【快讯】破解物业管理难题 北京市物业管理条例将于5月1日起施行

导  读 

今天（3月27日），北京市十五届人大常委会第二十次会议表决通过了《北京市物业管理条例》（以下简称条例），条例将于今年5月1日起施行。

物业管理涉及广大人民群众切身利益，是社会普遍关注的热点难点问题。条例的出台是依法破解物业管理难题、规范物业管理工作，构建具有首都特点的超大城市基层治理新格局，建设国际一流和谐宜居之都的立法回应。

会后，北京市人大常委会第一时间举行新闻发布会，邀请市人大常委会法制办公室、市人大常委会城建环保办公室、市司法局、市住建委相关负责人就条例的立法背景、过程、核心制度设计以及未来如何促进法规实施等方面进行了详细解读并回答记者提问。

表决现场。

会后，召开视频新闻发布会，对条例进行深入解读。

核心制度：

破解物业管理难题

根据条例，建立多元主体共同参与、有效兼顾各方利益、充分调动多方积极性的统筹协调机制是破解物业管理难题的根本出路。市人大常委会城建办负责同志就条例主要核心制度设计进行了解读：

一是构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系。以党建引领为主线，推动物业管理工作从行业管理向社区治理转变。在总则中规定构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人、业主等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。

二是突出管理重心下移，有效发挥基层组织作用。针对当前物业管理领域存在监管职责不清晰、设置不合理等问题，条例明确划分街道乡镇和相关部门的职责，赋予街道乡镇统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动，对违法行为巡查、检查和处理，以及落实突发事件应急措施等职责。赋予居民委员会、村民委员会在街道乡镇的指导下，建立协商共治机制、监督物业服务人依法履行义务、调解物业纠纷等职责。同时，对于物业管理涉及的专业性事务，条例以逐项列举的方式，明确由市、区住房和城乡建设主管部门承担相应管理职责。

三是加强对业委会、物业服务人行为的规范。条例在充分保障业主和业委会行使权利的基础上，对业主大会、业主委员会的成立和运行进行全面规范，加强指导和监督。要求把好人选关，明确了担任业委会委员的条件，其中包括“按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况”“未有违反房屋使用禁止性规定的行为”等要求。要求把好履职关，明确规定了业委会委员“不得泄露业主信息”等禁止性行为。

对于物业服务人，条例明确了其应当遵守的相关规定，强调服务行为依法依规、公开透明，建立了物业管理状况评估制度，细化了物业服务公示事项和方式，强化了物业管理人的安全保障义务。特别规定了突发事件期间，物业服务人按照要求服从政府统一指挥，在街道乡镇领导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案以及各项应急措施，同时也要求街道乡镇给予物资和资金支持。

四是破解执行主体缺失难题，建立物业管理委员会制度。业委会成立难、覆盖率低是当前制约本市物业管理水平提升的一个短板。执行主体的缺失，影响了物业管理活动的正常开展和广大业主权利的充分有效行使。为解决这一难题，此次立法设立了物业管理委员会制度，有三个特点。一是功能上的补充性。条例规定，出现“不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的”等情形，街道办事处、乡镇人民政府可以组建由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等组成的物业管理委员会，是对业委会制度的必要补充，其职责之一就包括推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。二是授权的充分性。物业管理委员会可依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，可履行代表业主与物业服务人签订书面合同、依法起诉要求原物业服务人退出物业管理区域等职责。三是严格的限制性。明确其为临时机构，任期一般不超过三年，期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道乡镇重新组建物业管理委员会。已选举产生业委会的，物业管理委员会在三十日内解散。

立法特点：

探索超大城市基层治理的“北京经验”

在新闻发布会上，市人大常委会法制办负责同志对立法特点进行了介绍：

一是突出党对地方立法工作的全面领导。始终将党的领导贯彻到立法的全过程和各方面，坚持党委领导、人大主导、政府依托、各方参与的立法工作格局，重视市委全面依法治市委员会对地方立法工作的统筹协调。

二是突出地方立法特色，积极发挥地方立法补充、先行、创制作用。条例聚焦老旧小区物业失管、业主大会和业委会成立率低等物业管理突出问题，发挥立法引领、推动、保障作用，积极探索适应超大城市基层治理立法的“北京经验”，规定了物业管理委员会制度，这是北京地方立法的新探索、新尝试。同时，在提供法治保障的同时，适当留有余地，为实践留下了空间。

三是注重全面提高地方立法质量和效率。尽管疫情防控期间工作千头万绪，但常委会地方立法工作步伐一刻也没有停止。通过网络征求意见、视频会等多种方式开展工作，立法中始终坚持运用法治思维、法治方式积极回应社会关切。二月加开常委会进行审议，做到工作、防疫两不误，在保证立法质量的同时，提高立法工作效率。

法规实施：

加强法规宣传、完善配套政策

法律的生命力在于实施。条例通过后，如何保证条例的正确有效实施，成为大家关注的首要问题。就未来如何促进法规实施，市司法局和市住建委相关负责人分别进行了介绍。

01

市司法局：落实好条例的相关规定，切实发挥条例社会治理的重要作用，各区、各相关部门要做好以下几项工作。

一是加强新法规公布后的宣传工作，做好宣讲、条文解读和培训工作。市区两级住建及相关管理部门，要以宣传贯彻新条例为契机，加强对全市物业项目负责人和企业负责人的法规条文解读和物业管理综合实务培训，落实各项管理与服务责任；加强对属地管理的业务指导，新法规将部分与物业管理相关的组织和监管职责下放至街乡镇和居（村）民委员会，市区两级住建部门要制定培训计划，实现培训工作全覆盖，提高工作的统一性和标准化；要向全社会积极宣传新法规，提高社区居民对物业管理重要性的认识，明确以自治管理权为基础的权利义务清单，构建党建引领社区治理的工作格局。

二是抓紧出台贯彻落实条例的配套制度、加强现行政策文件的清理。条例明确要求相关部门要制定业主大会临时管理规约、物业服务合同等示范文本，同时对物业管理委员会组建和运行、物业管理质量评估、物业服务企业分类监管等重点工作，明确要求制定相关管理办法。物业管理主管部门应加快工作节奏，根据物业管理条例的立法思路，及时出台相关文件，完善法规的规范体系，增加法规实施的整体性。

三是加快行政管理规范和执法流程的调整和更新，缩短实施适应期，实现新旧规范和流程的无缝衔接。条例明确了党建引领社区治理下的物业管理工作体系，划分了政府部门和属地政府的管理职责，设定了物业管理相关的执法主体，增加了违反物业管理规定的处罚措施。相关行政主管部门要根据新法规的要求，抓紧调整部门权力清单，对新增的处罚事项，要及时制定统一规范的裁量基准和行政执法程序，保证新法规执行到位。

02

市住建委：做好物业服务管理是构建首都城市治理体系的重要基础工作，住建部门作为行政主管部门，将全力做好条例贯彻实施的相关工作，下一步将重点做好以下几个方面工作。

一是做好工作任务分解。条例出台后，我们根据条例的有关规定制定工作任务清单，分解细化市、区、街、社区和各部门的工作任务，建立统筹工作机制，明确任务目标，并做好时间安排，把条例涉及的每一项工作都落到实处。

二是制定配套政策。在条例制定过程当中，我委已经对需要细化的政策进行了研究，目前已经初步确定28个需要出台的配套文件，包括前期物业管理办法、临时管理规约和管理规约示范文本、业主大会指导规则、住宅小区物业服务清单、物业服务公示管理办法、企业信用管理办法等，下一步，我们将按照条例的规定，在充分征求各方意见的基础上，逐步完善。

三是制定提高“三率”的行动计划。通过3年的努力，逐步将业委会（物管会）覆盖率、物业服务覆盖率、党的组织和工作覆盖率提升到一个较高的水平。下一步，我们重点要在业委会和物业服务企业中推动党组织的建立，通过党的工作加强对物业管理工作的统筹领导。通过业委会（物管会）的工作，引导小区居民参与社区治理，共同决策小区公共事务，积极引入专业化的物业管理，逐步扩大物业管理的覆盖面。我们将会同有关部门，将行动计划落实到具体的文字上，明确部门责任分工、目标任务和工作时限，为条例实施打好基础。

四是加大老旧小区综合整治力度，推进无物业小区建立长效管理机制。各区、各街道重点是落实好属地责任，通过党建引领，在前期工作中完成业主委员会或者物业管理委员会等业主组织的组建，居民同意物业服务标准、收费标准，并签订物业服务协议的，综合整治项目方可实施。我们支持物业服务企业全程参与整治过程，综合整治完成后，同步建立住宅专项维修资金。

五是结合12345政务服务热线、媒体曝光反映的突出问题，加大物业行业治理力度。前期，我们已经梳理出了物业服务水平低、管道老化堵塞、私装地锁、电梯维修不及时等13类问题，这些问题占到12345市民热线反映物业问题总量的90%以上。下一步，我们将充分利用“接诉即办”的工作机制，督促物业服务企业对投诉问题及时整改，并将结果纳入物业企业的信用评价。同时，通过已经建立的各区、各街乡镇办理物业管理群众诉求情况月度排名通报制度，推动住宅小区物业管理问题的合理解决。

六是开展宣传培训。条例的落实，是社会各方的共同责任，也需要广大群众的积极参与。下一步，我们一方面要通过多种方式加强宣传解读，让条例成为物业活动中大家共同遵守的准则。另一方面，也让大家更多地关心物业管理工作，积极参与我们相关配套政策的制定。同时加大对市、区、街各级部门的培训，让条例的各项规定都能落到实处。

立法背景：

破解物业管理难题，立法势在必行

2003年，国务院公布实施《物业管理条例》，本市根据管理实际于2010年公布实施《北京市物业管理办法》，这两部法规规章在推动业主自治管理，维护物业各方权益方面发挥了基础性作用。随着经济社会的发展，居民对物业管理品质的要求不断提高，由物业管理引发的社会管理问题日益凸显。近年来，12345市民热线反映的物业管理类投诉居高不下，一方面反映出以物业管理为基础的社会治理架构有待完善；另一方面，也反映出当前的物业管理理念和制度措施已不能完全适应现阶段的物业管理和社会治理需求，亟需新的制度设计破解难题。

市委高度重视物业管理工作，蔡奇书记多次作出重要批示，要求加强对物业管理的立法研究，强调奔着问题立法，相关部门并联推进，使立法过程成为凝聚共识、攻坚克难、推动工作的过程。市人大常委会坚决贯彻市委的相关决策部署，及时启动条例起草工作，采取立法专班工作机制，深入推进开门立法。充分发挥人大代表主体作用，开展“万名代表修条例”活动，共有13417名三级人大代表积极参与，征求了23007名市民、社区工作者和物业管理者，以及231个单位的意见建议。报请市委在市政协开展立法协商，市政协共提出240条意见建议。期间，李伟主任多次听取立法工作汇报，对立法思路和工作安排提出明确要求，亲自协调工作进程。

条例分别于市十五届人大常委会第十六次、十九次会议进行了一审和二审，在广泛综合各方面意见的基础上，提请本次会议表决通过。

作者：何纯谱责编：薛睿杰、何纯谱【要闻】北京新冠肺炎疫情防控工作领导小组第四十八次会议暨首都严格进京管理联防联控协调机制第十五次会议召开
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