裁判梳理：“车位归属”惹纠纷，法院到底怎么判？
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近日，深圳福田宝能城市公馆小区发生的停车位纠纷事件引发舆论广泛关注，对于女车主能否单独使用涉事车位，实践中存有争议。
深圳小区的车位无法颁发不动产证书，一直以来，深圳车位的归属、收益、使用权纠纷频发，本文通过梳理深圳当地对车位纠纷的判例，为读者呈现深圳法院司法实务中对车位纠纷的裁决观点，以期为开发商或业主等相关方提供借鉴与参考。
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文 | 张丽华
本文由作者向新则独家供稿
文章篇幅较长，为了提升阅读体验感，现直接将案例梳理总结得出的简单易懂的判断标准置于文首，具体如下：
01.
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库可通过合同约定归属。
《深圳经济特区房地产转让条例》（现行有效）于1993年10月1日实施，之后于1999年6月30日、2019年11月13日进行了修正，但对于车位权益的相关规定修正不大，均是约定首次转让合同对于车位的权益没有特别的，停车位的权益随房地产同时转移；有特别约定的，经不动产登记机构初始/首次登记，由登记权利人拥有。
1. 《物权法》实施前+有约定：适用《深圳经济特区房地产转让条例》，开发商与买方在买卖合同中约定车位权益归开发商所有，属买卖双方对车位权属作出的特别约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
案例1：深圳市北方物业管理有限公司深圳市天健房地产开发有限公司车位纠纷二审民事判决书，中国裁判文书网【（2019）粤03民终1229号】。
判决观点：《物权法》自2007年10月1日开始实施，《深圳经济特区房地产转让条例》自1993年10月1日起施行。涉案《买卖合同》签订于2004年至2005年期间，涉案车位的权属问题应适用《深圳经济特区房地产转让条例》。
天健房地产公司与买方在《买卖合同》中约定地下车库归卖方所有，该约定属买卖双方对车位权属作出的特别约定，符合《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天健房地产公司据此主张涉案车位权益应归其所有，理据充分，本院予以采纳。
2. 物权法实施前+无约定：适用《深圳经济特区房地产转让条例》，大多数判例认为，开发商未与全部业主对车位权益进行约定的，车位的权益归全体业主共同共有。
① 开发商不能证明房地产首次转让时与买受人对停车场权益有特别约定的，停车场权益在房地产首次转让时随房地产同时转移，不再归开发商所有。
案例2：保兴房地产开发深圳有限公司深圳市百年物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书，中国裁判文书网【（2020）粤03民终7152号】。
判决观点：涉案小区的房地产首次转让发生于《物权法》实施前，因此，本案所涉建筑物区分所有权纠纷，不能适用《物权法》的相关规定，而应当依据《深圳经济特区房地产转让条例》的相关约定进行审理。
保兴房地产主张基于《阳光海景业主公约》的约定，保兴房地产享有涉案停车位的所有权、管理权、经营权和收益权，但其仅提交了一份由吴立媚签署的《阳光海景业主公约》，并未提交证据证明此人的业主身份，故该份证据不足以证明房地产首次转让时对停车场权益有特别约定，涉案停车场权益在房地产首次转让时已随房地产同时转移，不再归保兴房地产所有，保兴房地产据此主张其有权收取停车位收益款项，没有事实和法律依据，本院不予支持。
② 物权法实施前+部分无约定：仅与部分业主约定车位归开发商所有，对于小区全体业主来说，应视为没有特别约定，地下车库的权益归全体业主所有。
案例3：广东省深圳市南山区漾日湾畔业主大会深圳市保利物业管理集团有限公司等侵权责任纠纷民事二审民事判决书，中国裁判文书网【（2020）粤03民终22651号】。
判决观点：漾日湾畔小区的房产于2007年之前建成并完成房产预售，此时物权法尚未颁布实施，因此，本案纠纷应当依据《深圳经济特区房地产转让条例》的相关规定进行审理，涉案小区在销售时，国基公司仅与部分业主（973套房产）签订的购房合同中约定了地下停车位归国基公司所有，另有部分合同（160套房产）并未作出相关约定，因此，对于小区全体业主来说，应视为没有特别约定。
由于房地产买卖合同对涉案小区车库的权益没有特别约定，亦没有登记权利人，依照《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条的规定，漾日湾畔小区地下车库的权益应随房地产买卖合同签订同时转移给全体业主所有。
《物权法》于2007年10月1日实施，其第七十四条：
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
该规定并未直接明确车位的权属归属开发商或业主，而是规定由当事人通过各种方式对车位权属予以规定，车位的归属依旧存在争议。
有学者认为：根据《物权法》第142条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。所以，建设单位是有规划车位的处分权的。
在一些案例的法官说理中，也隐约看出部分法官在《物权法》实施后，认为车位的归属与之前规定是有不同的，例如（2016）粤03民终9018号判决认为根据《物权法》第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位才属于业主共有。按照这个说法，规划车位是不属于全体业主共有的。
但笔者并未检索到依据《物权法》第一百四十二条直接认定车位权属归开发商的案例，且在一些基层法院的判决观点中依旧是认为：物权法实施之后，未对车位权益做约定的，车位的权益归全体业主共同共有。
3. 《物权法》实施之后+有约定：根据《物权法》第七十四条规定，占用业主共有场地用于停放汽车的车位才属于业主共有，建筑区划内规划的车位，并非物权法中规定应属于业主共有的车位，即不属于业主共有。
案例4：刘胜武王亦林与深圳市富通房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，中国裁判文书网【（2016）粤03民终9018号】。
判决观点：根据《物权法》第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位才属于业主共有。而根据涉案小区取得的《建设工程规划验收合格证》载明的内容及双方确认的事实，小区地上、地下停车位均属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，并非上述物权法中规定应属于业主共有的车位，即不属于业主共有。
此外，涉案《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》虽然为开发商提供，但在双方签订合同前，开发商已将该合同进行公示和征求意见，合同中对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位的归属进行的约定，根据前述分析，并未限制原告的权利，原告要求确认该条款无效缺乏相应依据，本院不予支持。
4. 物权法实施后+无约定：开发商未与全部业主对车位权益进行约定的，车位的权益归全体业主共同共有。
案例5：钟丽云与深圳市富居实业有限公司建筑物区分所有权纠纷一审民事案，聚法案例【（2015）深宝法民三初字第1300-1319号】。
判决观点：根据《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，根据涉案小区的建设工程规划设计，该小区规划地面停车位20个。原、被告并未就上述车位的归属作出约定，被告亦未提交任何证据证明归其所有，由于房屋买卖合同通常为开发商单方起草的格式合同，在此情形下，本院推定被告放弃上述车位的相关权利。故原告诉请确认全体业主对涉案小区地面停车场享有共有和共同管理的权利，于法有据，本院予以支持。
案例6：胡荣、郑亮等与深圳市莱英达集团有限责任公司等业主共有权纠纷一审民事案，聚法案例【（2018）粤0305民初9278-9282号】。
判决观点：根据《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
两被告及第三人并未提交证据证明涉案小区的地下停车位已由两被告或第三人通过出售、附赠或出租等方式与相关业主约定了所有权归属，故涉案小区地下停车位应为涉案小区全体业主共同所有、共同使用。
02.
未经规划审批划定、占用业主共有的道路或者其他场地的停车位，属于业主共有。
案例7：深圳市龙岗区南湾街道康桥花园第三届业主委员会、深圳市永隆行汽车服务有限公司布吉车业服务广场建筑物区分所有权纠纷二审民事案，聚法案例【（2018）粤03民终20792号】。
判决观点：中心广场位于康桥花园所在宗地范围内，未经规划审批划定为停车位。依据《物权法》第七十四条第三款，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
另依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。据此，康桥花园中心广场内未经规划审批划定的停车位依法应属于康桥花园全体业主共有，业主可对上述划定为停车位的广场用地进行共同管理使用。
03.
人防车位产权归属于国家，平时由投资者使用管理、收益归投资者所有，由于地下车库为开发商建设，使用和收益的权利属于开发商。
案例8：深圳市金海港房地产开发有限公司与深圳市开元国际物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事案，中国裁判文书网【（2019）粤0303民初1242号】。
判决观点：《防空法》和《物权法》的规定，属于人防工程的地下停车场的产权归属于国家，并非全体业主。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由于涉案地下车库系金海港公司建设，使用和收益的权利属于金海港公司，亦非全体业主。
04.
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
1. 小区车位配置比不到1:1，开发商将其中部分车位按照每户仅一个车位赠与部分业主，不违反法律法规。
案例9：巫静深圳市金地宝城房地产开发有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书，中国裁判文书网【（2018）粤03民终18540号】。
判决观点：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
本案中，涉案小区的房屋套数共为1319套，配置比例不到1：1，金地宝城公司将其中的90个车位按照每户一个车位的比例赠与了90户业主，并未将车位处分给业主以外的第三人，亦未向某个业主出卖、出租或赠与总数为2个或2个以上车位，不存在违反法律法规规定的情形，巫静主张金地宝城公司的车位赠与行为侵犯了其合法权益，没有事实和法律依据。
2. 小区车位紧张、无法满足业主需求时，已转让房屋的原业主无权继续使用该小区车位。
案例10：胡劲东与深圳市燕兴投资有限公司、深圳市福田区汇港名苑第一届业主委员会、深圳市万科物业服务有限公司汇港名苑物业服务中心车位纠纷二审案，聚法案例【（2018）粤03民终23713号】。
判决观点：胡劲东在其作为汇港名苑小区业主期间，与开发商燕兴公司签订《固定停车位租用协议书》，取得涉案车位长期使用权。
《物权法》第七十四条第二款规定：“车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
胡劲东根据该条款即认为基于上述合同关系取得的车位使用权应当予以保护。
本院认为，《物权法》第七十四条第二款的适用仍应以该条第一款所规定的“首先满足业主的需要”为前提条件。在汇港名苑车位紧张，无法满足业主需要时，胡劲东作为非小区业主，不具备合理地在涉案小区内停车的需要，无权继续使用该小区车位。胡劲东与燕兴公司签订的《固定停车位租用协议书》属于《合同法》上不能履行的情况，因协议无法履行，燕兴公司构成违约，胡劲东可另循法律途径请求燕兴公司承担违约责任。
04.
宾利女车主是否有权单独使用该车位？
根据网上搜索到的信息显示：宝能公馆一二期为住宅、三期为商务公寓，此次纠纷的女车主是通过宝能地产“买公寓送车位”的销售政策获得该车位的使用权，《车位使用权赠与合同》显示“宝能公馆将车位的指定年限使用权无偿赠予业主使用”。
图片来源：深圳乐居公众号
通过上述裁判案例的观点可知，判断宾利女车主能否单独使用该车位，该车位是否为全体业主共同共有，可以发现无法抛开以下因素：
车位是否为规划车位； 车位是否占用业主共有部位； 开发商是否与全体业主约定车位归开发商所有； 车位与女车主所购公寓是否在同一建筑区划内。
张丽华，深圳朗诗管理咨询有限公司法务、深圳市房地产协会不动产调解中心特邀调解员、深圳市房地产租赁行业协会特邀调解员，曾任世界500强上市公司法务管理。
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