场用地、乡镇企业用地）等情况，需附图说明。
（2）提供土地证复印件。同时地上附着物的权属确认，由实际权属人提供相应的权属证明以及附着物的概括，然后交由当地土地管理部门审核以确定补偿标准。
政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议问题。
第284条 政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议
框架协议的意义
284.1 对村集体经济组织或者开发商改造地位的确认。
284.2 对村集体经济组织或者开发商的权利范围以及改造计划性质给予确定。只有签定了相关的改造框架协议，才使得改造者的地位得到确认。
284.3 确认该改造计划的性质。因为正常的房地产开发的资金来源于与城中村改造项目的资金来源有着明显不同，同时就地价以及相关配套项目的办理，均有着很大程度上的优惠，而律师的介入，就是帮助起草相关的改造协议，并协调相关的法律关系。
第285条 拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理
285.1 确定拆迁人主体。拆迁涉及后面项目的改造，拆迁是改造的基础条件，以什么主体办理拆迁许可证，以及如何办理，这些关乎民事权利和义务的主体，需要慎重考虑。律师应当提供相关的法律意见以及协助委托人办理。
村内股份制合作企业自行改造建设及与他人合作的改造建设。
（1）自行改造。其特点是自行申报，主体清晰，资金自筹独享政策优惠，回迁安置的成分单一，便于管理。可自行拆迁或委托拆迁公司拆迁。
（2）与他人合作改造。受托律师应至少做到：
①明确利益分配和责任分工以及如何承担拆迁风险的问题。
②律师需要提供相关法律意见和确立相关协议的关注点。
③明确谈判的焦点。
285.2 村外其他机构参与城中改造竞拍过程中的法律问题：
285.2.1 应做好招标文件的起草以及招标或挂牌成功后协议的签署。
285.2.2 关注招投标程序的合法化问题。
第286条 拆迁中证据保全
286.1 城市房屋拆迁过程中以下几种情况应采取证据保全
286.1.1 对产权不明的房产如何进行拆迁。
（1）拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。
（2）拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
286.1.2 对代管房屋的证据保全。
（1）代管人亦属于被拆迁人，但由于代管人对被拆迁房屋没有使所有权、处分权、在所有权人不在的情况下，拆迁人应就被拆迁的房屋面积、建筑材料的构成、房屋的新旧程度等有关证据进行保全。
（2）如果代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
286.1.3 对有产权纠纷的房屋的证据保全。
（1）拆除产权由纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。
（2）拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对拆除房屋作勘测记录，并向公证机关办理证据保全。
286.1.4 对设有抵押权的房屋的证据保全。
（1）对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。
（2）如果双方在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成协议的，由拆迁人按有产权纠纷的方式实施拆迁，并进行相应的证据保全工作。
286.1.5 对租赁房屋的证据保全。
（1）拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持；
（2）因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改；
（3）应对原租赁合同、产权变更书、变更后的租赁合同等作必要的证据保全。
第287条 对拆迁造成停产、停业的经济补偿
287.1 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应该给予适当补偿。
287.1.1 适用范围只限定在产权调换。
287.1.2 适当补偿的标准由各地具体规定，实际操作中可以委托评估机构进行评估。
287.1.3 作价补偿的由评估机构在评估时考虑由拆迁引起的经济损失。
第288条 拆迁担保房屋
288.1 如果抵押房屋拆迁，选用了货币补偿方式，应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押权房屋原有的抵押权消失，被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金。
288.2 如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。
288.3 按照《合同法》的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押人的义务。有的地方则有具体规定，对没有在拆迁期限内与抵押人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。
288.4 所得的拆迁补偿金属于抵押财产。房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，其补偿金作为抵押财产，是抵押权人的权益得到保障。
第289条 抵押房屋拆迁采用产权调换的方式操作。
如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下几点：
（1）抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。
（2）抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘测记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。
（3）抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。当然，拆迁人也可主动起诉，要求法院确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。
第290条 拆迁共住房屋的操作
291.1 被拆迁的共有人确认。
290.1.1 住宅房屋拆迁，对被拆迁户的划分标准是以房屋产权证为准，按照房屋所有权证上分割的份额，给予补偿。
290.1.2 共同居住但房产证上未注明的，如长期居住、单独立户的，可以作为独立房屋使用人给予补偿。
290.1.3 其共有人不在拆迁范围内长期居住，或者其住房不能独立使用，或者没有单独立户的，只能给予房屋所有权人补偿。
第291条 常见的律师业务内容
291.1 尽职调查，提供法律咨询意见。
291.2 代为办理政府审批法律手续。
291.3 对项目开发融资提出法律意见，起草、审查融资协议，参与商业谈判和签约，协助处理融资过程中的争议。
291.4 对项目补偿安置出具法律意见，参与拆迁补偿谈判，起草、审查拆迁补偿安置协议，协助处理拆迁补偿纠纷。
291.5 出具合作建设方案和风险控制的法律咨询意见，对合作方进行资信调查，参与合作建设谈判，起草，审查合作建设合同。
291.6 对拆迁人与合作方新设联合开发公司的，提供从公司设立、机构设置到申请工商注册登记等全过程的专项法律服务。
291.7 对违法建筑物申报登记、申请补办确认产权手续提供服务。
291.8 就项目土地使用权事宜，起草、审查《土地使用权出让合同》，协助办理出让手续。
291.9 就项目建设规划、施工许可等提供法律咨询意见。
291.10 对项目改造所涉城管、环保、公安、民政等其他行政许可事宜，提供法律咨询意见，参与办理相关手续。
·附 则
第292条 本指引根据2009年6月20日之前国家颁布实施的法律、行政法规、规章、司法解释及其他相关文件的规定，结合当前律师办理土地实务操作方法制定。若国家的法律、法规及规范性文件发生变化，应以新的法律、法规及规范性文件为依据。
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