干货梳理 | 涉疫房屋租赁合同纠纷司法裁判规则
以下文章来源于高扬律师事务所 ，作者刘玲佚 敬霖
新冠肺炎疫情自2019年12月爆发以来已逾三年，新冠肺炎疫情及疫情防控措施的常态化对企业生产经营、居民日常生活等各方面产生了巨大影响，导致大量法律冲突与纠纷的显现。
最高人民法院、四川省高级人民法院以及政府部门相续出台涉疫情相关民事案件审理的司法指导意见与政策指引，司法裁判规则也随着相关案例的增加而日趋明确统一。
鉴于此，笔者将对四川省范围内，受疫情影响较大的以下4类案件，形成案例检索报告与司法裁判规则，包括：① 房屋租赁合同纠纷案件；② 买卖合同纠纷案件；③ 民间借贷纠纷案件；④ 建设工程纠纷案件。本文是四川省涉疫情房屋租赁合同纠纷案件司法裁判规则的归纳与分析。
文 | 敬霖 四川高扬律师事务所
刘玲佚 四川高扬律师事务所
- 1 -
样本说明
- 2 -
综合数据分析
1. 基本情况
本次检索获取了， 2019年9月17日至2022年9月17日期间，与疫情影响相关的房屋租赁合同纠纷裁判文书共1387篇。
从程序上看，一审案件1003件，二审案件384件。
从审限上看，在所有明确提及审理期限的案例中（共1034件），其中约有57.74%的案件审理期限处于31-90天的区间内，另有19.53%的案件审理期限为91-180天，平均审理期限为80天。
2. 数据分析
1387份裁判文书中，我们对关键信息进行统计分析，归纳整理如下：
① 一审本诉原告主体多为自然人，近七成
在1387份判决书中，一审本诉原告主体为自然人的案例有960件，占比约69.21%；原告主体为公司的案件有427件，占比约30.79%。
② 反诉率较高，诉前评估反诉法律风险确有必要
在1387份判决书中，一审被告提出反诉的案例有271件，占比约19.54%。说明，因疫情影响的房屋租赁合同纠纷中约20%的原告在起诉后面临反诉的法律风险。
③ 近八成案件涉及合同解除，需重点关注合同解除的具体情形
在1387份判决书中，“法院认为”中包含关键词“解除”的案例有1080件，占比约77.87%。说明，因疫情影响的房屋租赁合同纠纷中合同解除的情形最为常见。
④ 中级人民法院二审改判率近四成，需重点关注改判事由
在1387份判决书中，中级人民法院二审案例384件，对一审判决予以改判的案例有149份，占比约38.8%。说明，因疫情影响的房屋租赁合同纠纷的上诉案件被改判的比例较高。
- 3 -
裁判观点
本部分旨在梳理涉疫房屋租赁合同纠纷的相关司法政策，结合四川省范围内关于涉疫房屋租赁合同纠纷案件的裁判思路，归纳出涉疫房屋租赁合同纠纷案件核心争议焦点与裁判规则。
1. 相关司法政策
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
第五条 承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
第六条 承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》
第二条 实施房屋租金减免
（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。
（二）中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。
《四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发<关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要>的通知》
第五条 关于涉疫情房屋租赁、买卖合同纠纷案件审理的有关问题
（一） 关于房屋租赁合同的当事人援引不可抗力主张免责的问题
在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。出租人主张因疫情全部或部分免责的，应当审查其不能按约交付租赁房屋的具体原因。出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员，或者其因封城、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素，不能按约交付且不能通过其他方式交付租赁房屋的，可以依照合同法第一百一十七条的规定免除或部分免除其违约责任。承租人的合同义务系金钱给付义务，没有因疫情导致的履行障碍，一般不得免除其违约责任，但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。
（二） 关于房屋租赁合同当事人援引不可抗力主张解除合同的问题
疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致合同解除。审查判断合同是否应予解除，应当依照合同法第九十四条第一项关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”可以解除合同的规定，结合个案具体情形，分析是否存在不能实现合同目的的情形、疫情防控与不能实现合同目的之间是否存在因果关系。
对于因疫情防控导致租赁合同目的不能实现的，当事人主张解除合同的，应予支持。对短期租赁合同，承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性，如其因疫情防控无法使用租赁房屋，其合同目的往往已不能实现，上述不可抗力与承租人不能实现合同目的之间形成了直接、全部的因果关系。此等情形下，承租人援引不可抗力要求解除合同的，应予支持。
对于受疫情影响暂时不能履行合同，疫情结束后可以继续履行的长期租赁合同，因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现，故当事人以不可抗力为由主张解除合同的，一般不予支持。
（三） 关于承租人援引情势变更主张减免租金、延长租期或者解除合同的问题对此问题，应当根据租赁房屋的性质和用途作区别审查。
对于住宅租赁自住合同，因承租人使用租赁房屋的目的系自住，合同履行并不直接受到疫情发生及疫情防控措施影响，故原则上没有适用情势变更的余地。
对于商业用房租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，疫情防控可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形。受不利影响的当事人援引情势变更主张减免租金、延长租期的，要结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。情势变更事由成立的，要尽力促使双方当事人就租金、租期合理变更等协商解决；不能协商一致的，则应根据当事人的申请判决变更合同或解除合同并对合同进行相应清结。
对于用于科研、办公、生产、仓储等用途的房屋租赁合同，该类租赁合同租赁期往往较长，且受疫情影响相对较小，对当事人主张情势变更的，应当审慎认定。
《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》
（四） 对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金，各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。对在疫情期间减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地，省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助，每个基地补助总额不超过200万元。
2. 裁判规则
（1）房屋租赁合同的解除：承租人要求解除合同
① 承租人因疫情防控完全无法使用房屋，致使租赁目的无法实现的，可以要求解除房屋租赁合同（注：该类案件在公开网站上暂未检索到四川省范围内的案例）。
案例案号：（2021）沪02民终7373号
审判法院 ：上海市第二中级人民法院
裁判观点：本院认为，疫情期间，百英品牌管理公司确因合同目的客观上无法实现且在期望通过友好协商解决相关问题无果的情况下提出解除合同，其行为并不构成违约。一审法院以百英品牌管理公司作为室内儿童类游乐业态确受疫情影响客观上无法进行经营致合同目的无法实现而享有法定的解除权并无不当。
同时，一审法院并未完全免除百英品牌管理公司在疫情期间应支付的除推广费以外的租金、物业服务费等的支付义务，而是按照公平原则酌情减免其一个月的租金，并未侵害城投悦城杨浦分公司的权益。
② 长期租赁合同，因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现，承租人以不可抗力为由主张解除合同的，一般不予支持。
案例案号：（2020）川0193民初7974号
审判法院：四川自由贸易试验区人民法院
裁判观点：本院认为，关于合同解除的问题。
首先，新冠肺炎疫情确实给酒店行业带来了冲击，但酒店停止营业的期间为2020年1月20日至2020年3月27日，酒店已于2020年3月28日复工营业，租赁合同的租赁期限长达10年（2025年6月30日到期），疫情影响的期间是短暂的，租赁合同的目的并非不能实现。
其次，张馨月对酒店采取断水断电的措施亦是双方约定的催收方式，即使在新冠疫情期间，确实存在情势变更的情形，但在双方协商处理后，已于2020年4月8日起恢复供水供电，此时，租赁合同的目的仍然能够实现。
故张红军以不可抗力因素和合同目的不能实现的原因主张解除合同的意见，本院不予支持，张红军没有合同约定和法定的解除权。-
（2）房屋租赁合同的解除：出租人要求解除合同
① 商业用房租赁合同，出租人以承租人在疫情期间迟延支付租金为由请求解除租赁合同的，一般不予支持。
案例案号：（2021）川01民终9059号
审判法院：四川省成都市中级人民法院
裁判观点：二审法院认为：关于合同解除权的问题。（二）在疫情发生后。从微光公司的租金支付情况，可以看出，微光公司在2020年1月15日之前已经支付完了至2020年3月13日的租金，后因发生新冠疫情，微光公司2020第一季度主营业务收入较去年同期收入减少。
根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”在新冠疫情发生后，虽然微光公司有未按照约定的期限支付租金的情形，但是微企公司不能因此而享有合同解除权。
综上，微企公司在2020年4月19日向微光公司发送《关于解除<房屋租赁合同>的通知》和2020年5月8日向微光公司发送《违约告知函》时，均无合同解除权，其发出的上述通知不产生解除合同的效力。
② 承租人在疫情之前已欠付租金，或疫情影响减轻后仍未按约支付租金，构成根本违约，出租人有权要求解除租赁合同。
案例案号：（2020）川01民终15074号
审判法院：四川省成都市中级人民法院
裁判观点：二审法院认为：三、关于紫薇花公司是否应当承担违约责任的问题...紫薇花公司欠付租金，构成违约，应当依约承担违约责任。因紫薇花公司自2016年起即存在欠付租金的行为，虽疫情确会对其经营产生影响，但在疫情好转后其仍未积极履行租金支付义务。
一审在其申请减少违约金的基础上，综合考虑合同履行情况、紫薇花公司过错程度，酌情认定其承担违约金52000元并不过高，本院予以维持。四、关于案涉租赁合同是否符合解除要件的问题。根据案涉合同第三条第二款约定，紫薇花公司拖欠租金及费用超过15天未支付，视为紫薇花公司违约，吴锴有权单方解除本合同，紫薇花公司需赔偿吴锴全额损失。
因紫薇花公司自2016年起即存在欠付租金的行为，一审基于此认定吴锴享有案涉合同解除权并无不当，本院予以维持。至于紫薇花公司主张吴锴在解除事由发生后怠于行使解除权，其解除权已经消失。
本院认为，本案中，对案涉合同约定的2016年至2020年的租金，紫薇花公司均未完全支付，其并非在某一时间点存在违约，而是持续违约至今，其违约行为具有持续性。故在案涉合同解除条件成就的情况下，吴锴诉请解除案涉合同一审法院予以支持并无不当，对紫薇花公司上述主张，本院不予支持。
（3）房屋租赁合同的租金减免
① 商业用房租赁合同，受疫情影响较大或短期无法使用的承租人，可援引情势变更规则，依据公平原则要求减免租金。
a. 国有房屋承租：承租人请求出租人按照国家有关政策减免租金的，应予支持。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。
案例案号：（2022）川01民终1281号
审判法院：四川省成都市中级人民法院
裁判观点：二审法院认为：本案二审的争议焦点为：一审判决邹远红向吴继双减免并返还15000元房屋租金是否适当。现评述如下:本案中，邹远红系租赁四川建筑机械公司的场地投资修建羽毛球篮球综合场馆后出租与吴继双，邹远红虽属于个人，但其实际享受到了四川建筑机械公司基于新冠肺炎疫情租金减免政策给予的46250元租金减免，考虑到疫情对体育行业的影响且吴继双是案涉场馆在四川建筑机械公司减免邹远红场地租金期间的实际经营者，同时邹远红对案涉场馆的修建也有一定的投入，一审法院依据相关政策精神和公平原则，结合具体案件情况，在邹远红已经减免吴继双15000元租金的基础上酌情认定其应再给予吴继双15000元的租金减免，并无不当。
b. 非国有房屋承租：承租人请求减免租金的，先协商调解，调解不成，结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。
案例案号：（2021）川01民终25662号
审判法院：四川省成都市中级人民法院
裁判观点：二审法院认为：本案二审主要争议焦点为：一审法院判决龙锦公司向柏涛公司退还2020年2月的一半租金是否合法适当。对此，评述如下：2020年1月底，新冠肺炎疫情暴发，四川省应急委员会从2020年1月24日开始启动突发公共卫生事件一级应急响应，并持续至2020年2月25日。2020年2月期间，新冠肺炎疫情防控形势严峻，四川省、成都市先后提出企业复工复产需达到一定的防疫要求。
本案中，双方合同约定租赁用途为办公，从案涉办公楼的用电量、柏涛公司员工出入办公楼刷卡记录来看，2020年2月疫情及疫情防控措施客观上影响了柏涛公司正常使用办公场所，相应期间的营业收入受到不利影响亦符合常理。一审法院综合考虑案涉房屋的具体用途、使用情况、柏涛公司的经营范围、行业类型、经营损失与疫情防控的关联度等因素，根据公平原则，酌情确定龙锦公司向柏涛公司退还2020年2月的一半租金18353.28元并无不当，本院予以维持。
② 住宅自住租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的系自住，合同履行并不直接受到疫情发生及疫情防控措施影响，原则上不减免租金支付义务,但也有部分法院基于公平原则酌情调减。
案例案号：（2020）川19民终1190号
审判法院：四川省巴中市中级人民法院
裁判观点：二审法院认为：关于案涉《房屋出租协议》是否具备法定解除条件，应否予以解除的问题。被上诉人严涛与上诉人龙万中签订《房屋出租协议》，其合同目的是被上诉人严涛租赁案涉住房用于居住生活。但疫情的影响并不妨碍其居住生活使用，不影响其合同目的实现。故该《房屋出租协议》，不具备法定解除条件和双方约定的解除条件，双方应在合同约定的期间履行合同权利义务。原判判决解除该《房屋出租协议》，并由上诉人龙万中返还被上诉人严涛住房租金3666.67元，属认定事实，适用法律有误，应予纠正。
但鉴于在该《房屋出租协议》履行过程中，确因疫情的客观情况，本着公平原则，本院酌定调减3个月住房租金计2750元，由上诉人龙万中返还被上诉人严涛。
③ 承租人在疫情期间仍可实际占有使用房屋，生产、经营、生活未遭受实质性影响的，不减免租金给付义务。
案例案号：（2020）川01民终17777号
审判法院：四川省成都市中级人民法院
裁判观点：二审法院认为：关于第一个争议焦点（幸福场公司是否应当支付租金及房屋占有使用费）的评议如下：...幸福场公司的经营范围为超市，并不属于疫情期间强制关闭的范围，且幸福场公司于2020年2月5日闭店整改的原因系自身未办理卫生许可证及防疫措施不达标导致，故其主张因不可抗力要求减免租金的理由无法成立。
再次，幸福场公司并未举证证明双方就减免租金事宜达成一致，也未举证证明双方就腾退事宜达成一致，应当承担举证不能的不利后果...综上，一审法院对此认定并无不当，幸福场公司应当支付至2020年9月21日的房屋租金，合计624878元。
后记
由于裁判文书公开局限性，本报告数据与实际情况存在一定差异。本报告知识产权归本团队所有，欢迎注明出处和作者后进行转载。欢迎各位同仁和各界朋友与我们进行交流。
作者简介：
敬霖，四川高扬律师事务所，联系方式：18428177787。
刘玲佚，四川高扬律师事务所，联系方式：19382095202。# 大鱼聊天室 #
9月29日（本周四）晚上8点，大鱼聊天室三人对谈，我们邀请到浩天律师事务所蒋琪主任和万商天勤律师事务所的张志主任，一起聊聊律所管理、律师发展等话题。直播不可回放，欢迎点击上方按钮预约。
# 推荐阅读 #