睿见研究｜京津冀物流地产市场的新融合

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自2014年京津冀协同发展上升为国家战略以来，北京、天津、河北三省市的经济民生交流逐年提升，作为服务实体经济和人民群众的重要脉络，物流地产市场的一体化进程是必不可少的。在这一趋势下，以北京的内生需求为链接的需求圈（简称“北京需求圈”），将持续扩大辐射范围，目前涵盖北京、廊坊及天津武清区等区域。北京、天津、河北物流地产市场之间的需求流动性正在增强。未来，随着津冀地区消费增长带来多元需求来源，北京需求圈将不再只依赖于北京市场的内生需求，最终成长为京津冀物流地产一体化大市场。

  太长不看版  

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京津冀物流地产市场表现仍有差异：天津、廊坊物流地产市场平均租金均低于北京近50%，而空置率多年来与北京存在显著差距。

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随着京津冀城市群的需求流动性进一步加强，北京需求圈继续向外扩张。

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北京需求圈正在经历供应高峰，新增供应将达到508万平方米，即当前市场体量扩容2/3。截至2026年，北京需求圈内总存量将超过1,200万平方米。

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中短期内，北京需求圈将仍以北京需求外溢为主要市场活跃力；北京市政府大规模拆违将持续为整个需求圈带来大面积新租需求。

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中长期内，随着消费逐步回温，天津市市区、滨海新区和雄安新区等地未来需求的多极增长将极大促进京津冀地区仓储物流内循环，从而形成京津冀物流地产一体化大市场。

虽然北京、河北^*、天津物流地产市场仍处于相对独立的运营状态，但整体来看，河北廊坊市、天津武清区作为承接北京外溢需求的衍生市场已与北京市场产生较强关联性。

^*注：因河北省物流市场项目当前主要集中分布在廊坊市，其他城市体量极其有限，下文将以廊坊为代表分析河北物流地产市场的发展情况。

天津、廊坊物流地产市场平均租金均低于北京近50%。作为京津冀城市群中的绩优板块，2023年承压下北京物流地产市场租金仍保持在1.8元/平方米/天的较高水平。而天津、廊坊因在2023年采取以价换量策略刺激市场活力，市场租金分别同比下降5.8%和13.5%至0.9元/平方米/天，降幅达各城市历年来最高水平。

天津、廊坊物流地产市场空置率多年来居高不下，与北京存在显著差距。在来自供应链、生物医药等行业的稳定新租需求支撑下，2023年北京物流地产市场净吸纳量仍保持在45万平方米左右的较高水平, 空置率亦维持在10.4%的健康水平。受益于北京外溢需求，天津、廊坊净吸纳量相比去年明显回升，但因两地市场近年来均持续迎来大量新增供应，难以在短时间内完成去化，空置率于2023年分别达到36.1%和49.6%。

2024年的《政府工作报告》指出，2024年政府重要工作之一就是实施降低物流成本行动。据仲量联行观察，当前的租金及空置等市场表现的巨大差异，会使得京津冀物流地产市场一体化进程中出现极大的成本节省，整体区域内物流效率将进一步提升，并有效降低整体物流成本。以高空置、低租金为主要特点的天津、廊坊物流地产市场正为北京较为成熟的市场提供了重要的补充性低价选择，很多以降本增效为主要目标的企业正寻求这两个市场所提供的解决方案。

由于供不应求态势已延续多年，北京的需求资源不断向周边卫星城市外溢，带动周边部分物流地产市场协同发展，从而形成以北京的内生需求为链接的需求圈。聚焦北京需求圈的发展历程，可分为以下三个主要阶段：

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  周边地区开始承接京内外溢需求

  北京需求圈初步形成

因北京供应受限，需求逐步外溢至天津武清区、廊坊广阳和安次区

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  新冠疫情期间政策因素

  导致北京需求圈收缩

防控政策导致京津冀地区之间运输通行部分受限，租户流动性大幅降低

3

  降本增效市场趋势影响下

  北京需求圈加速扩张

河北廊坊及天津武清区通过显著价格优势不断吸引京内租户外迁

当前，北京需求圈已发展至第三阶段，涵盖北京、廊坊及天津武清区在内，区域间需求流动性进一步加强。2023年至今，因降本增效市场趋势不断扩大，外加廊坊、天津租金降幅达历年最高水平，京内以成本为导向的外溢需求日渐凸显。据仲量联行研究部统计，2023年由北京向津冀地区外溢的需求超20万平方米。随着京津冀城市群中的需求流动性进一步加强，北京需求圈在恢复至2019年范围后，仍向外扩张，正式步入上述第三个发展阶段。

因北京物流用地于2021年开始持续放量，北京物流地产市场的新增供应自此迅速增加，廊坊和武清市场的供应高峰则出现在2022-2023年。在过去三年内，北京需求圈新增超过441万平方米的新物流地产项目，这一体量已超过过去十年供应总量之和。在物流用地持续大规模放量的影响下，北京需求圈内新增供应将达到508万平方米，即当前市场体量扩容2/3。截至2026年，北京需求圈内总存量将超过1200万平方米。

中短期内，北京需求圈将仍以北京需求外溢为主要市场活跃力。北京市政府大规模拆违将持续为整个需求圈带来大面积新租需求。据仲量联行研究部统计，2023年因原仓储场地拆违而向需求圈内高标仓迁移的租赁需求总计超20万平方米，集中分布在供应链、电商等行业。虽然此类需求转化周期长、转化率较低，但由于基数较大，仍有可观的新租需求将在中短期陆续落地。同时，客户对租金敏感度的持续上升表明降本增效的市场趋势将在短期内延续，北京和京外市场的价差将进一步引导北京需求外溢，从而加强北京需求圈活跃度。另一方面，2024至2025年，125万平方米新增供应将于北京市平谷区入市，需求端的大批量供应将通过明显低于北京市场的平均租金吸引外溢需求回流至北京，这将促使北京需求圈的循环体系进一步完善。

中长期内，随着消费逐步回温，天津市市区、滨海新区和雄安新区等地未来需求的多极增长将极大促进京津冀地区仓储物流内循环。作为国家规划中的国际消费中心城市，天津未来将以消费增长及完备的基础设施布局带动北京需求圈内仓储需求向上攀升。此外，随着河北雄安新区的不断建设完善，未来其消费能级的迅速提升也将推动整个需求圈内仓储需求进一步增长。随着基础设施建设和产业发展的推进，这些地区将吸引更多的物流企业进驻，带动仓储需求增长。这将使北京需求圈从只依赖于北京市场的单一内生需求，走向与津冀地区互惠共生的发展道路。

更完整内容已刊登于《中国房地产金融》2024年第4期，点击了解更多。

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