原创首发 | 金角财经（F-Jinjiao）
作者 | 胡野原 问之
编辑 | 问之
有一家公司，只要控制人套现、甚至打算“跑路”，这家公司的股票就会大涨。
这家公司，就是潘石屹和张欣夫妇的SOHO中国。
回溯SOHO中国长达25年的漫漫征程，早期直言不讳的微博大V潘石屹，一度是中国房地产行业的标志性人物。SOHO中国上市之际，还号称亚洲最大的房地产IPO，风头一时无两。
自2013年开始，SOHO中国开始走下坡路，不仅不再拿地、股价腰斩、百强榜单里难觅踪影，还一直委身于清仓跑路的阴霾下。
直到昨天，潘石屹终究还是清空资产，跑了。
注册海外公司、甩卖SOHO中国资产、重仓美国，这位搅动过中国地产风云的人物，“跑”的姿态是毅然决然的。
背后究竟打着什么算盘？
历经三次“狼来了”，靴子落地
这几年，潘石屹变卖旗下资产早已不是什么新鲜事，每次潘石屹说完不卖了之后，总是会被现实打脸。
日积月累，你会发现这是潘石屹的一贯作风，说的好听是谨慎保守，说得不好听，就像中国首善曹德旺所言：“鬼精鬼精”。
他的跑路传闻最早可以追溯到2014年。
2014年，潘石屹以52.32亿的价格，将上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场打包卖给了金融街控股，正式拉开了“卖卖卖”的序幕。
紧接着，潘石屹又于2016年将上海SOHO世纪广场以32.2亿元的总价出售给了国华人寿保险，分别以35.7亿和49.44亿出售的上海虹口SOHO和凌空SOHO……
以前是卖项目，现在是卖公司。这次黑石集团拟以30亿美元的价格私有化SOHO中国，交易完成后，潘石屹两口子只保留9%的股权。
实际上，SOHO中国卖身黑石并不容易，可谓一波三折。
早在2019年10月底，SOHO中国就开始接触黑石。当时有传言透露，SOHO中国的出售价格，为80亿美元。
只不过，当时这笔交易并没有谈妥，第二天SOHO中国“辟谣”了，称不知悉任何需公布的与集团资产出售相关的资料，但也在声明中释放了一大信号：
本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”
去年3月10日，彭博社再度披露，SOHO中国的私有化工作仍在谈判。此时的收购价打了“对折”，交易价在40亿美元。过了两个月，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈依然处于停滞状态。据业内知情人士称：彼时因为新冠肺炎疫情影响，SOHO中国前景充满不确定性。眼看子弹飞了好一会儿，SOHO中国才于去年8月中旬发布公告，称此前提及的潜在交易已经终止。
此后，又有消息称高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判，拟将其私有化，对价可能超过20亿美元，随后高瓴资本否认，SOHO被卖一度陷入僵局。就这样，一次次上演“狼来了”的故事，狼虽然没来，SOHO中国股价倒是次次闻风大涨。由此，可见股民对这对控制人的隐含态度：你可快点走吧，别影响我们赚钱了。一个值得注意的细节是，2018年4月，SOHO中国前总裁阎岩被挖去黑石集团亚洲房地产部，出任董事总经理一职。事后就有传言，黑石与SOHO中国的交易，很有可能是由阎岩促成的。
图源：SOHO中国公告
记得4年前，潘石屹还对媒体表示，自己是中国护照，北京市人大代表，还能往哪儿跑。外滩SOHO是一个，位置太重要了；望京SOHO不能卖了，太漂亮了，我很喜欢。
时过境迁，潘石屹的身体还是很诚实，打75折也要赶紧将SOHO中国私有化。毕竟，对满嘴跑火车的潘石屹来说，没有什么是不能卖的。要知道，SOHO中国旗下的2583个地下停车场、曾扬言要上市的共享办公项目SOHO 3Q等资产，也悉数进入清仓状态。值得玩味的是，潘石屹在“清仓”国内的同时，还不忘在海外地产收购上一掷千金。2015年9月12日，新华社旗下智库机构“瞭望智库”发了一篇文章，标题叫《别让李嘉诚跑了》。从标题里你也能品出，这篇文章的主题就是批评李嘉诚甩卖内地资产，质疑他要跑路。2013年，李嘉诚卖掉了自己在广州的一个商业地产项目——广州西城都荟，作价5.78亿。同一年，李嘉诚还卖掉了上海东方汇经中心。到2014年更疯狂，卖掉了南京国际金融中心、北京盈科中心、重庆大都会、上海盛邦国家大厦等4栋楼。因此，才有了2015年被“瞭望智库”炮轰的那一幕。但各种各样的质疑也没有减缓李嘉诚“跑路”的步伐。2016年，李嘉诚卖掉了上海世纪汇广场50%的股权，一次性回笼200亿人民币。经过几年的甩卖，李嘉诚从内地回笼的资金或达3000亿。诚如第一部分所谈到的，潘石屹这几年的卖楼之旅也不曾停歇，与李嘉诚有着如出一辙的决心。如果说老谋深算的李嘉诚是选择“激流勇退"，那么潘石屹开启“卖卖卖”模式，则是迫不得已。一直以来，潘石屹比较看空中国楼市。早在2008年，他就曾发表过“百日剧变论”，说房地产要走下坡路了，于是开始走保守路线。结果当年4万亿就出台，房地产真正迎来长达十多年的高速增长。
这一波踏空，是他的SOHO中国在房地产业内彻底掉队的开始。2014年，SOHO中国的营业额缩水到60亿元，同比下滑58%，利润约为41亿人民币。值得一提的是，这一年潘石屹卖掉SOHO静安广场、SOHO海伦广场，和上海凌空SOHO近一半物业，一共收回了超过82.8亿人民币，只不过经过一番资产处置之后，这几十亿资金就没剩下多少了。财报还显示，到这一年末，SOHO中国还欠着银行142亿人民币。彼时，万科的销售额为2151.3亿元，是SOHO中国的35倍还多。到2015年，SOHO中国的营收直线下跌，只有9.95亿，同比下跌83.4% ，利润也只剩下5.38亿，同比下滑约86.8% 。因此可以说，人家是获利离场，潘石屹却是在卖楼求生。数据显示，在过去十余年的分红中，潘石屹夫妇在SOHO中国的分红中取得了133亿元的收益。于是，潘石屹夫妇一边清空SOHO中国资产，一边在美国疯狂撒钱。收购的资产，就包括7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，6 亿美元收购曼哈顿公园大道广场的 49% 股权，以及 7 亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦 40% 的股权......算下来，整整花掉了128.5亿美元——相当于潘石屹夫妇把自己的身家悉数放到美国去了。从中国跑路，然后转移资产到美国去，这手段，颇有些李嘉诚早前豪掷千金“买下了半个英国”那味儿了。潘石屹撤资中国究竟会被怎么评说，可以从很多层面来解读。就像潘石屹的微博内容，早就开始转向了教编程、玩摄影、买苹果，只字不提资产售卖一事，但吃瓜群众看着潘石屹夫妇——这对吃了不少时代红利的两口子就这么套现跑掉，大多会道一句：“吃相难看！”但从商业行为来看，某种程度上又无可厚非，尤其是，SOHO中国本来就是纯外资公司。外加过往经验表明，潘石屹嗅觉很灵，在海南那会就是第一个预判风险、清仓出逃的人。1990年代，潘石屹南下海南淘金，与王功权、冯仑等人注册了万通，开始借钱炒房。他们赶上了一个好时候，短短半年时间就赚了过千万的利润，赚得第一桶金。但潘石屹看着房地产的火热，隐约感到不对劲，于是想去规划局查资料。据他自己所说，自己是凭着5斤橘子和一条三五牌香烟，送给了规划局的工作人员，就这样，他敲开了规划局的大门，查到了自己想要的资料。他发现1992年海口市整个报建面积除以常住人口和暂住人口，人均居住面积达到50多平方米，而当时北京的人均居住面积才不到7平方米。谨慎心态之下，潘石屹等人决定退出海南，这一次“跑路”最终成了顺利逃顶。实际上，那时的海南房地产市场已经危机四伏，总人口只有160万的海南岛上，竟然出现2万多家房地产公司，平均每100人就有一家。如果不是那一次从海南的撤退，也就不会有后来的SOHO中国。但也正因为这一次经历，导致潘石屹在赌国运上，总有些“不自信”。在后来把SOHO中国建到全国的时候，潘石屹也比较谨小慎微，基本上只押注了北京和上海。潘石屹还曾多次公开表示，中国楼市空置率高，是一个信号。他认为，当下中国的房子总市值65万亿美元，相当于450多万亿人民币，住户部门的净存款占房产总值的5.46%。也就是说，老百姓的资产大多数都变成了房子。外加上国内楼市确实存在“房价快速上涨、租金回报率却相对较低”的现状，这让他对中国的房地产市场始终保持着不太乐观的心态。于是，在2013年以后的发展中，SOHO中国就没有像其他房企一样激进拿地、大举扩张了，而是越来越收缩，越做越小，直到现在干脆全卖了。时过境迁来看，相比眼下一众房企身陷债务压顶的现金流危机之中无法自拔，潘石屹的一系列操作倒是有点像未雨绸缪、及时止损。毕竟，如今的地产江湖，已经与第一代的地产企业家陆续告别。那种靠拿地融资撬动杠杆的“无限游戏”，那种与调控政策、地产周期、行业舆情共舞的刀尖艺术，眼下已经难觅空间了。或许，潘石屹想要的，不是赚那最后一个“铜板”，而是又一次成功地从一场泡沫中，全身而退。商务合作 | 加微信：JinjiaoBD联系入群 | 加微信：J-helper