郑州，何以烂尾？

原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)

作者 | 林石

编辑 | 角爷

前天，是郑州720水灾一周年，线上、线下都可以看到人们的悼念。

算起来，这已经是郑州最近一个月至少第三次“出圈”了。

前两次，一次是村镇银行的储户们，被“虽远必朱”；一次是烂尾楼停贷潮中，郑州以超三十个烂尾项目夺得全国第一。

再远一点，还有5月份的“郑州120延误救治大学生”。

没有一次是好事。

作为闻名遐迩的“国际郑”、第二批国家中心城市，“中原崛起”的头羊。

郑州，何以烂尾如斯？

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破旧立新

在中国有一种城市，叫火车拉来的城市。

郑州，原本只算是一座默默无闻的小城，直到平汉与陇海两条铁路的到来。

所以到了1954年，哪怕河南坐拥开封、洛阳两座古都，却终究是把省会选在了郑州。

理由，就是交通优势。

但省会也只是一省的中心，如果河南都混不好，又何谈郑州呢。

从改革开放之初的沿海，到90年代末的西部大开发，原本群雄逐鹿的中原之地，却在那些年出现了塌陷之势。

那是2001年。

这一年，美国的GDP占到了全世界的31.6％，而中国只占4％。

在国内，经济学家吴敬琏的“股市赌场论”引发了一场社会大论战，中国正在为重返WTO做最后的准备。

另一边，郑州开始了自己闷声求发展的路。

2001年2月，《河南省政府工作报告》出台，其中明确指出：要把郑州建成全国区域性中心城市，加快郑东新区开发。

二者的逻辑是，河南想要崛起，必先发展郑州；郑州想要发展，就得起新城。

从无到有的郑东新区，源自河南图片网

当时的郑州，颇有一种敢为天下先的味道。

在郑东新区的设计上，郑州打破常规采用了国际招投标模式，向世界顶级水平的17家规划设计单位发出邀请，日本建筑大师黑川纪章的设计最终脱颖而出。

郑东新区的规划面积达150平方公里，而彼时的郑州市当时的中心城区面积才只有137.5平方公里。

新区还将按照国际发达城市的标准来进行统一规划，水、电、气、暖、通信等管网提前预设，基础设施地下部分一步到位，基本保证50年不挖沟破路。

可以说，这是一个彻彻底底的新郑州。

为什么郑州要另起炉灶？

城改大潮

不破不立，这是郑州的想法。

原话是这样说的：郑州中心城区规模偏小，而且受陇海、京广铁路交叉分割，拓展空间受到制约，与近亿人口大省和新兴工业大省省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应。

说直白点，郑州的城市化进程太慢了。

这个火车上拉来的城市，1954年才被定为省会，城市里满是城中村与村民。

2002年，郑州市祭城镇，源自河南图片网

何去何从？

第一条路当然是招商引资。2001年，中国入世，郑东新区的目标本身就包括物流中心、区域性金融中心、企业总部基地、现代服务业基地、现代制造业基地等内容。

第二条路也是明摆着的——房地产。

2003年，国务院18号文首次明确，房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”，一改当时有关部门对房地产行业发展不断警示泡沫、紧缩信贷的严厉措辞。

对于想要建设全国区域性中心城市的郑州来说，则是城改。

城改大潮，就这样顺理成章地席卷整个郑州。

2003年，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》，宣布将于2003年11月1日起启动“城中村”改造工作。

当时的郑州，无论是政府还是村集体均无旧改经验，如今我们认为是“传统”的政府主导城改模式、村集体主导城改模式行不通。

于是燕庄、西史赵、西关虎屯等第一批城中村改造项目通通选择了开发商主导的城改模式。

最终，燕庄蜕变曼哈顿广场、西关虎屯华丽转身时尚聚集地新田360广场、西史赵摇身一变普罗旺世——无一不是当时地标式的建筑。

开发商赚到了钱，村民住上了big house，政府收获一个崭新的郑州（还能有收入），这种三方共赢的好事，上哪找去？

2018年的郑州祭城

尝到了甜头的郑州，开始加速自己的野心。

2007年，《进一步规范城中村改造的若干规定》出炉，宣布了城中村改造的全面开始。到了2012年，郑州228个自然村有170余个获批改造。

2014，郑州各区向城中村发起了最后一波攻势，全面启动剩余城中村改造——四环以内城中村全部列入改造计划。

一个崭新的郑州，即将如期而至。

房价疯狂

2016年，是郑州发展史上浓墨重彩的一笔。

这一年，国家发改委发布的《促进中部地区崛起“十三五”规划》中，郑州与武汉一同，被列为国家中心城市。

所谓国家中心城市，就是指居于国家战略要津、肩负国家使命、引领区域发展、参与国际竞争、代表国家形象的现代化大都市。

此前，国家中心城市仅有北京、天津、上海、广州、重庆、成都。

论GDP，2016年郑州的GDP为0.79万亿，列全国大中城市第18位，排序靠前而无缘国家中心城市名号的，还有苏州（1.54万亿），杭州（1.10万亿），南京（1.05万亿），青岛（1.00万亿），长沙（0.93万亿）等。

论行政级别，国家官宣的8个国家中心城市，郑州是唯一的省辖市，其他都是副省级及以上城市。

看似不够格，却获此殊荣，郑州无疑又迎来了一个发展契机。

如今的郑东新区

与此同时发生的，却是郑州房地产上演最后的疯狂。

七点半，售楼处开门，一群人涌入；八点半正式开售，不到一个小时内全部售罄。

这是当时很多郑州楼盘开售的经典场景。

最后一批城中村改造的村民们，碰上了棚改货币化安置，手握现金，全款买房，只能算是拆迁户们的基本操作。

更著名的一幕是2016年7月8日的郑纺机地王事件。

这块起拍价6.3亿元的地块，成交价25亿元，溢价率将近300%，创下了当时郑州市单价和总价双地王——折合楼面价1.34万元/平方米，比地块周边楼盘的房价还要高。

这一事件对郑州房价的刺激立竿见影。

楼盘纷纷宣布涨价，有的翻倍只用了两个月时间——2016年7月均价8000多元/平方米，9月份已经涨到1.5万元/平方米。

此后的两年，郑州房价可谓高歌猛进。

直到2018年，郑州房价开始进入三年横盘期。

留住年轻人

城改大潮过后，还给了河南一个崭新的郑州。

也留下了一地鸡毛。

首先是房价三年不涨反跌，原因并不复杂，拆了很多房子，但建了更多房子。

克而瑞的数据显示，2021年郑州主城区存量商品房约1389万平方米，去化周期23个月，郊区存量高达1495万平方米，去化周期长达43个月。

贝壳研究院郑州分院提供的报告认为，大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能去化完毕。

郑州，密密麻麻的楼盘

全河南的人都在为郑州的房价出一分力，但如果河南人也不买了呢？

新市长倒是很乐观：

之前没有疫情时郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。今年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留郑，这些留郑大学生如果三年内买房，需求总量预计超过1000万平米；郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平米左右。

仅此两项推算，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。

大学生三年内买房，看起来有点夸张，但也点出了郑州的心思：

留住年轻人，留住高端人才。

问题是，今时今日，还能留得住吗？

一个城市想要留住人才，就必须要让人对生活有信心，对未来有期盼。

这恰恰是郑州如今最缺的。

烂尾的不只是房子

郑州的烂尾，不是一天建成的。

2021年的郑州水灾，彻底撕开了郑州房地产行业的遮羞布。

水灾过后，河南本土最大的房企建业集团发出一份公告，其中内容就包括恳请协调有关市县区，尽快偿还拖欠款项逾50亿元。

这钱是怎么欠的？

城改大潮期间，由开发商主导的模式意味着，本该由政府承担的拆迁款将先由开发商进行支付，后期再由政府给予土地返还款。

根据经济观察网的报道，这一比例通常为成交价款的65%。但实际拆迁过程中，开发商支付的成本却可能是成交价款的两倍。

而且最关键的是，这部分返还款还不一定能及时拿到，甚至连签订拆迁改造协议时缴纳的动辄数亿元保证金，也常常被拖欠多年。

这就意味着，开发商承担的成本要比一般的项目开发成本要高得多，这些成本最终都要折算到商品房的售价上。

2016年以前，一切都不是问题——因为所有人都深信，房价会一直涨下去。

一旦房价不再支撑得起涨价的预期，问题便逐一爆发。

最先躺平的是房企，但最受伤却是被郑州吸引而来的年轻人。

前不久，一对郑州买房的小夫妻因为买了“烂尾楼”上了热搜，从2021年11月贷款买房，到如今面临烂尾，这对年轻人用日常的视频记录了这一路走来的辛酸。

很多人看完之后如此形容：半年前他们的眼光还是那么的明亮，如今他们眼里已经没有光了。

而郑州高新区的永威金桥西棠社区，被称为郑州最高学历楼盘，附近4公里内有4所大学，1057户业主中包含72名博士、320名硕士，这些年轻人眼里可能也早已失去光芒。

在知乎上，关于郑州的讨论，热度较高的帖子中，有一篇是“为什么提到郑州，有些人会感到绝望？”

在这篇帖子的最后，有句话是“每一件事的发生都很意外，都不是必然的”。

但愿吧，曾经冉冉升起风光无限，在经历一场水灾之后，接连出现太多匪夷所思的事件，如今回头看看，似乎也说不清楚到底是意外还是必然。

参考资料：

1.经济观察网《大救市！为什么是郑州？》

2.一财网《棚改的高峰与退潮：货币化安置政策成拐点》

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