洛克公园选址大法首次公开，6年探索浓缩在这3个标准里

位置，位置，还是位置。

李嘉诚曾经表示：“最具价值”的房子的关键，就是“位置”。开门做生意，谁都知道位置的重要性，位置选得恰当，无形中已经为你的生意大厦打下了坚实的基础。运动场馆一样如此。

不知道有多少老板，选址的时候是凭感觉、看风水、靠关系、图便宜……有没有更加科学更加合理的方法呢？

“选址”将会是「运动连锁指南」接下来一个重点关注的领域，我们会分享一些经过实践检验的有效方法和失败教训。也欢迎大家来找我们聊。

今天，我们第一期请到的嘉宾是知名运动场馆连锁品牌洛克公园的副总经理兼合伙人曹金剑。

2006年，第一家洛克公园建成于上海市杨浦区昆明路的一间老厂房内。迄今为止，洛克公园在全国拥有门店40家、用户20多万名。主营业务是运动场馆、共享运动场的运营管理，延伸业务为赛事运营、篮球培训、橄榄球、棒球等。

曹金剑自2013年底加入洛克公园以来，一直探索建立洛克公园与商业地产合作的主要商业模式。

在下面的这个分享中，曹金剑将会提到这些方面：

• 洛克公园与商业地产合作的商业逻辑；

• 洛克公园的场馆和选址标准；

• 新一线、二线城市的体育商业地产和消费现状；

• 华东区域与中西部区域的选址策略差异；

以下部分由丁梦垚整理。

首先要从开始做洛克公园讲起

2013-2014年，当时商业地产遭遇瓶颈。一方面，商业实体店遭遇电商冲击；另一方面，由于市场需求大势是从“吃住行”到“游养娱”(“游”:旅游、休闲；“养”:养生、养老；“娱”:文化、娱乐。)房地产的产品和商业模式，必然从“产品为王”到“服务为王”，从“平台为王”到“内容为王”。

大家开始说“体验经济”，但哪些是能真正体验的？说了半天，“吃住行”是必须的，“游养娱”可能是需要的。但我觉得运动有无可替代的重要性和获得感，所以当时觉得体育场馆生意可以做。

和我一样有相同想法的人不在少数，但为什么很少人去开体育场馆，主要还是因为房租太贵。当时我们洛克就开始思考：“从商业地产来讲，什么地方是有待开发的？（换句话说，就是“不那么昂贵的”）”

最先想到的就是屋顶和停车场。因为这两个地方实在没人拿，也没合适的生意可以做。比如屋顶农庄，那时候在国外很火，但在国内不赚钱。正好在2014年10月，国务院下发了《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》，有了政策推动，我就去跟地产行业的朋友、跟政府部门的决策者提出这些想法。

其实有很多国内企业消息闭塞，危机感不强。他们觉得开发屋顶资源没钱可赚，所以宁肯闲置这些场地。真的没钱可赚吗？我告诉他们：使用屋顶场地，会按比例付给他们一笔费用。就这样，洛克公园成功拿到了第一块位于屋顶的场地，也就是现在的上海莘庄馆。其次，我们跟卜蜂莲花建立联系后，把汶水路的地面停车场改造成篮球馆。

洛克公园莘庄馆

2014年以前，洛克公园选场地没有参考标准，都是粗放型选址，能拿到的地先做了再说。其中有一些是靠朋友介绍拿的地，比如洛克公园华池店，就是经戴总（洛克公园创始人戴富祺）的老师介绍，由原先的网球场改建而来。当时也曾考虑拿下宝山区的一块空地来做场馆，但经过我们验证，发现在空地做场馆性价比太低，所以我们放弃了这块地。

2015年我们拿到了第一笔融资，确立了自己的模式，就是与商业地产开发商合作为主。当时跟凯德集团、正大集团合作，拿到了几个场地。有上文提到的莘庄馆，还有七宝馆、吴中路馆等等。合作方觉得我们做得还不错，基本都是签了第一个之后，就签了后面的第二、第三、第四个，然后慢慢开始建造、装修。

这之后的四五年时间，是体育产业高速发展的四五年，但我发现：

中国的体育商业（地产）格局，还是没有大的转变

表现好的依然是北京、上海、广州、深圳。但在这四地中，广州的体育需求没那么强烈，深圳已基本没有可供成片开发的土地，北京受气候因素影响太大，而且三环内不能改建。反而是在土地资源最稀缺、人口密度高度集中的上海，我们打下了一片天地。其他像新一线城市中的东莞、佛山、杭州、南京等，篮球氛围和投资氛围也都不错，所以我们开始向总部上海以外扩张。

“开疆拓土”之前，洛克公园对现有场馆进行了一系列的标准化划分，以便在选址、装修采买等环节进行规范化操作。目前洛克公园主要有A、B、C三类场馆。

洛克公园B类馆

• A类馆一般位于空地、屋顶，属于移动装配式场馆；

• B类馆为空调室内高端精品馆，配有木地板、空调、休息区、健身房、淋浴间等，还有VIP私人训练室；

• C类馆即商业体主力店、赛事中心，是洛克公园在商场中的综合运动中心，可承办赛事、发布会、真人秀等活动；

洛克公园C类馆

确定了A、B、C三类馆后，洛克公园开始考察中西部的一些城市是否符合建馆要求。中西部一些城市各有优缺点，因此洛克公园面临的机遇与挑战并存。

在西部

重庆的商圈并没有想象中那么多，即便在全市最繁华的解放碑商业步行街，出现实体店关店的情况；成都以前一直发展北面，在市场化之后，开始发展南面，东边的工业区都在改造，所以成都商圈其实比重庆发展得好。

在中部

中部的一些城市，原有的商圈并没有扩大。印象中，长沙的商业中心一直是黄兴路步行街；武汉也没有特别大的变化，核心区域还是在武广商圈、青年路、汉街一带；南昌差不多就是几个万达广场周边比较繁荣。在华中区域，你会看到经常有举全省之力发展一个城市的情况。

这些城市的通病是，只有一个中心，那么中心地带的地价当然最贵，因为周边的人都去这里消费，人群都往这边聚拢。

但在华东完全不一样：例如杭州、南京这样的长江沿线城市，都有很多商圈。要开店，就要开到最好的地方，因为只有最好的地方，才有足够多的人流量。所以我们的原则是：哪里有人，我们就去哪里。

洛克公园汶水路馆

几年前，选址最重要的一个因素是GDP。但是GDP高的地方可能没人。那么人口就成了最重要的因素——年轻人够多，才能有体育消费能力。大部分拥有500万人口的城市，都是高校聚集，或者年轻人比较集中的一线或新一线城市。相对的，二三线城市年轻人流失严重，运动地产没办法做起来。“当北上广的人已经去运动了，华中、华西的人还在唱KTV，运动型消费很难快速增加。”

刚做体育商业选址的时候，体育产业中没有可参考的样板和经验数据。从商业地产来讲，其实体育场馆选址与电影院、大型超市、儿童游乐场馆选址相似，都有相同的年龄结构、客单价，也都是一次性投入的类型，因为他们做得比我们早，对我们有一定参考价值。

大家都属于泛文体、泛娱乐产业。他们对于年龄层结构、消费能力、客单价的分析都有一套模板。有了这些数据之后，我们在华东的门店试验下来，发现都还比较准确，差异只是在区域的运营、管控能力上。

经过观察，电影院、儿童游乐场馆选址基本要满足以下要求：

• 3公里内，要有40-50万的人群，1.5公里范围内有10万人群、其中三分之一是年轻人；

• 但对体育来讲，最好又有产业园、又有住宅最佳，这样可以保证一周的营业；

洛克公园A类馆

基于这些经验的累积，

洛克公园目前有一套全国通用的选址标准

  1. 要求在城市级别达到新一线城市以上，人均可支配收入不低于1万元；

  2. 位置及交通要求：

• 项目必须位于该城市的次级商圈或新兴商圈的核心位置上，周边至轨交站步行5分钟为佳，极限不超过15分钟；

• 公交线路不低于5条，步行可达极限为15分钟；

• 步行5分钟内停车位不少于200个；

   3. 人口基数及人口年龄结构：

   3公里辐射人群不低于30万，年龄层次15-35岁比例不低于30%；

满足最基本的硬性条件之后，再去考虑A、B、C各类别场馆的物业条件、面积、楼板承重力、楼层净高、水电等等问题。

眼下，洛克公园新店一般都开在一线和新一线城市。500万人口是最低需要满足的数字，能拥有800万以上人口的城市，基本上都是属于新一线城市。新一线城市中则有无锡、合肥、东莞、佛山等地符合要求，所以我们的潜在消费者很多。

体育是朝阳产业，我们的前景很广阔，但是内地城市的商圈和人口太集中，选点的难度更高。所以我们需要更多志同道合的朋友和我们一起遴选场地、开拓市场。洛克公园即将开放加盟，尤其是华东以外的城市，我们希望能找到对周边环境的熟悉度以及拥有的人脉和资源远超过我们的当地人。这也是接下来我们的一个工作重点。

不知道这短短一课大家上得过不过瘾，「实战课堂」栏目持续欢迎大家提出问题，我们会不断邀请资深人士来做解答。今天嘉宾提到的洛克公园加盟大会将于8月8日举办，有意者欢迎后台留言。另外，我们也将开启资源交流群，后台回复「社群」即可获得加入机会。

END

每 期 一 问

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