上坤地产递交香港上市招股资料：良性增长毛利率超40%

创立10年，被视为最具潜力地产公司。

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编辑 | C叔

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据IPO早知道消息，上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤”）于3月30日晚间正式向港交所递交了招股说明书，拟主板挂牌上市，农银国际担任独家保荐人。

招股书显示，成立于2010年的上坤在上海开发了首个住宅物业项目，并于2016年首次进入江苏省，随后拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。截至2020年2月29日，上坤的住宅物业覆盖8个省份及直辖市的14座城市。

目前，上坤推出的四个标准化住宅物业产品包括四季系列、樾山/半岛系列、云系列以及S系列，涵盖低层及高层公寓楼宇、联排别墅、洋房及阁楼公寓等多种业态。

值得注意的是，为了均衡项目组合、丰富收入来源，上坤在专注住宅物业开发的基础上逐步参与商业物业的开发，从而降低收入波动、分散风险、获得协同效应及为业务运营带来稳定的现金流。

截至2020年2月29日，上坤的商业物业组合由七个处于不同开发阶段的项目组成，包括三座已竣工办公楼、两座已竣工商业区购物广场及两个开发中或持作未来开发的商业物业项目，均位于上海。

在中国房地产协会、上海易居房地产研究院和中国房地产测评中心发布的《2020中国房地产开发企业100强》中，上坤排名综合实力第79位，较2019年的89位上升10位；另外还先后被前述机构授予、提名为“中国房地产开发企业上海市20强”、“中国房地产开发企业发展潜力十强”等称号。

财务数据方面，2017年、2018年和2019年，上坤的营收分别为12.01亿元、68.47亿元以及75.35亿元（人民币，下同），年复合增长率达150%；2019年的毛利和毛利率分别为30.71亿元和40.8%。

从收入模式来看，物业销售、物业租赁以及咨询服务是上坤的三大收入来源。2019年，三者在总营收的占比分别为98.9%、0.8%和0.3%。

其中，物业租赁和咨询服务分别为上坤于2017年和2018年新增的收入来源，前者的增长主要由于商用物业营运能力的提高以及商用物业的租金及租用率的上升；而后者则缘于合营企业及联营公司运营的项目数量增加，且仍由上坤提供咨询服务。

而从财务比率来看，2019年上坤的ROE（股权回报率）和净资产负债率分别为29.6%和118.8%。值得注意的是，2017年至2019年，上坤的净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%，下降态势明显，这在同体量的上市房企中已属不错。

此外，根据招股书披露，2019年上坤的经营性现金流从前两年的负值回正至20.08亿元，这在处于高速成长期的中小房企较为罕见，即某种程度上代表回款效率和运营效率的双重提升，而前两年的负值则缘于物业开发活动的持续增加产生大量经营活动所用现金。

2019年，上坤的合约负债为83.3亿元，处于一个相对稳定的状态，同时也为未来收入结转和利润增加提供了空间。（后台回复“上坤地产”获取上坤地产集团最新招股书）

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