颐和地产濒临崩盘
原创首发 | 金角财经（F-Jinjiao）
作者 | 胡野原
在距离广州白云机场10分钟车程的白云区同和镇同泰路，座落着广州极负盛名的豪宅颐和山庄。开发这一楼盘的颐和地产，早已成业界公认的豪宅开发专业户。
在许家印还没踏入地产行业的时候，这家地产商就已经开始在广州建造大型豪宅楼盘。在2018年的“中国房地产百强企业名单”中，颐和位列百强榜第60位，在这之前，还曾连续上榜15年。
现在，这家以豪宅闻名的地产商正经历艰难时刻。11月14日，广东证监局对颐和地产及董事长何建梁下发了警示函，揭开其信息披露以及债务方面的遮羞布。在这之前，颐和地产及其老板何建梁，已被列为失信被执行人。
风光一时的颐和地产，怎样走到现在的地步？曾经百强房企是它、豪宅专业户是它，如今欠债难还是它、沦为老赖也是它。
7宗违规遭警示
掀起诸多议论的那份《警示函》，将多年来盘踞地产百强榜的颐和地产身上的遮羞布一起扯了下来。
根据中国证监会广东监管局出具的《行政监管措施决定书》，颐和及其实控人何建梁因信息披露和承诺爽约被处以行政监管。
其中，在信息披露方面，市场最为关注的是9大债务违约。证监会广东监管局指出，颐和地产涉及9笔违约债务中，单笔数额均超过1000万元，合计金额超过50亿元。这是外界将颐和债务危机看得最清楚的一次。
承诺爽约则在于三个方面：
未及时履行增信机制的相关约定和承诺。
未履行偿债计划的相关约定。
未履行关联方非经营性往来占款回款安排的相关承诺。
根据行政决定书。颐和地产“17颐和01”“17颐和04”两期债券的增信机制为该公司提供土地、房屋(在建工程)等资产足值抵押担保。颐和地产在两期债券相关募集说明书中列出可选抵押物详细情况，并约定“保证抵押物价值覆盖本次债券本息余额不低于1.5倍”。但证监会广东监管局表示，截至2019年5月31日，颐和地产仍未完成部分承诺。
表面上看，这份警示函似乎只是揭开了信息披露和爽约两件事，但深入查看就能发现，《警示函》中字字句句直指颐和地产面临的核心问题：资金和债务。
公开信息显示，截至2019年6月末，颐和地产实现营业收入0.86亿元，同比下滑93.33%；归母净利润亏损1.09亿元，同比下滑203.28%。截至2019年6月末货币资金只有2.92亿元。
这份业绩拿出来，说是惨不忍睹也不为过。但收入下滑只是颐和困局的其中一个方面，另一边，颐和地产的总负债正急剧上升。
截至2019年6月末，颐和地产总负债135.7亿元，主要以流动负债为主，其中一年内的短期负债13.37亿元，有息负债高达46.65亿元。
显然，以2.92亿元的货币资金，完全无法覆盖高达13.37亿元的一年期负债。今年9月前后，颐和集团连续4次集中被列为失信被执行人，董事长何建梁同步被列入限制高消费名单，旗下公司诉讼缠身，查封、冻结众多。
百强房企的根基何以如此不堪？事实上，冰冻三尺非一日之寒，从颐和地产往日的发展轨迹里，早已埋下今日祸患之因。
做豪宅上瘾的颐和
颐和地产的创始人何建梁，原本不是跟土地打交道的人。
何建梁毕业于西安外国语学院英语系，在上世纪七八十年代，大学生还属凤毛麟角的高端人才。毕业后，何建梁去了广州，在远洋运输公司做国际货轮、旅游客轮管事。
1980年，何建梁的身份从管事转换成了业务管理，他负责的正是中国第一条国际旅游客轮的酒店业务。
工作期间，他曾跟着一艘国际邮轮考察了全球上百个国家的旅游地产项目，见识到了各国的人文地貌以及酒店经营状态。
在改革开放不久的中国社会中，他是为数不多见到过五光十色的大世界的人，如同马云，在见识过世界的繁华之后，心也开始不安定。
1992年，邓小平在深圳发表“南方谈话”，从而推动了中国掀起新一轮改革开放的热潮，数不清的国企员工，听从号召下海经商，有着很多故事的许家印也是其中一员，这一年他怀揣2万元出发，只身一人来到深圳，拿着一份30多页的简历，往返于深圳的各个人才招聘市场。4年后他在广州创办恒大。
在许家印动身南下的这一年，何建梁刚刚在广州创办起颐和地产。从与水打交道，变成了与土地打交道。
颐和地产的第一个项目在广州白云山脚下，这是广州的最高峰。站在山顶可以俯瞰大半个广州城。何建梁在白云山北麓打造了颐和山庄。
这是一个不折不扣的豪宅项目。1999年开售时，这是广州第一个拥有业主私家山顶公园的小区，这一项目也为颐和地产在广东当地打响了知名度。
颐和山庄的成功成为了颐和地产的基因——从此，颐和地产以豪宅闻名。一时间就像是房产界的LV。
在界面推出的《2018中国房地产富豪榜》上，何建梁夫妇以146亿元财富排名第40位，高于泰禾黄其森夫妇以及SOHO中国潘石屹夫妇等。
然而，颐和山庄未曾想到，房子终究不是奢侈品的包包。能够花几万买个包的富人一大把，但能拿出几个亿买套房还不眨眼的，并不多。
在广东市场的成功，驱使颐和地产往全国各地中小城市进发。在颐和地产官网上可以看到，除了广州及个别省会城市之外，其项目大多分布在三四线城市，如包头、台山、湖州、鞍山、银川等地。
但颐和地产忘记了一个问题：这些三四线城市一方面市场成长空间有限，且容易受到宏观调控影响，与大城市相比，风险系数倍增。
颐和地产不仅在三四线城市做豪宅，而且将这些宅子放在了距离市区较远的地方。湖州的颐和山庄在太湖边的长兴县，距离杭州市还有些距离。
更大的问题是，高端豪宅项目自身并非刚需，无法像万科、恒大、碧桂园等实现快速周转，豪宅去化缓慢的特性，最终让坚持豪宅策略的颐和地产在房企规模化扩张的热潮中掉队。
有业内人士指出，豪宅项目一般去化率较低，回报周期长，在遭遇楼市严调控时相较普通住宅更容易面临资金周转不开的问题，因此颐和地产近期曝出债务危机并不令人意外。
不过，中原地产首席分析师张大伟认为，豪宅项目虽然去化率低，但一般土地占比较低，利润率较高，只要开发商不随意转型，一般资金链还是较为安全。
然而，颐和偏偏不是一个安分的开发商。
转型：坠落的开始
也许是何建梁年轻时环游世界的经历，让他对中国以外的世界充满想象。2012年，颐和地产开始了全球扩张。
当年，颐和地产在澳大利亚悉尼开发了Summer Court项目，这个项目是颐和在悉尼打造的复式精装公寓产品，临近悉尼主干道帕拉马塔路，距离悉尼大学10分钟车程，距离火车站5分钟步行距离。总价45万澳元/套起，以当时汇率计算不到300万元人民币，首付30%，永久产权带土地所有权。
在颐和的诸多宣传中，都打出了“悉尼最易出租的复式精装公寓”概念，宣传意图直指投资客，以及“以房养学”群体。颐和还宣称，有专门的管理公司负责将物业出租和进行日常管理，并且保证物业的年租金净回报不低于6%。
对海外投资客来说，这样的宣传有着巨大吸引力。很快，Summer Court项目便售罄。这次试水成功让颐和地产尝到了甜头。当时就在采访中表示，这仅是颐和地产海外开拓市场的第一步，未来颐和还将加大海外房产开发的力度。
新快报的报道称，颐和地产与非洲某岛国接触，预备开发第二个海外项目。2013年，颐和地产的确开始了海外项目的广泛布局。其中除了美国波士顿和洛杉矶，还有非洲毛里求斯。
与此同时，颐和在国内开始了转型扩张。2015年开始，颐和地产创建“颐和家园”子品牌，正式进军养老地产。后来还入局旅游地产、住房租赁、教育等领域。
颐和地产的坠落也由此开始。
无论是旅游地产还是养老地产，都是“吸血”业务，在现阶段很难具备“造血”功能。
2017年，颐和在大本营广州的销售额不到2.8亿，在这个动辄数百亿上千亿的房地产江湖里，颐和的存在感微弱到几乎不存在。
有一句话是这样说的，当你在厨房看到一只蟑螂时，那在你看不到的地方，一定还有一百只蟑螂。
在颐和地产身上，这句话同样适用，在跌出榜单这个小小的信号之下，是颐和地产从内部开始的腐化。
今年10月，花都颐和山庄曾被爆出门庭冷落，项目顾问更是坦言，该项目没有在售新房，在推的悦湖居组团M5、M6栋，还没拿预售证。顾问的说法是，“年底了，公司就不卖了，预计明年再拿。”
这个占地1500亩的超级大盘，未来将如何处置，目前还不明朗。在颐和地产口中，这个项目是与机场集团的合作开发项目，但由于机场对该项目计划重组，新的合作方式还在协商之中。
又或许，这个被冠以“颐和山庄”之名的楼盘，不会再有当年前辈的荣光。
甩卖资产求生，仍被资本抛弃
在销售压力加大的同时，颐和开始甩卖资产。
2017年，颐和地产就将其位于沈阳的颐和城项目出让予恒大。
2018年6月8日，珠江实业又公告以“股权+债权”的形式，投资广州东湛房地产开发有限公司（颐和地产旗下子公司）不超过人民币4亿元，当中增资0.65亿元获得花都颐和盛世项目公司约三成股份，剩余款项作为债权投资款，年利率12%，借款期限3年。
2018年，颐和地产的台山颐和项目卖给了地产接盘侠世茂，今年10月29日，广佛世茂官方公众号宣布，台山颐和项目已重新命名为世茂御泉十里，拟打造为湾区西岸的千亩宋泉文旅小镇。原本，这个项目为台山颐和温泉城，颐和地产拟投资50亿元打造。
甩卖资产之后，颐和曾获得一丝喘息之机。
去年，中国指数研究院发布的“2018中国房地产百强企业名单”中，颐和地产居于60位。
短暂的苟生未能挽救颐和大厦之将倾。
2019年4月，颐和地产及其关联公司通过信业基金发行的卓异3号私募基金、通过中江信托发行的中江金龙86号先后出现逾期。
信业卓异3号发行于2017年8月，通过交通银行广州五羊支行及西部信托共计向广州元阳房地产开发公司发放贷款4.92亿，贷款期限18个月，最终用于颐和大院等项目的建设。
其中，广州元阳房地产开发公司为颐和地产集团全资子公司，由颐和地产创始人及董事何建梁控制。
该项目容积率0.33，计划建设大户型类别墅产品。不过，由于政策收紧，商服用地建设类住宅的项目受到极大限制。该项目自2016年开放样板间后，迟迟未能入市销售。
这些融资产品的逾期，让资本市场对颐和逐渐失去信心。中债估值中心在颐和地产集团相关债券的中债市场隐含评级-债券债项评级由A+调整至BBB。
如果加上11月被出具警示函一事，可以看到一种趋势：资本市场，似乎正在放弃颐和地产。
现金流几近枯竭，存活机会渺茫？
进入2019年下旬，颐和地产隐藏的危机集中爆发。
这一次，颐和的问题更为严重。2019年9月11日，据颐和地产公告显示，由于现金流动性恶化，公司已存在2笔债券违约——“17颐和01”和“17颐和04”，规模高达10亿。
“17颐和01”和“17颐和04”是颐和地产2017年发行的两只私募债，当前余额分别为3.04和7.6亿元，总余额10.64亿元；期限为2+1年期，本应于今年8月4日和9月8日面临回售和付息。但最终未能按时兑付。
这笔债务违约，是颐和地产历史上首次债券违约。就像一个标志性事件，正式给颐和地产打上了问题房企的标签。
直白一点来说，颐和现金流已经几近枯竭。
2019年9月，联合评级在跟踪颐和地产债券违约之后表示，截至目前，颐和地产仍未披露2018年年度审计报告等，由于无法获取跟踪评级所需的财务报告以及其他相关资料，决定终止对“17颐和01”和“17颐和04”的跟踪评级，并宣布上述债项的信用等级失效。
失去市场支撑，又丢掉了金融机构支持的颐和地产，还能撑多久？
2018年12月28日，在2019中国房地产全行业领袖新年峰会上，何建梁在接受采访时表示，“房地产行业受政策影响非常大，能平安度过2018年就非常不容易了。”
在跌跌撞撞度过2018年后，颐和依然无法平安度过2019。