一套房子，两套价格，一年只住几个月：旅游看房团的“造梦”之旅 | 深度报道

采写/李晶晶

编辑/杨宝璐

潜水湾尚未建完的毛坯房

10月30日中午12点，石家庄建华城市广场门口的蓝色大巴准时出发，车上载满了欢声笑语的中老年人。

从石家庄到乳山，800多公里，没有直达列车，乘火车过去得先坐高铁到威海，再换乘普快，全程将近7个小时，车费将近340块。

但参加旅游看房团，只需支付车费100块——这样的车，每周都从全国各地的省会城市出发，吸引了无数游客。 

53岁的刘香玉又独自乘上了这辆前往乳山的大巴，因为疫情的原因，她买的海景房已经空置了两三个月，她想在那边住一段时间，并带些海产品回来。

她已经记不清三年内多少次踏上回“家”的大巴车，远离家人，一个人住进海边的房子。那个濒海的小区一年只有5个月有“生气”，10月至次年5月的入住率不足10％，冬天时，一栋楼里亮着的灯光甚至超不过10户。而这样的小区，在乳山银滩乃至整个环渤海的县级市，还有很多。

售房处的签约现场

兜售内陆人对海的想象

从石家庄到乳山，坐大巴单程要10个小时。中介努力活跃着气氛，让大家表演节目。

一开始大家还积极唱歌，五六个小时后，大家唱不动了，中介拿起麦开始介绍：“中国的海岸线只有3.2万公里，每个人分到的海岸线距离还不到一个指甲盖那么大……”

刘香玉感到厌倦，她只想快一点到达宾馆，洗个热水澡，舒舒服服地睡一觉。这套话术她已经听了三年，连程序也是固定的——明天一早，中介将安排他们去新楼盘，用三年前推销给自己房子的那一套话，再推销给其他人。

三年前，这套话术让她对海滨心驰向往。2018年7月，刘香玉和朋友在石家庄火车站旁的商场逛街，一家名为“唐园房地产”的中介向她递了一张“邀请函”，那是一张花花绿绿的宣传单页，“首付十万，在海边安个家”、“100元三天两晚海边看房游”。

刘香玉本想直接拒掉这张“推销传单”，但中介说：“阿姨去看看呗，就当是去海边旅游了嘛。”

在去海边之前，她先去了房地产公司的宣讲会，公司给她发了两盒茶叶做礼品，她觉得真不错，随后还带朋友去了两次。在夏天的一个周五，她与丈夫一起，坐上了前往乳山的大巴车。

她没想到路上要花费10个小时，在大巴上，中介一刻不停地宣传渤海湾的居住环境——“高浓度负氧离子”、“万亩黑松林”、“十块钱八斤的牡蛎”，在他们的叙述中，高血压、脑溢血、咽炎、鼻炎在这里都能缓解。

第一站是山东乳山银滩。下车后，刘香玉大口呼吸，感受着中介口中的“负氧离子”。她其实并不知道什么叫“负氧离子”，只知道海边的空气好，手机天气软件上天天显示的都是“优”，这和在内陆的石家庄总显示的“良”、“霾”有着天壤之别。

毗邻青岛、威海、烟台三市的乳山银滩，是山东海景房的先头部队。以沙子洁白如银而闻名，号称“天下第一滩”、“东方夏威夷”，因其优美的海岸线，被评定为国家4A级旅游度假区。

在海边逗留了不到半个小时，大巴就带着她们继续驶向楼盘。

2007年至2010年是乳山房地产发展的巅峰，一栋栋海景房拔地而起。据不完全统计，在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上建造了200多个小区，每个小区少则有近十栋楼，多则近百栋楼，几乎一个小区就是一个开发商。楼盘按照离海远近划分成“一线海景”、“二线海景”、“三线海景”。

海洋国际属于“一线海景房”，从房间窗口就能直接看到大海，出门过个马路就是海滩。小小的售楼中心前是来自全国各地的旅游大巴，南京、郑州、杭州的牌照随处可见，来的全是跟刘香玉年龄相仿的中老年人。

刘香玉还记得，中介给她介绍：一线海景、远离城市雾霾、居家养生服务、高端休闲设施，等乳山通了高铁还会升值。“厦门和三亚一开始的房子也不贵呀，你再看看现在。”“买了就是自己的资产，怎么都不会亏，旁边就是我们二期的地，一期卖完了二期还要涨。”

刘香玉在第一次看房后，当即买下了海洋国际一套48平米的开间，客卧一体，银滩的小户型楼盘大多如此。对她来说，有没有卧室无所谓，从窗户外能看到海，才是最重要的。

在售楼中心砸金蛋时，刘香玉笑得很开心，礼花桶“嘭”的一声在她眼前炸开，她仿佛看到了以后一家人在海边漫步、海中游泳、一起吃海鲜的快乐生活。

依照离海的距离，分为“一线”“二线”“三线”海景房

面朝大海，只有大海

石家庄往返乳山，成了刘香玉生活中一件稀松平常的事。“家在石家庄，房子在乳山，没办法嘛。”

她喜欢冬天的乳山，比石家庄暖和，空气更好，丈夫离退休还有六年，她和姐妹们组团在乳山买房后，大家时常去那边的房子“度假”，但临近过年还是要回石家庄，石家庄有家人，那才是真正的家。

如今，中介已经把销售海景房的触角延伸到了乳山市的临市——海阳市。这就意味着，她得在海阳住两天，第三天才能返回乳山自己家中。

晚上10点，大巴车到达了山东省海阳市——那是乳山旁边的一个县级市，近年来也效仿乳山，发展旅居海景房产业。海边11月初的夜晚，气温降到10℃以下，有人甚至穿上了羽绒服。大家拎着大包小包走向酒店，他们要在这里休息两晚。

酒店前还停着来自黑龙江的看房旅游大巴车，中介称，冬天团少，夏天房子好卖的时候，酒店前停满了来自全国各地的车。

但如今酒店周边的小区灯火寥寥，一栋楼里只有四五户亮着灯。

刘香玉预想中的海滨幸福时光，只有夏天中的短短一个月，孙子上小学后，丈夫会将年假调到7月份，配合孙子的暑假，全家人一起来度假。穿着泳衣、披着外套、趿着拖鞋走出小区去海里游泳，回来时从渔民那儿买上一兜花蛤回家煮海鲜汤。

刘香玉的弟媳没有这么好运。弟媳比她早两年买房子，2012年购入龙口南山集团旗下的房产，龙口较乳山更靠内陆，是烟台市下辖县级市，东与蓬莱市毗邻，南与栖霞市、招远市接壤，西、北濒渤海。

海边除了潮湿，还有盐害，家具和电器容易腐蚀。龙口冬天阴冷，房子没电梯，楼房墙面都已经被海风侵蚀脱落掉皮。刘香玉曾在弟媳家做客一段时间，冬天需要铺电褥子，盖了两层被子都冷。她的膝盖隐隐作痛，起身不敢离开电暖炉半步。2005年前后建的房子如今已经卖不上价了，50万入手的房子，再卖只能卖到20万。

刘香玉的房子虽然有电梯，但没双气——暖气和天然气。不仅海洋国际，乳山银滩的房子因为冬天常年无人居住，没有一个小区冬天供暖；没有天然气，家中只能用电磁炉或煤气灶，电磁炉的加热面积小，锅底受热不均，有时底下的菜都快糊了，上面的还没熟。

不少地产开发项目时，并未备好充足的配套设施，小区周边超市、医院、学校都不齐全，本地人很少会考虑买这里的房子。

因此，海景房的销售目标以外地人为主，在购买海景房的外地人中，很多人见过大海的次数不超过三次，有些人从未见过大海。

刘香玉告诉记者，她买房时，中介一直强调，自己的房子就该自己做主，不要告诉家人，等升值了以后再告诉他们也不迟，于是她先交了两万元定金，和丈夫在两天内凑够了十二万交了首付，夫妻俩打算用丈夫的工资还月供，等丈夫退休后，两人一起来养老。

买房一开始瞒着儿子，儿子知道后质问刘香玉，“为什么要在乳山买房？新闻上都说那里是’鬼城’，你买了以后卖给谁？”

刘香玉很生气：“我们能在这里住三四十年就不亏，而且我们花自己的钱，退休后能在这里清净安然地生活。房子不涨才是好事，现在房价那么高，都是炒起来的。”

面朝大海却也只有大海，这是环渤海海景房的通病——只有房子，没有配套设施，仅在距离海洋国际约10公里处有一个医院：乳山市第二人民医院。据当地居民称，医院人很少，“医生比病患都多”。乳山银滩很难叫到出租车和“蹦蹦三轮车”，冬天叫车得“看运气”，住在海洋国际的老人想去看病，得乘坐50分钟一趟的公交车。

看房途中中介带客户们在海滩上跳广场舞

是看房，不是旅游

周六早上不到七点，中介叫醒客人们吃早餐，9点前他们就要去第一个楼盘。大巴一路驶过海阳沿海街道，路上车辆和行人寥寥无几，有烂尾楼从车窗前一闪而过，小区前的店铺也鲜有营业的。

8点多，刘香玉他们被中介拉到海阳市的潜水湾售楼处听宣讲会，随后，中介带老人们看了样板间，主推的还是61平米和89平米的户型。

潜水湾的房子还未修建完成，整个小区都是毛坯房，只有门口的楼粉刷了一层黄色，后排的房子依然是混凝土的灰色，施工吊车还在作业。

据唐园房地产的中介刘铭介绍，来渤海湾县级市买海景房的，北方人以自住为主，南方人以投资为主，曾有南方的看房团包下一整层的房子做投资。其中，来自浙江和江苏的看房团是主力，这个周末，售楼处一上午就成交了12套。

售楼处挂着惹眼的红色条幅：“您不是在刷卡，而是在为您的健康买单。”买完房的客户们开心地举着“签约成功”的锦旗，旁边售楼处的工作人员抱着礼花桶“嘭”地打开，满天飞舞的彩色礼花映衬着客户们刚签约成功后喜悦的脸。

石家庄这次的海阳看房团没人签约。这批客户，一部分像刘香玉一样，已经在乳山买了海景房，这次就是随车溜达，然后蹭车回乳山；另一部分有买房意向，觉得这里离青岛近，买房应该能升值；还有一部分人认为，这就是个纯粹的“100元低价旅游团”。

有些客户纯被“100元三天两晚包吃住海边游”的噱头吸引而来，却发现事实并非如此。两天的行程，要跑两个城市的四个楼盘。中介口中的“顿顿吃海鲜”也没有实现，三天中，团餐只包两餐早饭和一餐晚饭，晚餐是行程中最好的一餐饭，有鱼，还有一盘贝类海鲜，第二天中饭就在售楼处吃面包解决。

所谓海边游，就是在去往楼盘的路上，途径海边时稍作停留。中介拉来一个大音响，带着大家一起跳了会儿“社会摇”和“小苹果”，在海边逗留的时间，两天加起来没超过1小时。

杜福66岁了，出门都要随身带着速效救心丸。售楼处的音乐声让他“心脏都快跳出来了”，本以为100元钱能在滨海城市玩三天两晚，却没成想跑了好几个楼盘。途中他给家人打电话平安，一再强调自己就是出来旅游的，身后就是大海。“出来三天被看得死死的，啥也不让干。”他对中介的安排有些不满。

第三天早餐之后，大巴车就把客户们从海阳市带回了乳山市，带新客户去看乳山的楼盘，顺便送以前买房子的业主回家。

冬季社区商铺关门歇业

一套房子，两套价格

海洋国际“比奇堡”汉堡轻食店的店主张瑛，三年前也陪伴父母跟随旅游团来乳山旅游看房，当时，海洋国际算当地比较新的高档小区，张瑛相中了一套50平米的开间，看房团的火热让他相信，这里一定能做成一番生意，在中介一遍又一遍“再不买就没有了”、“买了会升值”的推销中，他支付了4万元的定金。

回郑州后，他向山东的战友打听银滩的房子，才知道从旅游看房团买房，要比当地中介贵十几万。

“我在海洋国际买的房子，是战友帮我找当地中介买的，旅游看房团中介的价格每平9000，当地的中介每平米5000左右，都是新房，我看中的房在旅游看房团那儿买是40万，当地中介25万就买到了。买二手房会更便宜。”

但张瑛在旅游看房团交的4万元订金却要不回来了，交订金时，中介承诺“先交个订金，以后反悔可以退”，但最终这笔订金也没要回来。

旅游团中介和当地的中介呈现着互不抢客户的微妙平衡，每个旅游团客户身旁都配一个中介人员，形影不离，就连客户去洗手间，中介也会在门口等候。

乳山当地的看房中介刘海燕说，海边的房子，尤其是部分高楼层，老化得比较快，有些房子的价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼、无电梯楼房的交易单价，可以低至1800元一平，如果可以现金交易卖得就能更便宜。

老房子难卖，刘海燕也不愿意收那么旧的房子了。另外，当地的二手房卖给本地人和卖给外地人价格不同，本地人十几万就能买到的房子，卖给外地人差不多得25万元。

10年前，来自郑州的刘彩虹就曾跟随郑州的旅游看房团，以25万元的价格买下了银滩的一套50平米的房子，现在成了无人问津的“荒宅”。买房以后，她配了十几把钥匙给亲戚朋友，谁愿意去玩去住都可以，但因为路途遥远，自己和亲戚朋友都没去过几次。

2015年，刘彩虹终于找到了买主，以15万元的价格出售，她庆幸自己出手早，“人不住房子会越来越旧，海风又有侵蚀性，银滩不少早年建的板楼和洋房，墙皮已经脱落得没法看了。”

根据乳山政务网站发布的年鉴信息，2007年至2010年，乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。市场一时间难以消化如此多的房源，乳山银滩开始出现房源积压难题。

与此同时，乳山开始吸引外地人来银滩买房，胶东半岛海景楼盘销售网络遍布全国各大城市。海景房的开发商大多选择跟当地的中小中介合作，大量分销式的销售模式每年拿走开发商10%-25%甚至更高的利润。一套楼房80万，旅游看房团的公司约能拿到近20万元的分成。

高额的利润使全国各地的海景房销售站点遍地开花，他们将目标客户从北上广等一线城市，下沉到热门城市非核心区域和三四线城市。除了把房子卖给外地老年人之外，还有楼盘提供“不住时外出租赁”的托管服务。

2019年，来自西安的王庆华报了200元的旅游看房团，中介告知她，只需缴纳200元，看不上房就当旅游，于是她坐了16个小时大巴去了乳山。她本无意在乳山买房，但中介告诉她，购买房屋后可以以租养贷，并告诉她，周边已有酒店按照这种模式运行，基础设施完善。

按照中介所说的售后返租的模式，王庆华一年可拿到4万元租金。而她的销售经理还告诉她，领导可以给她每平米再优惠一千元。于是王庆华购买了一套70平米的房屋，首付25万元，打算用“售后返租”还房贷。

回到西安后她才发现，预售合同写明，不允许售后包租，开发商根本不承认中介承诺的“售后包租”模式。为此，她和开发商打了两次官司想要回首付，皆以败诉告终。

王庆华再找过去，公司已经人去楼空。天眼查显示，洪冠德要房产策划有限公司已于2019年底注销，距离注册时间仅有6个月。而她购房的中介公司的总部“洪冠集团”最新的项目就是海阳市的潜水湾，从石家庄出发的唐园房地产也是其下属公司。

2010年后，在“鬼城”乳山银滩楼房大面积空置、烂尾被媒体广泛报道后，大批业主抛售房屋却无人接盘。有些楼盘开盘多年，房子至今没卖完。

即便如此，银滩模式仍然被胶东半岛多个城市复制，其中海阳市曾因海防林黑松林变海景房被央视曝光，但现在又成了“青岛后花园”，“高铁一响黄金万两”的疗养胜地，套路与乳山银滩如出一辙。

冬季灯火寥落的海阳市

冬季的空城

大巴把在乳山买房的老业主送回家后，又带新业主去了一处名为碧海华庭的小区，小区的门口写着：旅居中国颐养中心。买了这里的房子，可以交给“旅居中国颐养中心”托管，每年给业主4万元租金。工作人员还许诺，除了房子可以售后包租，以后去海南、天津等旅居中国旗下的楼盘，都可以免费置换、免费居住。

但据乳山当地中介称，夏天时银滩一套房子租金可达千余元，冬天300元也没人租。即便将房屋交给托管公司，也很难租出去。

据《每日经济新闻》报道，2010年之后，银滩海景房迅速发展的隐患开始显现。2011年之后，《乳山年鉴》便不再透露年度房地产销售面积和金额情况，竣工面积也日渐萎缩，乳山市政府当年还叫停了普通海景房的规划审批和开发建设。2013年，乳山市房地产竣工面积仅88.52万平方米，不及2010年高峰时期的一半。 

但在刘香玉等一些老客户看来，乳山当地中介卖二手房没有售后服务，外地客户没法免费坐往返石家庄和乳山的大巴。至于溢价，则在她能够接受的范围之内。“还是我们石家庄的中介靠谱，他们在石家庄三四年了，即使上当受骗我们也能找到他们，买二手房，中介在山东，不仅不好沟通，路程还远，害怕受骗。”

有乳山中介称，“外地人”买海景房，一为投资，二为养老。买房者多数是投资者，真正定居的人很少。整片海景房夏天入住率大约50%，冬天入住率大概只有10%。大量的投资性购买海景房，导致这里一到冬季会变成“空城”。

据安居客统计，乳山银滩的房屋现在均价只有3700元/平米，与2018年的4800元/平米相比，跌了一千多。今年因为疫情，不少人急着用钱，想把房子卖了套现，但想买房的人比往年少很多。

乳山当地中介称，乳山是个轻工业和旅游业城市，体量不大，近年来年轻人都流向大城市，老龄化严重，而现在外地来的也大多是老人。据乳山市政府网站公开信息，乳山市总人口55万人，自1997年以来连续20年人口负增长，60岁以上老年人占总人口29%。

房地产行业从业人士孙洪波曾指出，国外开发得很成功的海岸线，基本都有一个主题产业做支撑，比如澳洲的黄金海岸是冲浪基地，大堡礁是潜水基地，泰国普吉岛是国际商务会议中心等。这些成功开发的海岸线，都是生活、工作、休假三位一体，配套设施完善。而中国的海岸线开发却相对单调，除了盖房子，没有其他产业。而入住率低，配套设施就不齐全，生活不方便，又进一步拉低了入住率，最后变成恶性循环。

在乳山海洋国际一期，房子就有3000户，如此庞大的社区，社区内却只有一排店铺，多数是买房和托管的中介，只有两家小吃店，一家超市。这排店铺冬天时大门紧锁，“比奇堡”汉堡小吃店的店主张瑛在这里经营了3年，只在5-10月工作。

据张瑛讲，10月以后，乳山银滩基本上就没人了，因此小区中仅有的两家小吃店和一家超市也会关门歇业。而中介曾对前来买房的顾客说，超市和小吃店关门，是因为“老板去参加朋友婚礼了”。

海洋国际的业主告示栏里有小区往返北京、天津、保定、石家庄等城市的大巴信息，但大巴车的车主称，每年10月后就不跑了，没人。夏天则每周五都有一趟大巴带业主来这里。

中介常挂在嘴边的一句话就是——你接受它的价格，就得接受它的配套。“厦门和三亚的配套设施好，均价5-6万呢，您怎么不上那儿买呢？”

在这样的“性价比攻势”下，一些客户最终交了钱，并希望乳山也能成为下一个厦门、三亚。

站在银滩的房子中往窗外看，向东看，是广袤的大海，金色的沙滩，崭新的柏油公路，向西看则是农田、菜地，一派乡村景象。

这或许对于老年人来说，算是理想居处，早晨4点多钟，太阳从海面上升起，海水退潮后可以去赶海、钓鱼，捡拾海产品，去小区后的徐家镇上赶集，傍晚拉着音响去海边跳广场舞，跟来自全国各地的老人们一起交流，刘香玉甚至在这里学到了青海的民族舞蹈“拉花”，直到晚上8点多，小区的灯火渐次熄灭。

11月1日，刘香玉终于从海阳回到了乳山，此时距离从石家庄出发，已经过去48个小时了。

有的老业主受不了在海阳耽搁的两天，从大巴上搬下从石家庄带来的自行车，干脆骑了4个小时自行车从海阳回乳山。中介承诺的便利会不会随着来乳山人口的减少而越来越少，他们心里也没底。

但刘香玉不怕，她是真的将这座房子当做“家”来打理。

她购置了电暖气，把家烧得暖暖的，坐在沙发上，盘算着乳山的房子能够真正成为一个“家”的时间，那将是6年后丈夫退休的时刻。

冬季降临，小区里草木凋零，不远处露天泳池里的水也已被抽干，蒙了一层厚厚的灰。小区中人影寥寥，她期盼着下一个夏天耳边响起全国各地的口音、音响声音放得很大的广场舞，以及丈夫推着童车上的孙子在海边欢笑的场景。

（除王庆华外，文中其余受访者为化名）

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