当事人针对房屋登记行为起诉需先行确认基础民事法律关系的效力｜北京行政裁判观察

裁判要旨

因房屋买卖致使其权属发生转移的，房屋转移登记依据的基础文件为当事人签订的《买卖合同》，在该合同的效力尚未经有权机关确认的情况下，当事人针对转移登记行为向法院提起撤销之诉，缺乏依据。

裁判文书

文书标题及案号

标题：北京市第三中级人民法院行政判决书

案号：（2019）京03行终5号

当事人信息

上诉人（一审第三人）高彦利，男，1967年2月19日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。

委托代理人高珊（上诉人高彦利之女），1997年8月18日出生，汉族。

委托代理人张国，北京市国乐律师事务所律师。

被上诉人（一审原告刘双润之女）高雁伟，1970年5月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托代理人王飞，北京知润律师事务所律师。

委托代理人孙庆和，内蒙古矩成律师事务所律师。

一审被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。

法定代表人张维，主任。

委托代理人张莹，女，北京市规划和自然资源委员会干部。

委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。

一审第三人王芳，女，1983年3月7日出生，汉族，户籍地辽宁省锦州市古塔区。

一审第三人穆迪，男，1981年3月14日出生，回族，户籍地北京市朝阳区。

诉讼记录

上诉人高彦利因房屋行政登记一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105行初572号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年1月23日公开开庭审理了本案。上诉人高彦利及其委托代理人高珊，被上诉人高雁伟及其委托代理人王飞、孙庆和，一审被告北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）的委托代理人张莹、郭杨到庭参加诉讼。一审第三人王芳、穆迪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原北京市建设委员会（以下简称原市建委）应当事人申请，经审核于2005年12月12日将坐落于北京市朝阳区六里屯北里×号楼×门×××号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人由刘双润转移登记到高彦利名下，并向高彦利核发了京房权证朝私05字第XXXX号《房屋所有权证》（以下简称被诉《房屋所有权证》）。刘双润不服，诉至一审法院，请求撤销被诉《房屋所有权证》。

一审法院经审理查明，2001年11月12日，原北京市国土资源和房屋管理局核发京房权证朝私字第XXXX号（成本价出售住宅）《房屋所有权证》，将涉案房屋所有权人登记为刘双润。

2005年12月12日，刘双润与高彦利共同申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了《北京市房屋所有权登记申请书》、《房屋所有权证》、《买卖合同》、刘双润及高彦利身份证复印件、《中华人民共和国契税完税证》、《北京市房屋登记表》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表》等材料。同日，房屋权属登记机构决定对上述申请予以受理，并通知高彦利在受理登记之日起7日后，领取涉案房屋的房屋所有权证。后高彦利领取了被诉《房屋所有证》。

2013年7月25日，高彦利与王芳、穆迪共同申请办理涉案房屋的转移登记，同日，王芳、穆迪取得涉案房屋的X京房权证朝字第XXXX/48号《房屋所有权证》。

一审法院经审理认为，依据被诉转移登记行为作出时尚发生法律效力的《城市房屋权属登记管理办法》的规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。原市建委作为当时本市房地产行政主管部门，依法具有对城市房屋权属进行行政登记的法定职责。根据相关文件和部门职责分工调整，原北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称原市规土委）在本案中具有相应的应诉职责。

根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，登记机关对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，应当核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，原市建委收取了刘双润和高彦利共同提出的涉案房屋转移登记申请及申请材料后，经审核向高彦利颁发了被诉《房屋所有权证》，原市建委系基于当事人之间的房屋买卖合同办理的涉案转移登记，故房屋买卖合同法律关系的合法性系涉案房屋转移登记的基础性法律关系，而刘双润与高彦利签定的《买卖合同》是相应书面载体。对此一审法院认为，申请人向房屋登记机关提交的《买卖合同》中约定房屋买卖价格为1元，该房屋价格显不具有合理性，《买卖合同》的形式与内容过于简单，合同约定价格与契税金额之间明显不一致，在此情形下，涉诉房屋所有权转移登记行为合法性的基础明显存在缺失，因涉案房屋已再次进行转移登记，故对本次被诉转移登记行为一审法院予以确认违法。高彦利取得的《房屋所有权证》在再次转移登记时应由房屋登记机关予以收回，故一审法院不再另行予以撤销。同时，一审法院虽对本次涉案转移登记予以确认违法，但本判决效力不自然及于对涉案房屋其他转移登记行为的合法性。

综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法（2017年修正）》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决确认原市建委于2005年12月12日将涉案房屋所有权人由刘双润转移登记至高彦利的行政行为违法。

高彦利不服一审判决，以一审法院认定事实不清、缺乏法律依据为由上诉至本院，请求撤销一审判决。

高雁伟及市规自委均同意一审判决，请求法院予以维持。

刘双润在指定期限内向一审法院提交了房屋买卖合同及《单位出售公有住房房价计算表》，证明涉案房屋是刘双润和其丈夫共同共有。

原市规土委在法定期限内向一审法院提交了如下证据：第一组是由刘双润转移登记为高彦利的证据材料，包括：1.《北京市房屋所有权登记申请书》，证明刘双润与高彦利共同申请涉案房屋所有权转移登记；2.《房屋所有权证》，证明涉案房屋原所有权人为刘双润；3.《买卖合同》，证明刘双润与高彦利签订买卖合同将房屋出售给高彦利；4.刘双润身份证复印件，证明申请人身份情况；5.高彦利身份证复印件，证明申请人身份情况；6.《中华人民共和国契税完税证》，证明缴纳税费情况；7.《北京市房屋登记表》，证明涉案房屋测绘情况；8.《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表》，证明已购公房上市出售；9.《受理通知书》、《领证存根》，证明受理及发证情况。

第二组是由高彦利转移登记为王芳、穆迪的证据材料，包括：《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《共有协议》、高彦利身份证复印件、穆迪和王芳身份证复印件、王芳暂住证、《委托书》、现场照片、《家庭购房申请表（A类）》、《结婚证》、户口薄、《购房承诺书》、核验结果、《北京市房屋登记表》、《中华人民共和国契税完税证》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《房屋登记受理通知书》、《房屋登记询问笔录》、《房屋所有权转移登记审核意见》、《房屋权属证书（证明）领证凭证》，上述证据证明高彦利与王芳、穆迪申请办理涉案房屋转移登记的情况。

原市规土委以《城市房屋权属登记管理办法》（自1998年1月1日起施行、自2008年7月1日起废止）作为规范性文件依据，用以说明原市建委具有对涉案房屋进行行政登记的法定职权，其作出被诉的涉案房屋行政登记行为符合规定。

高彦利、王芳、穆迪均未在指定期限内向一审法院提交证据。

对于上述证据，本院认为，刘双润提交的证据与被诉转移登记行为不具备关联性，本院不予采纳。原市规土委提交的证据与案件事实具有关联性，符合法定形式要求，能够证明涉案转移登记申请和审查的相关情况，本院予以采纳。

经审查，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。

本院另查明，一审原告刘双润于2018年8月7日逝世，其诉讼权利由刘双润之女高雁伟继承，参与本案诉讼。因部门职责分工调整，原市规土委更名为市规自委。

裁判分析过程

本院认为，原市建委作为当时涉案房屋所在地的房产行政主管部门，对其辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据相关文件和部门职责分工调整，市规自委在本案中具有相应的应诉职责。

本案被诉行政行为发生于2005年12月，依据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，应当核准登记，并颁发房屋权属证书。因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，刘双润与高彦利向原市建委提交涉案房屋所有权转移登记申请，并提交了《房屋所有权证》、《买卖合同》、《中华人民共和国契税完税证》等申请材料，原市建委依法对上述材料进行审查并向高彦利颁发被诉《房屋所有权证》符合相关法律规定。本案被诉行政行为依据的基础文件系刘双润与高彦利签订的《买卖合同》，在该合同的效力尚未经有权机关确认的情况下，刘双润针对被诉《房屋所有权证》向一审法院提起撤销之诉，缺乏依据。一审法院迳行认定《买卖合同》中约定的房屋价格不具有合理性，《买卖合同》的形式与内容过于简单，合同约定价格与契税金额之间明显不一致，并据此确认原市建委将涉案房屋所有权人由刘双润转移登记至高彦利的行政行为违法不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、第六十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105行初572号行政判决；

二、驳回高雁伟的诉讼请求。

一审案件受理费50元，由高雁伟负担；二审案件受理费50元，由高彦利负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　贾志刚
审　　判　　员　　　胡兰芳
审　　判　　员　　　王　伟

二○一九年二月二十七日

法　官　助　理　　　刘　毅
书　　记　　员　　　张　怡