很多人，在假装炒房！
本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）
微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk）
嘴上说不要，身体却很诚实，天天咒骂炒房客，却最想成为炒房客。
80%的人买房都犯了一个致命性错误，就是跟风。人云亦云，毫无主见，楼市启动时毫不知情，房价翻倍后才恍然大悟。
宏观上看不清方向，微观上又不懂操作，踏错节点，入手烂房。好好一手牌打个稀烂。为买房而买房，不分地域不分时机，同样的资金量，别人一年可以翻倍，他一年可以腰斩。
写公众号的这三年里，很多人的买房操作让我大跌眼镜。在我看来，买房根本不难，难得是快速赚钱，而很多读者则是手握巨款，却深套其中。
你以为自己是在投资炒房，其实是在接最后一棒！
今天，我想从宏观层面和微观操作上给大家分享一些建议，这些建议有助于你在2021年的房产投资中做出正确抉择。
1
时机把握
12月1日，中国社科院在发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》中，统计了从历史最高点至2020年10月房价下跌最大的13个城市，如下图：
这13个城市何时止跌？何时抄底？信号是什么？还有无价值，我来给你一一剖析：
廊坊没啥价值，不值一提，我们只说廊坊下属的环京北三县。从去年开始，就有一些开发商在默许之下，偷偷破限购给不符合条件的客户网签过户，但是形不成气候。北京跌北三县跌，北京小涨北三县照样跌，只有北京大涨才轮得到北三县上涨。北三县的宿命注定只是接纳那些买不起北京的外溢人口和见风使舵的投机分子。所以，燕郊大厂香河啥时入手，就等着看北京的眼色行事吧。
青岛、济南、石家庄、保定、郑州这5座城市都已经持续阴跌2-3年。石家庄是零门槛落户第一城，济南也已经零门槛，青岛是上周刚刚再次放宽落户条件。保定原本也就没有门槛，郑州还坚持着最后的倔强。我明确告诉大家，这5座城市全部实施零门槛落户也没有用，根本不会让房价止跌反弹。想要房价企稳回升，必须大尺度鼓励消化高库存，降低首付，利率打折，减免税费，否则房价根本不会有起色。这才是抄底的信号，务必谨记。
天津官方已经三番两次的出来辟谣说：“天津房价在合理区间，不会取消或放开限购政策”。但其实，天津房价仍然在阴跌之中，毫无起色。这两年天津的房价完全就靠两股势力勉强支撑着，一是学区房需求，二是北漂、河北、河南、山东的高考移民。如果没有这两股势力，天津房价还要凄惨。12月11日，天津市政府在新闻发布会透露：“将探索实施京冀居民在滨海新区落户及购房新政，吸引京冀居民在滨海新区安家置业”。贵为直辖市的天津，根本不会也不需要取消限购，只需要大幅度降低落户门槛就足以让房价反弹。所以，天津房价止跌回暖的信号有两个：一是落户门槛大幅度降低，二是限购限贷税费适度放松。
肇庆、江门在大湾区属于垫底的小弟，毫无存在感，不建议投资，没必要长持，一套自住足以。中山依靠深中通道炒作已过高位，未来投资价值远远不如珠海。
西双版纳、北海这种没有经济基础的纯旅游城市，2018年的房价大涨属于纯粹的热钱炒作，未来还会持续阴跌。想度假去住住五星级酒店即可，千万不要买当地的旅游地产，绝对是个坑，而且未来没人接盘。
海南历来都有炒房基因。海南大涨的巅峰之际迎来自贸港加持，当地政府为了确保自贸港顺利推进，数次强力收紧调控。海口的价值本来就不如三亚、琼海等热门城市。所以房价下跌更为明显。但作为自贸港、国际旅游岛，三亚、海口还有东海岸的房产还是值得长持的，毕竟旅游资源独一无二，绝无仅有。限购和落户一旦略有放松，房价就会立刻大幅反弹。
北京房价持续阴跌3年的根源就两个：一是限购限贷全国最严，二是海量的限竞房供应。北京对政策的敏感度历来都不如深圳、上海。在今年深圳大涨，上海小涨之后，北京2021年大幅度回暖已成定局。我在11月16日的原创《2020年底，对买房者的最后警告！》(←点击可查看)里就强调过：春节前必须买进的城市有上海、北京、广州，厦门。北京的刚需、改善、和投资客别犹豫了，抓紧入场吧，否则黄花菜都凉了。
另外，我再谈谈目前几个热门城市。
12月16日，广州发布《广州市差别化市外迁入管理办法征求意见稿》，继续放宽落户门槛。除中心四区之外的外围七区，将放开大专以上28岁以下且连续缴纳12个月社保的年轻人落户，落户就能买房，本质上这七个区的限购已经彻底取消了，这对本来就大热的黄埔和南沙楼市将是大利好。广州2021年的房价又多了一剂强心针。
12月1日西安提高了二套房首付比例，12月10日宁波年内第三次调控升级。今年火热的西安和宁波，投资暂缓入场，刚需能等就等。政府这种力度的调控明显就是要遏制房价继续上涨，没必要高位入场。
最后再说说上海，我在11月16日和11月30日的两篇原创《2020年底，对买房者的最后警告！》《2021年，如何在楼市中完美逆袭？》中，连续强调预警大家：上海将要出现明显的翘尾行情：
正如我的预测：11月份上海二手住宅成交量高达3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，创4年来新高。
今年上海的上涨分化严重。张江、吴泾、徐家汇的部分学区房大涨50%，双学区房和优质初中学区房涨幅20%，品质次新房涨幅10-20%，其它微涨和横盘。整个上海的二手房均价涨幅不大，基本在5%以上，所以短期内不会迎来调控。2021年上海房价还会继续回暖，大部分板块房价大概率会回到2017年上半年的历史最高点。
接下来该如果操作，我已经说的很明白了，好自为之吧。
2
方向明确
12月18日中央经济工作会议圆满结束。这次会议对房地产来说，其实是一股暖风！
通稿中对房地产的表述内容大大多于往年。如此多的内容其实只有两个核心观点：一是坚持房住不炒，这个和往年没有变化。二是大篇幅的指导保障租赁住房的建设。
很多砖家很多媒体都对这次经济会议进行了解读，但根本没有分析到点子上。
大家应该记得12月3日高层在年底住建部座谈会上专门强调：“要加强十四五时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系”。
“住房市场”和“住房保障”两个体系的意思就是：市场的归市场，保障的归保障，两个体系同时存在、相辅相成。
这次经济工作会议历史上头次大篇幅的强调保障租赁住房，就是要重新把租赁住房作为解决大城市高房价的一种手段，让低收入人群住租赁房，让高收入人群买商品房。
当然了，房住不炒的原则会一直坚持下去，但是大力发展保障租赁住房的本意则是维持高房价的稳定性，维护高房价的市场性，不会通过打压房价来让所有人都买得起房，让高房价和低保障同时存在，用两种市场模式来解决两种收入人群的住房问题。
其实，这正是我们98房改当年的初始方案，兜兜转转之后，我们终于不忘初心又回来了，可喜可贺啊！
3
小城市的内卷化竞争
经常有读者后台咨询我，说在县城有三套房，还想投资第四套，说在西部地级市有四套房，再投资套商铺行不行。
在小城市和亲戚朋友同学，比房子大、比房子多、比车子新、比车子贵，在一个几十万人的城市里，房子买了三五套，简直脑子进水了。
小城市里的内卷化竞争，结果就是越比越落后，越努力越失败！因为方向压根就错了。
现在很多二线省会都大幅度降低了落户门槛，比如石家庄、济南、福州已经零门槛，南京、杭州、广州、青岛都在无下限抢人。
这个时候千万不能还蜗在小城市里内卷化竞争，而是应该抓住机会尽早落户大城市，越早红利越大，机会越多，房价也越低。
你有限的竞争力和财力放在大城市，才会水涨船高，在小城市只能相互消磨内耗。
千万别再炫耀你县城里的三套房，你以为是在炒房，其实是在玩火！
4
给富人接盘
12月12日上午，在“三亚·财经国际论坛”上，全国政协常委、外事委员会主任，财政部原部长楼继伟出席讲话：“世界各国央行货币政策不断地“放水”，反映为金融资产价格、房地产价格的上涨、收入分配差距扩大，不反映为一般货物和服务的价格上涨。而“没有多少钱能够进入金融市场的这些人，他们是受害者”，他们的边际消费倾向最强，但他们没有多少钱去买东西”。
不得不佩服，还是退休官员敢说。
2020年楼市的这波行情和2009年、2015年有本质的区别。2009年和2015年是在政策鼓励下的全面上涨，上到高端盘，下到刚需盘都在大涨。而2020年是高端盘、改善盘和投资盘显著上涨，纯刚需盘和低价盘原地踏步。
这说明两点：一、有钱人对政策更加敏感，对放水和趋势更能提前把握、提前行动。二、穷人则反应太迟钝，敏感性更差，只有在政策全面放开鼓励买房，并且房价已经涨到肉疼，才会被动参与其中。
所以，当穷人拼尽六个钱包全都纷纷入场的时候，其实行情已经走到了顶点。
穷人自以为抓住了投资的机遇，其实是正在给富人们接盘。
5
很多笋盘都是坑
接下来说点微观操作的事。
上面这位读者是一个预算不高的投资客，看来看去相中了上海长宁内环内的一个老破小延西小区。这个房子最大的硬伤就是离轻轨3号线只有十几米，正常人是不会买这个房子的。所以，房东联合中介玩了两个小把戏：一是凤表冰，用劣质材料重新装修，家具家电全送，拎包入住。二是在小白购房者犹豫的时候，假装房子很抢手，来逼你下定。这种初级伎俩对高阶玩家毫无用处，但是忽悠小白还是很奏效的。小白以为自己捡了笋，其实是入了坑。
现在很多大公司会和当地政府拿地建设集资房或者租赁住房，解决员工的居住问题。比如上面这位读者就是。但是一定要记住，公司集资建的产权住宅，未来可以拿到个人产权并且由于地价便宜售价也便宜的房子可以买，但是没有产权不能交易的租赁住房坚决不能买。一切产权有异议不清晰的房子都不能买，更不能因为便宜就傻傻的去投资。
6
贷足30年
不论是自住还是投资，尽量买商贷或者公积金能贷足30年的楼盘。
每个城市银行的规定不一样，比如上海80年代的老破小纯商贷也可以贷足30年，而有些二三线城市2000年以前的房子最多只能贷20年。
各个城市都有差别，但是买房一定要根据当地银行的规定来买。一是为了减少自己的月供压力，二是你必须考虑未来抛售时接盘侠同样会有贷款需求。
贷款贷不足和不能贷款的房子千万别买，当然顶级学区老破小除外。
7
如何应对学区调整
如果你计划购买或者投资学区房，务必要按照以下优先顺序选购：
优质九年一贯制学校＞一梯队双学区房＞一梯队初中+二梯队小学＞二梯队初中+一梯队小学＞二梯队初中+二梯队小学＞一梯队初中+菜小
在我国，唯一不变的就是始终变化的政策。国人最焦虑的住房和教育两大问题的交汇点恰恰就是学区房。
未来无论招生政策如何变换，公民同招还是多校划片，优质的九年一贯制学校始终都是你的第一选择，现在多花的钱，未来房产增值一定会全部挣回来。其次，初中比小学更重要，买学区房同样如此。
很多人都怕学区政策变化，买学区房感觉在赌博。但学区政策调整其实是常态，不调整哪来的Z绩。但万变不离其宗，变来变去最终还是要和房产挂钩。因为用房产来获得读书资格是现在相对来说最公平的方式。
8
出租房的不确定性
真正的大户，持有的房子通常都是空置的。因为他根本不想让人知道这套房子属于他。而普通投资客，以租养贷是通常做法。
因为现在很多城市都大幅度降低了落户门槛，出租房可以落户，出租房可以办理居住证，出租房还可以享受学位读书。
这时大家就要注意了，如果你的租客要把户口落在你的房子里，或者在你房子里办理居住证，再或者让他孩子上你房子对口的学校，那么你要三思而后行。
落户或者办理居住证需要你们的租赁协议到官网上备案，按规定出租房屋是要缴税的，此外，未来房子要卖掉，合法租客具备优先购买权，而且万一房子将来拆迁，租客的户口和居住证在你房子里，对于补偿方案都是一种不确定性。此外，租客孩子享受了你的学位，你孩子或者以后你卖房子的接盘侠要求具备学位，那将又是一种不确定性。
12月18日的这次中央经济工作会议提出：“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。未来租房的权利将更有保障，但作为房东来说，可能会增添一些不确定的风险。现在多想一些，总好过将来麻烦多一些！
9
越穷，越容易买错房
这么多年来我发现一个现象：买房入坑的人通常都有一个共性：钱少还贪心！
资金少，却想要三室两厅的大房子，所以买了远郊；资金少，却想要在一线安家，所以买了燕郊、惠州；资金少，却想要一步到位，结果被忽悠买了有明显硬伤的房子；资金少又没有房票，却贪便宜要面子，结果就买了商住公寓。
所以，钱少又想买房时，切记不要抱有十全十美的错误思想，这样很容易入坑。穷人，买房前，仔细考虑清楚现阶段最重要的需求是什么，只要基本满足的房子就可以拿下了，想太多反而会误入歧途。
10
一套劣质房会拖垮你
房住不炒之下，彻底取消限购限贷不会再出现，所以全面普涨大涨很难再发生。因此，未来城市分化、城市内部板块分化、板块内部小区分化将是大势所趋。
抛掉劣质房置换成品质房，将是未来很长时间内你必做的功课！房子的品质比数量更加重要。
2020年的楼市教会我们，越是大户型越被疯抢，越是豪宅涨幅越大，越是顶级学区越是创出天价。
你以为自己入手几套劣质笋盘是在投资炒房，其实它们正在一步步的拖垮你！
2020年的楼市，给很多人都上了一课。今后将不再是持有多与少的区别，而是优与劣的差距！
本文到此结束。因为我拒绝重复，所以以前写过的知识点不会再写，每次都保证是最新的干货内容。需要恶补的请到历史文章中查看。谢谢大家！