民营房企熬过冬天？
原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)
作者 | 林石
房地产好像有救了。
刚刚过去的一周，原本只剩半条命的民营房企们，股债都迎来了久违的大涨。
碧桂园、龙湖的股价，迅速从底部上涨了3倍，旭辉的股价从底部上涨接近4倍，创下一天上涨72%的记录。
债市也没落后，旭辉、龙湖、碧桂园、金地的多个地产债涨幅都超过20%——这已经是本周的第二个临停潮。对比9月以来跌跌不休的局面，可谓是打了个翻身仗。
11月8日，交易商协会官网发文表示，将推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，金额达到约2500亿元。
随后，“金融16条”、“银行保函置换预售监管资金”继续跟进，市场惊呼“房地产政策底到了”，“软着陆可期”。
如果算上之前公布的6000亿房地产专项贷款、2000亿保交楼专项借款等等的支持政策，今年宣布用来支持房地产行业的资金已经超过万亿。
先不说究竟有多少能到民营房企手上，好歹这份诚意是实打实的。
这一次，会成为拯救房地产行业的定海神针吗？
先说说这2500亿是怎么回事。
最早是2018年，针对当时部分民营企业遇到的融资困难问题，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。
其中债券渠道的支持，就是“第二支箭”。
官方解释是：“由人民银行依法向专业机构提供初始资金支持，委托其按照市场化运作、防范风险原则，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发债提供增信支持。”其中还提到，条件成熟时可引入商业银行、保险公司资金自愿参与，建立风险共担机制。
要换做以前，这压根和房企就没多少关系。
一是，这三支箭强调的是支持实体经济，当时房地产算不算实体经济还没盖棺定论呢；二是，2018年的房企们，还真不稀罕这玩意。
这不暴雷潮一来，民营房企们大都泡水里了嘛，“2500亿”才成了救命的稻草。
“第二支箭”的应用早有案例，那就是6家示范房企。
今年5月的时候，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，获准通过信用保护工具的方式发行人民币债券。后来又陆续增加了远洋集团、新城控股和金地集团。
所谓“信用保护工具”，包括了信用风险缓释合约（CRMA）、信用风险缓释凭证（CRMW）等。更直接的方式，就是监管机构找来的中债信用增进公司，它将对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。
总之就是房企放心飞，有人来兜底。
5月，龙湖先后发行规模为5亿元公司债、4.02亿元供应链ABS；碧桂园与美的置业随后跟进，碧桂园发行5亿元公司债，美的置业发行规模为10亿元。
8月，龙湖发行规模15亿元人民币的中票；9月，美的置业发行规模10亿元人民币的中票，新城控股发行规模10亿元的中票......
仅中债增通过直接担保方式成功发债的规模已经达到83.68亿。
11月初，交易商协会、中国房地产业协会又联合中债增进公司，找来21家民营房企开了一次座谈会。会上明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度。
其中龙湖、美的、新城、、旭辉集团、卓越集团等企业已经在推进第二轮增信发行项目，金辉、雅居乐等民营房企则是在“积极准备中”。
据21世纪经济报道报道，此次增信发债涉及金额约200亿元。
至于这一次的2500亿，据外媒报道，仅龙湖集团、新城控股、美的置业这三家就已经分别有200亿元人民币、150亿元人民币和50亿元的债券额度。
另外还有一点是，交易商协会的文章提到，这次的“第二支箭”还包括了以“直接购买债券”的形式支持民营企业发债融资。
感动，太感动了。
民营房企们估计很想背一回《出师表》：此诚危急存亡之秋也。
因为实在太难搞钱了。
虽然说，今年宣布用来支持房地产行业的资金已经超过万亿，但对民营房企来说基本很难起到作用。
2000亿保交楼专项借款，目的是防止项目烂尾，对于深陷流动性危机的房企来说，只能说聊胜于无。6000亿房地产专项贷款，民营房企本来拿地和销售就少，无论是开发贷还是按揭贷都很难得到支持，最后又变成国企、央企们拿了大头。
发债的对比更明显。
据中指院数据，2022年1-10月，房企信用债发行总额为4003.9亿元，其中民营房企发债规模占比仅为5%左右。
总共也就200亿上下，里面还包括了中债增担保下才发行的80多亿。
这里还必须再提一嘴中债增的背景。中债增成立于2009年，由银行间交易商协会联合中石油、国网英大、中化股份、北京国有资本、首钢集团、中银资产等联合发起成立，是国内首家信用增进公司。
在这次被拉过来为“示范房企”背书之前，中债增的客户名单上基本就是地方城投公司。
找来中债增的原因也很明显，如果没有这种“全额无条件不可撤销连带责任担保”，真没有几家民营房企的债券能成功发行。
至于海外债就更不用说了，两个字——躺平。
除了富力奇迹般地完成了467亿元的境内外债务展期以外，大多数房企面临债务危机的第一选择往往是，放弃海外债。
毕竟国内努力“自救”，还可能等来一个中债增呢。国外，等来的可能是一个接一个的“垃圾”评级。
债券市场上的表现也很能说明情况。像如今仍然深陷漩涡的恒大，大多数债券最近的交易价格已经跌到了面值的4%。彭博指数显示，以地产债为主的中资高收益美元债已经连续五个季度，录得接近两位数的跌幅。
有鉴于此，50强房企里已经有过半数的房企“主动”撤销了评级——毕竟用不上，还得花钱，何必呢。
总不能指望卖房吧？
今年1—9月份，商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。
百强房企的销售额甚至同比下降了 45.8%——这还是在国企央企们拉了一把数据的情况下。
多数民营房企的销售额下降已经跌到了50%，有的2021年30强房企甚至下降到了70%。
再不救，可能就没机会救了。
2500亿肯定不够。
克而瑞研究中心数据显示，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，其中海外债约为617亿元。民营房企共有1000亿元债券到期，海外债约占总规模的43%。
到了2023 年，民营房地产企业到期的境内债券总量为987 亿元，境外债券总量是6200 亿元人民币左右。
况且这2500亿也不是全部用来支持房地产企业的，说杯水车薪有点过分，但肯定是捉襟见肘。
按照今年的政策走向，目标对象已经很明确——“优质房企”。
早在去年底，央行和银保监会联合出台的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》就提到，要支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目，并为优质房企提供并购贷支持，加大债券支持力度等。
当时的央行金融市场司司长邹澜就表示，从近几年的数据看，现有的10万余家房企中，每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整，这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。
2021年，还是民营房企人人自危自顾不暇的时候，当时“优质房企”的主力还是国企、央企居多。
这一次的2500亿，如果能够实打实地落到优质民营房企手上，房地产的信心未必就不会回来。
这不，更重磅的内容紧随而来。
就在昨天，一份由央行和银保监会联合发布的文件《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，在地产圈热传。
这个又被称为“金融16条措施”的文件，开头第一条就明明白白地写了：
“对国有、民营的各类房地产企业一视同仁”。
第五条则强调：
“推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”。
16条措施看下来，涉及房企、购房者、租房市场，可谓面面俱到、用心良苦。
同一天，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付。
至于效果，股市反正已经涨疯了——A股新华联、新城控股、金地集团等多股涨停，港股碧桂园盘中拉升涨超50%，合景泰富集团、雅居乐集团、富力地产等涨超30%。
对于房企们来说，这无疑是一记强心针。
但是，政策底不等于市场底，救急不救穷，都注定了这不会是一次“慈善式”的救市。
对大部分民营房企来说，这个冬天依然难以逾越。
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