随着“房住不炒”以及信贷政策的收紧，近两年房地产企业破产已不再是新闻，有些头部的房地产企业也一再爆出信贷危机，甚至破产、重整。然而《企业破产法》未就房地产企业破产案件中购房人的受偿顺序作出相应规定，往往参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等关于消费型购房人的规定执行。但笔者认为当前一些法规的制定背景、客观情况已经发生了重大变化，应当重新构建房地产企业破产中购房人优先权。”
文 | 武志军 梁钰琦 北京天驰君泰律师事务所上海分所
来源 | 天驰君泰法律评论
1. 购房人已从消费型购房向改善型购房转变，在破产程序中适用执行程序关于消费性购房人的规定已不符合客观情形。根据国家统计局2019年7月31日公布的《建筑业持续快速发展城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》，2018年城镇居民人均住房建筑面积已达到39平方米。虽然全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但住房存量数据尚未公布，据有关学者研究、推算，截至2020年，全国城镇住房套数约为3.63亿套，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，我国城镇住房已从供给短缺到总体平衡。当前购房人的购房需求已从消费型购房向改善型购房转变。执行程序中关于消费性购房排除执行的规定，是为了保护购房人基本生存权（即居住权），故在排除执行中对消费性购房人的认定较为严格，要求购房人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。虽然在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）就消费性购房人在排除执行中的认定做了进一步的明确、宽松，例如：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神；如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，但上述规定还是以保障生存权为落脚点，与当前购房人的购房需求已从消费型购房到改善型购房的转变不符。2. 破产程序的首要原则是公平原则，与执行程序的原则不同，房地产企业在破产程序中不能想当然的适用民事执行的相关规定。“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。”
公平原则是破产程序应当实现的最重要的价值目标，同时也是破产程序贯穿始终的基本原则，是确定破产债权清偿顺序的基石。但民事执行的相关规定是从合同角度、物权角度等而非完全的公平角度。建设工程承包人因有建设工程价款优先受偿权，在房地产企业出现拖欠工程款时，往往给予极大的容忍，存在怠于积极行使自己主张欠款的权利。金融机构的借款往往都有抵押担保，在借款时，只是审查抵押资产，往往忽略对企业经营情况的审查。而购房人往往是基于行政管理部门批准的“预售许可”和商品房预售款监管，一定程度上是因为有政府部门的信用背书，才购买的尚未建成的房屋。所以，从公平角度，在房地产企业破产中，购房人的债权原则上应当优先于建设工程承包人和金融机构。另外，购房人和破产中通常具有其他优先权的建设工程承包人、金融机构相比较，购房人在维护自身权益、保障交易安全的意识和能力，交易中预测损失的能力等方面，显然处于弱势地位。房地产企业在破产程序中如果想当然的适用执行程序中的相关规定，不仅不符合破产程序首要的公平原则，也过分加重了处于弱势地位购房人的责任。3. 建设工程优先权保障农民工合法权益的首要立法目的已发生改变。2002年6月最高院在答复上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》作出的法释〔2002〕16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已于2021年1月1日失效）中明确了建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。最高院作出该认定，首要目的是保障农民工的合法权益。随着相关法规和制度的完善，尤其是国务院于2019年12月颁布了《保障农民工工资支付条例》和2021年7月人社部发的《工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》，通过用人单位实行农民工劳动用工实名制管理，要求设立“农民工工资专用账户”，要求按月支付（以往在工地上班的农民工都是按年结算工资），出现拖欠要求施工总承包单位、建设单位先行清偿等措施。拖欠农民工工资问题已经基本解决，尤其是建设工程领域的农民工的权益已经得到了充分保障和落实。4. 在房地产行业，过分保护建设工程承包人和金融机构的优先权，不利于及早发现房地产行业的债务风险，也不利于房地产行业的良性发展。与楼盘开发关联最紧密的两个主体就是建设工程施工人和金融机构。当前房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”，除源于房地产企业追求更大规模、更大利润的内因外，也与建设工程施工人对房地产企业欠付工程款的高容忍和金融机构对于房地产企业融资的相对宽松亦有关。尤其是因建设工程承包人怠于积极行使自己的权利，房地产企业拖欠工程款后，并不积极采取法律措施，导致大量的“商票”存在，推高了房地产企业的债务风险，并将房地产企业的债务风险进一步扩大或转嫁至购房人。就房地产市场而言，虽然是一个复杂的体系，但满足购房人的正当需求是房地产市场的最终目标，开发商、金融机构、建设工程承包人的利益最终是通过商品房销售实现，购房人是房地产市场繁荣发展的根源，也是当下房地产业去库存的源动力，相较其他市场参与主体理应优先保护，才能促进房地产行业的良性发展。在后《民法典》时代，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已经被废止，我国法律体系已基本形成的客观情况下，结合前述原因，笔者认为，购房人优先权需要在《民法典》体系下重新构建。1. 房地产企业破产中应赋予唯一一套居住房屋购房人的“超级”优先权。我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。对于唯一一套居住房屋的购房人，无论从生存权角度，还是《破产法》的公平角度，都有必要并明确赋予其“超级”优先权。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》【（2014）执他字第23、24号】中指出，承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
2021年3月，最高人民法院作出的《中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、彭顺丽破产债权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【（2021）最高法民申1380号】，进一步突破，不仅认定“消费者交付购买商品房的款项”属于优先债权，并且认定基于《内部认购申请书》交付的“认购订金”也属于优先债权。唯一一套居住房屋购房人的“超级”优先权具体体现为：不仅优先于建设工程优先权，还应当排在所有债权的第一位，并且该购房人既有权选择要求继续交付房屋，也有权选择要求退还购房款，若选择退还购房款，则在破产企业现有或变现资金中第一时间退还。以往基于房价持续上涨的预期，房地产企业破产中往往赋予唯一一套居住房屋购房人的优先权为交付房屋，但在当前住房持续上涨预期已经被打破，且房地产企业破产过程漫长，有必要赋予唯一一套居住房屋购房人要求退还购房款的权利，并将退还时间界定为破产企业现有或变现资金第一时间退还，尽可能的及时保障唯一一套居住房屋购房人的生存权。2. 并非唯一一套居住房屋，但是所在地级市唯一一套居住房屋的优先权。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第125条，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。并非唯一一套居住房屋，但是所在地级市唯一一套居住房屋的优先权具体体现为：购房人的债权优先于建设工程优先权，购房人有权选择要求继续交付房屋，也有权选择要求退还购房款，若选择退还购房款，则仅限于购房人购买房屋变现对应的购房款。不属于唯一一套居住房屋，或者购买的是商铺或公寓，就不属于居住房，购房人是否享有优先权，若享有优先权如何认定，该问题更复杂，笔者建议在现有法律框架下，通过预告登记制度和网签备案维护购房人的合法权益。完善预告登记规则，并赋予已经预告登记购房人债权优先于建设工程优先权。网签备案赋予更重要的作用，将网签备案作为公序良俗对待，进一步提高网签备案的效用，从侵权责任角度维护已经进行网签备案的购房人的权益，在网签备案后，房地产开发企业与第三人另行签订的购房合同或担保合同，可根据网签备案的公示性推定其他人明知或者应当知道，认定非网签备案的购房合同以及后续担保合同无效，如果构成侵害债权，则网签备案的购房人可以请求停止侵权或赔偿损失。房地产企业破产案件中购房人权益问题一直是司法实践中的难点，也是容易产生社会矛盾的主要点。本文试通过分析与房地产企业相关的一些规定和客观背景情况的变化以及存在的问题，对购房人权益保护提出一些建议。也希望随着学界理论研究的深入与司法实践相结合，购房人的权益得到更好、更明确的保障，实现法律效果和社会效果的统一。
[1] 夏正芳、李荐：《房地产开发企业破产债权的清偿顺序》，载《人民司法》2016年第7期。[2] 国鹏、韩振文、倪玲玲：《后民法典时代购房人受偿顺位规则研究》载《法律适用》2021年第8期。
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