楼盘烂尾，购房者无需偿还按揭贷款了吗？
“
前段时间，浙江省嘉兴市中级人民法院在其官网上发布的一则案例引起广泛关注。有报道认为，在该判例中，在个人购房借款及担保合同解除后，向银行偿还剩余按揭贷款的责任应当归于出卖人，而非买受人。该结论的依据是《商品房买卖合同解释2020版》第二十一条第二款，然而实践中，对该条款的理解与适用存在争议，本文即从此案例入手，对该问题展开分析，希望对你有所帮助。
”
文 | 洪文斌 合肥法务
本文由作者向新则独家供稿
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问题的提出
2022年2月14日，浙江省嘉兴市中级人民法院在其官网上发布的一则案例（以下简称“嘉兴中院案例”）引起广泛关注。《法治周末报》一篇题为《业主因断供被银行起诉后为何胜诉》的文章报道：
“嘉兴中院审理认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
在本案中，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
银行提出，购房者许先生应按照《个人购房贷款及担保合同》第三十八条约定继续支付按揭贷款。但嘉兴中院认为，该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，对其不具有拘束力。”
通过上述案例的报道，笔者认为二审法院作出的判决关键应在于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）（以下简称《商品房买卖合同解释2020版》）第二十一条第二款的理解与适用，依据《商品房买卖合同解释2020版》第二十一条第二款的规定，是否偿还剩余贷款的责任仅由出卖人承担，买受人（借款人）无需再承担偿还贷款责任？
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《商品房买卖合同解释2020版》
第二十一条第二款的解释
《商品房买卖合同解释2020版》第二十一条第二款的理解与适用在实践中存在争议，该条款是否可以理解为免除购房人偿还按揭贷款责任？
在(2022)鲁04民再4号判决书中，二审法院认为：
“虽然上述司法解释第二十一条第二款规定由出卖人直接向担保权人返还收受的购房贷款，但其并未改变借款合同主体及其义务，仅是为了简化本应由出卖人将购房贷款还给买受人再由买受人（借款人）将购房贷款返还给银行的环节，规定由出卖人直接将收受的购房贷款返还给银行，在出卖人不能返还收受的购房贷款时，仍应由借款人承担还款责任，因此，对于该73万元本金及利息，在大阳公司不能返还时，王延军仍应承担还款责任。”
再审法院认为：
“案涉《个人借款合同》的主体是王延军和农商行城郊支行，二审判决如大阳公司不能返还73万元本金及利息时，王延军仍应承担还款责任有事实和法律依据。关于王延军已支付农商行城郊支行借款本息1,092,551.89元中大阳公司实际收受的73万元本金对应的利息，王延军可另行向大阳公司主张权利。”
上述案例中，二审法院及再审法院皆是认为《商品房买卖合同解释2020版》第二十一条第二款规定由出卖人直接向担保权人返还收受的购房贷款，但其并未改变借款合同主体及其义务，仅是为了简化本应由出卖人将购房贷款还给买受人再由买受人（借款人）将购房贷款返还给银行的环节，裁判法院并不认为《商品房买卖合同解释2020版》第二十一条第二款规定免除了买受人（借款人）的偿还购房贷款责任。
韦剑所写《楼盘烂尾，按揭贷款该谁还》一文中提及的683号案例【最高人民法院（2017）最高法民终683号】中，最高人民法院认为：
“就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。”
因此，通过上述案例的分析可以看出，嘉兴中院案例之前，相关案例裁判观点对于《商品房买卖合同解释2020版》第二十一条第二款的司法理解与适用实际上具有内在的一致性，并无颠覆所谓“主流观点”。
侯国跃主编的《最高人民法院商品房买卖合同司法解释精释精解》一书针对《商品房买卖合同解释2020版》第二十一条第二款指出：
“本条第二款所设规定，是为了避免当事人之间的讼累，并借此保护当事人的权利。原因在于，货币的所有权和现实占有合二为一，货币的占有即为所有。出卖人获得银行的付款和买受人的付款即为所有，买受人对所支付的货款和银行对其划付的贷款均不再享有所有权，此处不会发生返还请求权和占有回复请求权的问题。银行与出卖人之间没有任何交易关系，其向出卖人付款是基于买受人的指令，实则是买受人为履行商品房买卖合同所支付的货款。基于此，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，根据《合同法》第五十八条、第九十七条的规定，出卖人应将获取的购房款和购房贷款返还给买受人，这也是合同相对性的体现。”
该书中对《商品房买卖合同解释2020版》第二十一条第二款的规定理解实际上也较为直观地反映在了司法案例说理中，即该规定的主要目的是在于避免讼累，简化司法程序，而不是否定合同相对性作出特别的规定。
陶益在《关于正确审理买房合同解除后剩余按揭贷款纠纷的法律思考》一文中写到：《解释》该款条文却只对“出卖人”应如何如何作出规定，难怪被有些人解读成“借款人不再承担剩余贷款债务”的荒唐结论。《解释》该款条文规定“出卖人向担保权人和买房人分别返还款项”后，就戛然而止，没有下文，也是过于“简练”了。从《解释》条文来看，这里的购房贷款本金，应该是指全部购房贷款本金，如果担保权人用这些全部贷款本金结清剩余贷款本息后还有多余资金，是归担保权人呢？还是归买受人？当然，答案显然应该是后者，问题是《解释》没讲清楚，这不完整。
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既往司法观点梳理及司法适用建议
《楼盘烂尾，按揭贷款该谁还》一文中认为：“683号案例判决后，最高法院对该案关联案件（2018）青民终199号案启动了再审程序，提审该案【案号（2019）最高法民再245号，以下简称245号案例】，经审判委员会讨论后，于2020年12月3日作出了再审判决，更改了683号案例关于借款合同解除后王忠诚是否需要向银行归还剩余贷款的意见。”
上述作者实际上认为245号案例改变683号案例关于借款人是否需要向贷款人偿还剩余贷款的意见，即245号案例不支持借款人需要向贷款人偿还剩余贷款。
但事实上，仔细研究245号案例可以发现，245号案例中最高人民法院最终判决维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决，而（2018）青01民初151号判决书中法院认为：
“本案中建行青海分行回避越州公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行越州公司，直接向借款人王忠诚、王琪博、王琪宝主张与越州公司共同承担剩余全部借款本息，存在补救措施不当，亦不能排除建行青海分行与越州公司恶意串通的可能，如果单独要求借款人承担共同还款责任，不仅与生效判决和商品房买卖合同司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任。故王忠诚等三被告承担责任的前提是建行青海分行在穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿，但建行青海分行怠于向越州公司行使权利，故其在本案中的主张不能成立，本院不予支持。”
因此，笔者认为，245号案例并非免除了借款人（购房人）的还款责任，该案例的裁判法院实际上是基于《商品房买卖合同解释2020版》第二十一条第二款的规定，在贷款银行未穷尽对出卖人采取受偿救济措施的情况下，不支持贷款银行直接要求借款人（购房人）偿还剩余贷款。进而，245号案例并非如《楼盘烂尾，按揭贷款该谁还》一文中所认为的“借款人无需对银行承担剩余贷款还款责任”。
通过上述一系列案例的分析，笔者认为在司法适用过程中，建议明确《商品房买卖合同解释2020版》第二十一条第二款并非免除购房人的偿还贷款义务，只是基于该规定，应当先由出卖人向贷款银行偿还贷款，在出卖人不能偿还全部贷款的情况下，再由借款人（购房人）承担偿还责任。
例如在(2022)鲁04民再4号判决书中判决“大阳公司于判决生效之日起十日内向农商行高新支行返还借款本金730，000元及相应利息（截至2021年7月14日的利息为39，355.05元，自2021年7月15日至实际给付之日的利息按合同约定计算）；大阳公司不能返还第四项借款本息，由王延军承担还款责任。”
结论
相关媒体关于嘉兴中院案例的报道、解读，似乎让人产生一种误解，即楼盘烂尾等情况下，合同解除后，购房人无需偿还按揭贷款（如有新闻标题为“楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还”）。
笔者认为产生上述误解或者司法适用分歧的关键在于《商品房买卖合同解释2020版》）第二十一条第二款的理解与适用，通过本文的上述分析，该条款规定是为了简化讼累而特别对于购房贷款的返还进行了简化的操作规定，而不是以此规定突破合同相对性直接免除了购房人的偿还贷款义务。
为了进一步统一司法实践中对该条款的理解与适用，有必要细化完善解释，规范解释的实践操作，明确“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。出卖人无法向担保权人偿还收受的全部购房贷款本金及利息的，由买受人向担保权人承担偿还责任”。
洪文斌，合肥法务。微信/手机号：17730020465邮箱：hongwenbin87@163.com