2019买房攻略（一）——城市及区域选择
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引言：
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一区分投资与居住需求购房系作为投资之用还是因居住所需是两种完全不同的概念，因此，在进行投资选择前，需明确购房的目的。出于投资目的购房，则更为看重房产的投资价值、成长性以及预期的可兑现性。若出于居住的目的，则受个人的主观意志、好恶影响较大，当然个人喜好不一定能代表投资市场的偏好。以刚需房为例，刚需房重点考虑配套的完善程度以及成熟度，如学位、医院、交通等，居住需求的房产价格高、成长性及投资价值相对差。
二选对城市（一）城市房价基础——常住人口与户籍人口比例
对于城市的挑选，需要判断城市的房价基础、房价购买力以及城市的购买力情况等。
如果城市经济条件和就业条件情况好，该城市则相对具有较强吸引力，留下更多外来人口。常住人口作为一个城市的人口主力，不但提供了大量的房产租赁需求，更是未来转化为刚需人口的重要力量。常住人口与户籍人口比例较大则证明该城市具有较好的房价基础，城市价值更高。
（二）城市房价潜力——净流入人口数量
大量的年轻劳动力和人才的流入不但有利于该城市经济的发展，更为该城市提供了大量潜在的刚需人口，为一个城市的经济提供了强大的经济支撑，展现出该城市未来房价的潜力。
（三）城市购买力——本外币存款余额情况
GDP虽然能反映一个城市的经济总量，但是却无法反映人均经济与效率的情况，而相对的城市本外币存款余额更能反映城市的购买力，反映城市房价的上涨空间。
三挑对区域（一）市中心房产与近郊房产
1.市中心房产
市中心房产的抵押及杠杆撬动的效益远高于其本身的上涨收益。可以通过抵押一套市中心的房产套取更多资金，实现多套房产的裂变。当然，为了保持杠杆的不断裂，需要有现金流维持到牛市的到来。在现金流维持阶段，可充分利用房产租金亩产收益，在面积不变的情况下增多房子分割空间，实现租金亩产收益最大化。
市中心的房产价格只会越来越高，改善型需求主体会优先选择市中心房产，因此，若想通过将市中心房产短期倒手出售获取差价收益，则在购置市中心房产时，选择优先选择改善型房产，而非刚需型房产。
2.近郊房产
决定近郊房产价值的最大因素是地铁等轨道交通。在投资近郊房产时，明确地铁是处于建成还是规划或者已经通车状态。由于城市CBD聚集着城市里最大的生产力以及购买力人群，因此，在选择近郊房产时可以以CBD为中心，以地铁站点为基础，优选有多条换乘线路的近郊房产。
（二）看产业及城市成长潜力
在选择城市及区域时，避免选择对单一产业、资源以及政策扶持过度依赖的产业。第三产业作为单平产出最高的产业，具有集聚的效应。一个城市互联网、金融、高科技、生物制药等产业已逐渐上升为具备核心竞争力的产业，而通常大城市这种聚集效应更为明显。产业效率越高的区域，该片区人口收入相对越高，购买能力越强，选择投资房产时，该区域房产的成长空间相对更大。
而城市的成长潜力可以从该城市创投企业以及独角兽企业的数量来判断。选择房产投资城市与区域时，优选具备创新活力及城市成长潜力的地域。
（三）看城市消费及商业活力
城市的消费能力可以通过该城市品牌门店的数量及密度来做初步判断，例如星巴克、麦当劳、肯德基等。有的品牌门店入驻某个城市需考察该城市的商业密集度、城市快消和人口快速流动的密度、消费品质等。通过判断品牌门店数量及密度可以初步判断该城市的商业聚集能力、商务型劳动人口聚集能力、中产阶层聚集能力等。
（四）看配套体系完整程度
好的配套更能留下片区人口，配套体系不完善很可能导致高购买力人口的对外迁移。在选择投资区域时，基本学位、商业、医院、地铁、轨道交通等设施齐全完整的区域更值得投资。
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