海航投资11亿元买下纽约曼哈顿地产项目

8月5日，海航投资发布公告，拟以 10.89亿元收购公司股东海投控股所持的恒兴聚源 59%份额。

消息一发布，8月6日，海航投资就直拉涨停板。

恒兴聚源到底是一家什么企业，为何能刺激海航投资股票。

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恒兴聚源是一家房地产投资基金

恒兴聚源是一支股权投资基金，由海航下属企业于2015年7月设立。
该基金总规模将为14亿元，其中：
海航投资控股作为LP（有限合伙人）认购13亿元，权益占比92.68%。
海航投资（上市公司）作为LP（有限合伙人）认购9900万元，权益占比7.07%。
海航投资的全资子公司亿城投资基金作为GP（普通合伙人）认购100万元，权益占比0.07%。
亿城投资基金作为基金管理人，每年收取基金规模的5‰管理费，按照14亿元规模计算，每年将收取管理费700万元。
海航成立恒兴聚源基金的目的是干什么呢？
实际上，是海航用来投资美国纽约房地产开发项目，也就是房地产投资基金。
对于美国的房地产开发，海航肯定并不熟悉，因此，海航找到了美国一流的房地产开发商铁狮门。

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海航合作对象铁狮门

铁狮门成立于1978年，是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发并与管理密切结合的房地产企业，其义务遍及北美、欧洲、南美和亚洲。

自1978年以来，铁狮门收购、开发、运营的物业价值超过717亿美元，其中包括超过1240万平方米的优质写字楼和92000个住宅单元。
铁狮门曾多年被评为全球房地产私募基金三强。

铁狮门旗下管理的标志性建筑包括：
纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心。巴西圣保罗的北方大厦。巴西里约热内卢的温图拉双塔法兰克福的歌剧大楼。
铁狮门目前在巴西利亚、成都、法兰克福、古尔冈、海德拉巴、巴黎、里约热内卢、旧金山、圣保罗、上海和苏州均有处于不同阶段的项目。
铁狮门最牛的地方是在全球财富500强中，23%即116家公司为铁狮门的现有租户。

可以说，铁狮门是商务办公写字楼最顶级的开发商和管理运营商。

2015年8月18日，海航投资与铁狮门签署《战略合作框架协议》，加 强和深化境内外房地产开发和投资领域的全面合作，实现优势互补和资源共享。
海航认为，与铁狮门公司建立战略合作关系，借助铁狮门优秀的投资团 队和丰富经验，有利于学习国际先进的投资理念与综合管理能力，有 利于加速公司在国内外房地产投资领域的积淀，有利于不断优化与探 索符合公司发展战略的投资与管理模式。
总体来讲，有利于推动公司战略转型。

过去海航无论是收购的企业、还是合作的公司在业界都是大名鼎鼎。
从这个角度来看，不得不佩服海航的运作能力。

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海航与铁狮门合作什么？

此后，海航成立了多个基金公司，与铁狮门展开合作。
恒兴聚源是其中的一支。
海航与铁狮门合资成立一家合伙企业基金，拟投资一支在美国纽约拥有房地产的房地产开发信托基金。
海航方面：恒兴聚源LP（有限合伙人）作为投资人。
铁狮门方面：由其一家关联公司作为GP（普通合伙人）负责该合伙企业基金的管理运作。
投资金额：1.92亿美元。
最终投资曼哈顿 34 街 REITs 项目。

该项目为位于纽约曼哈顿西 34 街与十大道交接处的土地开发项目，该项目于 2014 年 4 月取得土地权，该项目规划开发为写字楼，预计可出租面积约 283 万平方英尺（约合26.47万平方米）。
项目进展情况：
曼哈顿 34 街 REITs 项目工程方面，项目钢架已搭建至 31 层，混凝土浇筑超过了 22 层，并 在部分区域开始进行幕墙安装，计划于 2022 年三季度完工。
因疫情原因，目前施工暂停。
租赁方面，项目已完成预租赁面积约 150 万平方英尺，占总可租赁面积的52%。

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10.89亿元收购恒兴聚源 59%股权

海航投资10.89亿元收购海投控股持有的恒兴聚源 59%股权。
截止2019 年 12 月 31 日,恒兴聚源:
总资产17.77亿元负债为0净资产 17.77亿元当年净利润 1.04亿元。
截止2020 年 5 月 31 日，恒兴聚源：
总资产18.49亿元负债291.67 万元净资产 18.47亿元净利润 6948万元。
此次交易标的恒兴聚源 59%合伙份额，对应公允价值为10.89亿元。
一是向海投控股支付现金对价人民币 98,954.11 万元。
二是代海投控股向恒兴聚源承担债务人民币 9,992.30 万元。
收购后曼哈顿 34 街 REITs 项目的股权结构图如下所示

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海航投资买入恒兴聚源目的

海航投资认为恒兴聚源地处海南自贸港，他是曼哈顿 34 街 REITs 项目境内投资主体。
有助于海航投资充分结合海南自贸港政策及借助不动产投资信托基金（REITs） 政策红利，大力推进公司在 REITs 领域的发展。
海航投资认为此举有利于打造海南自贸港 REITs 平台，恒兴聚源作为海南岛内运营主体公司，合并报表后，将有助于上市公司更好优化资产结构。
同时有利于发挥公司在REITs领域中的项目经验，拓展海南本土项目，实现商业模式闭环。
此外，曼哈顿 34 街 REITs 项目属于境外美元资产，未来将以美元回流，将在一定 程度上优化公司资产币种结构，平滑公司整体资产面临的汇率风险。
同时，现阶段增持恒兴聚源 LP 份额，相比 2015 年的初始投资，回收期短了较多。

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海航投资搭上REITs概念

REITs是个神马东西？

REITs是房地产信托投资基金英文简称，是房地产证券化的重要手段。
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%)。
日本的REITs规模也很大。
不过，我国的REITs才刚刚起步。

2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发展改革委联合印发了《关于推进基 础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。
这是我国首次在基础设施领域探索推出标准化、权益型 REITs 产品，标志着境内基础设施 公募 REITs 试点正式起步，是用改革办法创新基础设施投融资机制的一次积极的、有益的实践。

为避免房地产领域的炒作，贯彻“房住不炒”的指导精神，优先支持基础设施补短板项目参与基础设施REITs试点，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。
不过，6月1日发布的《海南自由贸易港建设总体方案》明确提出，支持海南发展房地产投资信托基金（REITs）。

这给海南带来了大的机遇。
海航作为海南最大的本地企业，又有着庞大的地产项目，自然不会放过此次机会。
海航投资认为，作为国内拥有境内类 REITs 与境外 REITs 实战经验的上市公司，密切关注自贸港 REITs 领域的参与、投资机会，同时也会关注境外 REITs 投资机会。

因此，将借助海南自贸港及不动产投资信托基金（REITs）的政策红利， 立足海南自贸港，打造海南自贸港 REITs 平台。
不管怎样，海航投资已搭上了REITs的概念，实现了涨停。
可以说，6月1日，中央发布《海南自由贸易港建设总体方案》以来，获益最大的就是海航，最为明显的例子就是旗下多支股票已趁着政策的东风屡屡实现了涨停。
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