黑石们转战房地产，高盛却担心全球楼市硬着陆

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图源 unsplash

1.

近期，投资巨头纷纷下注房地产，让全球房地产显得热闹了起来。

一周前，疫情暴发以来最大规模的商业地产出售交易诞生——全球最大物流地产运营商安博（Prologis）宣布，将以260亿美元（约合人民币1730亿元）的全股票交易收购竞争对手杜克房地产（Duke Realty）。这将让安博的物业总面积达到11.7亿平方英尺。

亚洲第一、全球第二大物流地产公司普洛斯最初就源于安博的亚洲业务部门。即使剥离出了普洛斯，安博仍然拥有全球规模最大的物流地产投资组合。在2022年《财富》杂志全球最受尊敬公司榜单上，安博位列所有房地产公司中的第一名，总资产接近600亿美元。

除了安博，管理着全球最大规模房地产基金的黑石集团，也在过去几个月里开启了买买买模式，完成了总金额近300亿美元的多笔重大交易。

几天前，我们关注了黑石63亿美元拿下澳大利亚最大的赌场，是其抄底的最新举动。而在一个月前，黑石REIT公司就以全现金的方式，斥资37亿美元收购了一家自我管理的房地产投资信托基金Resource REIT。后者在美国13个州拥有42处多户住宅资产。

4月25日，黑石不动产公司（Blackstone Real Estate）还以76亿美元收购了拥有96处物业的PS Business Parks。4月19日，黑石宣布以128亿美元的现金收购美国最大的优质学生公寓社区开发商和运营商American Campus Communities；2月16日，又以58亿美元现金收购Preferred Apartment Communities，把1.2万个住宅和600万平方英尺的购物中心物业收入囊中。

在澳大利亚和美国以外的地区，黑石也没有闲着，日本、印度、中国等亚洲市场的酒店和房地产资产都是他们近期大举拿下的投资标的。

2.

在房地产投资领域尝到的甜头，是黑石他们从私募股权转向房地产，发起抄底行动的底气和动力。

2022年一季报显示，黑石表现最好的业务板块就是房地产，环比升值10.3%。相比之下，私募股权板块仅升值不足3%。在2022年4月前的12个月里，黑石的房地产板块更是升值了48%，对应的私募股权板块升值31%，少了17个百分点。

另一家PE巨头KKR的一季度数据也很有说服力：由于私募股权板块的资产贬值，公司出现了季度亏损，而规模并不大的房地产投资组合却在一季度升值了11%，抵消了部分亏损。

在全球居高不下的通胀背景下，黑石创始人苏世民认为，大部分物业租金的上涨幅度都能显著超越通胀，这种差距是“历史性的”。在黑石持有的美国物业中，大部分对应的比例是80%。

PE巨头的重心从私募股权转向房地产的趋势远没有结束。KKR表示，接下来要加大对房地产业务的投入，把今年筹集的大部分资金投资于信贷、房地产和基础设施。据说，其牵头的财团正在着手收购全球最大私立医院集团Ramsay Health Care的不动产资产，价值58亿美元。

根据美国Chilton Capital Management的数据，截至今年6月前，市场上近4000亿美元的私人资本准备投入商业地产或者收购上市REITs（基础设施公募）。

黑石创始人  苏世民

3.

不过，PE巨头抄的是底吗？

在资金大举进入房地产的同时，高盛却得出了全球楼市可能会“硬着陆”的结论。随着大幅加息的持续，全球房地产的未来不确定加剧。

基于分析美国、德国、英国等十国的房价趋势、主要房屋销售、住房负担能力和供需基本面等数据，高盛提出，整个G10集团（法国除外）的总体房价前景得分为负值，这意味着房价承受能力较低，房屋销售也在明显下降。其中，澳大利亚、新西兰和加拿大的评分尤其低，“硬着陆”风险是真实存在的。而德国、瑞典、美国和英国也处于分数较低的梯队。

此前，美国经济学家和各国央行的预测认为，澳大利亚的房价将下降10%，新西兰房价的下行幅度也将在15%左右，美国明年的房价增速将大幅放缓至较低的个位数。

然而，即使房地产市场放缓、房价下跌，多国央行的加息周期还将继续。高通胀下的金融及经济风险不可小觑。

易居房地产研究院6月13日发布的报告显示，2021年全球80个主要经济体的房地产泡沫率升至10年最高。疫情下，超宽松货币政策叠加大规模财政刺激，导致多数地区的房价攀升至新的高度。

房地产价格泡沫主要从房价收入比、平均售租比和贷款收入比三个指标来衡量。2021年发达经济体和新兴市场经济体房价泡沫率均达到金融危机以来的最高水平，分别为14.3%和14.4%。其中，阿根廷房价泡沫率高达98.1%，居世界首位。

全球房产科技公司居外近期发布的报告则称，今年一季度，全球房价高涨的动能开始减弱，全球房价涨势已经出现了明显的疲软迹象。

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撰文  小七

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