优客工场计划于纽交所上市：轻资产模式成近两年主要增长动力

据IPO早知道消息，联合办公空间运营商优客工场于美东时间12月11日正式向美国证券交易委员会（SEC）递交了F-1招股文件，计划以发行美国存托股票（ADS）的形式在纽约证券交易所（NYSE）挂牌上市，证券代码为“UK”。

来源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰写，文中观点仅供参考

编辑 | C叔

优客工场用作“占位符”的暂定募资规模为1亿美元，海通证券和华兴资本担任此次IPO的联席主承销商，核聚证券、质数资本和克而瑞证券担任联席副主承销商。

招股书显示，优客工场于2015年9月开始运营国内的第一个联合办公空间，地点位于北京阳光100社区。截至2019年9月30日，优客工场已覆盖中国和新加坡的41座城市，共计197个联合办公空间，其中171个已处于运营中，为约72700名会员提供了办公服务；另有26个还在建造或已施工完毕，预计将于2019年第四季度或2020年开始投入运营。 

值得一提的是，除了传统的自营模式，包括超过面积200平方米的标准化空间U Space、小于200平方米的小型办公空间U Studio以及一站式定制化空间U Design，优客工场亦采用轻资产的运营方式。

轻资产运营方式是指优客工场主要提供开发、管理运营服务为主，而业主本身则需要承担大部分资本来建设和推出新的办公空间，具体可分为以运营、设计施工服务输出为主的U Brand模式，以管理、系统输出为主的U Partner模式。

截至2019年9月30日，优客工场旗下拥有39个采用轻资产模式的联合办公空间，管理面积约为138,700平方米，占联合办公空间总管理面积（约608,600平方米）中的22.8%。优客工场在招股书中提到，在2018年和2019年前三季度，以轻资产模式运营的子公司已产生利润，这也将成为其重要的增长动力之一。 

此外，优客工场还通过U Bazaar App、智能办公系统、物联网解决方案和数据管理系统U data等多种方式为入驻会员提供全面的U+服务，以增强会员黏性和扩大会员规模。截至2019年9月30日，优客工场共有大约609600名会员，包括大约584600名个人和25000家大中小企业。

招股书援引弗若斯特沙利文的报告称，优客工场是国内最受认可的联合办公品牌。截至2019年9月30日，以联合办公空间数量、总管理面积和覆盖的城市数量计算，优客工场也是中国最大的联合办公空间。 

2017年和2018年，优客工场的总净营收为1.67亿元人民币和4.49亿元人民币，同比增长167.9%；净亏损则从3.73亿元增加至4.45亿元人民币，同比增长19.3%。2019年前三季度，优客工场的净营收为8.74亿元人民币，较2018年同期增长210.0%，净亏损则从2018年同期的2.71亿元人民币增加至5.73亿元人民币，同比增长111.4%。

从收入结构来看，优客工场的营收主要来源于会员，因此办公空间数量的增加即为影响营收最主要的因素之一。  

2017年和2018年，优客工场旗下运营的联合办公空间数量分别为66个和162个，截至2019年9月30日的数量为171个；入驻会员数量则从2017的约101,100人增加到2018年的约252,000人，截至2019年9月30日的会员数量则为约609,600人。

盈利能力则取决于联合办公空间的成熟度，优客工场将已运营超过24个月的办公空间定位为“成熟”的办公空间，“成熟“意味着扩建、销售和市场营销方面的初始成本基本完成，进而能产生稳定的收入和现金流。

截至2019年9月30日，优客工场旗下“成熟”的办公空间占总管理办公空间的38%，在总计171个联合办公空间和65个成熟空间的入驻率分别约为79%和83%。

优客工场表示，如果停止快速的扩张并专注于等待和管理成熟的办公空间，其将不再承担大量投资来建设新的空间或花大量费用用于市场营收，并将大大增强公司的盈利能力。 

当前披露的股东结构中，优客工场创始人、董事长兼CEO毛大庆持有35.27%的股份；新东方教育董事长、洪泰资本创始合伙人俞敏洪、红杉资本中国基金合伙人郭山汕等人则担任公司董事。

优客工场表示，此次募集所得资金将主要用于扩张规模和加强服务、增强技术能力及一般营运用途。

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