【聚焦】住房租赁立法：良法从全过程人民民主中来

聚焦

《北京市住房租赁条例》坚持服务与管理并重，将超大城市住房租赁治理纳入法治轨道。经过去年11月和今年3月两次常委会会议审议，条例草案中关于防范和治理“黑中介”“甲醛房”“群租房”“哄抬租金”等方面制度不断完善，对保障群众合法权益将起到重要作用，得到常委会组成人员、市人大代表和市民群众广泛肯定。

那么，“草案是否较好平衡出租人与承租人之间的权利义务关系？”“草案是否合理划分管理部门和街乡社区管理职责？”4月以来，围绕事关立法质量的关键问题，北京市人大常委会主任会议成员开展专题联系区人大常委会活动（以下简称为专题联系活动），通过走访调研与视频座谈会等，广泛征求立法意见，既听赞成意见，也听反对意见，把各区人大常委会及广大群众的智慧和力量凝聚到立法工作中来，立法的针对性、实用性、前瞻性、可操作性不断增强，擦亮住房租赁立法人民“底色”。

民情民声“原汁原味” 立法工作“耳聪目明”

住房租赁立法涉及到相关服务与管理制度的改革，作为“被改革对象”，出租人、承租人、房屋中介等当事人所思所盼所愿显得尤为重要。这次立法最显著特点就是重视“被改革对象”的意见，为做好新时代立法工作树立了示范。在专题联系活动中，提出立法建议的既有各区人大常委会，也有近百位来自各区的承租人、出租人、房屋中介，还有管理部门、街乡社区同志，实现征求意见对象全覆盖。

围绕“草案是否较好平衡出租人与承租人之间的权利义务关系”等关键问题，来自房山区的承租人周龙祖在发言时表示，“希望立法加强租赁行业治理，只有行业治理取得实效，承租人权益才真正有保障。住房租赁方面民事立法已经有很多，但是经历了一个有市场却没有行业规范的混乱期。”他还建议，“重视出租房屋质量标准。承租人发现房屋有空气不达标等问题后，能不能迅速获得救济以及退款？希望立法明确。” 

来自昌平区的承租人刘玉超反映，很多中介续签合同时都会要求支付服务费用，希望有办法纠正。他和其他承租人表示，“中介收费理由很多。比如说告诉承租人，这次交了费用就告诉你房东电话。”大家还建议，中介门店和总部都要公布投诉受理电话，完善行业治理制度，也便于承租人维护权利。

作为中介一方，来自“我爱我家”的陈淼认为，民法典对租赁权利义务已有明确规定，希望立法更加关注纠纷解决机制。来自“自如生活”的谭皓月表示，有关部委规章允许起居室出租，希望论证草案中“起居室不能单独出租”的必要性。“此外，许多中介按规定建立线上签约平台，希望论证新建统一平台有无必要。”

在专题联系活动中，收集到的问题还包括“家电故障谁承担修理费用？怎样解决退租拿不到押金的难题？”等等。看到自己提出的建议得到认真记录，参与活动的出租人、承租人、房屋中介等群体感到非常振奋，体会到当家作主的主人翁地位。

各区人大常委会还结合督办相关议案、开展监督中发现的问题，提出针对性建议。房山区人大常委会针对“一些房屋中介从业人员损害当事人合法权益后，换个地方再次开展业务”的问题，希望建立中介从业人员信用管理平台，将违法人员“拒之门外”，建立失信惩戒和信用修复机制。 

研究问题求真务实 核心制度充分论证

这次专题联系活动又一个特点就是围绕核心制度的可操作性开展交流，既听赞成意见，也听反对意见，还研究相关制度可能的“副作用”，充分考虑各方利益，有效避免将改革成本转嫁到群众身上，让全体群众都能成为改革受益者。围绕“草案是否合理划分管理部门和街乡社区管理职责”等关键问题，相关管理部门、街道社区进行了充分交流。

草案赋予街乡社区相关租赁管理职责，得到来自街道乡镇和社区同志的肯定，同时还就相关制度可操作性提出建议。有的街道希望立法关注基层管理能力不均衡问题，细化规定，避免管理不到位导致群众诉求解决难等衍生问题。“目前，相关监管工作主要由区里负责，基层开展这项工作将是一个新探索。”

中介“异地经营”一直是各区监管的难点问题。一些区住建委结合执法“大数据”反映，“异地经营”和中介“失联”带来了大量执法难、维权难，希望立法加强有效监管。对此，有的区市场监管部门表示，“放管服”重点是允许“异地经营”，地方立法对这个领域要不要加以规范，需要论证。市人大常委会法制办表示，将会结合国家政策与基层实际开展研究。

围绕住房租赁纠纷调解责任分工问题，一些社区指出，目前租赁纠纷调解还是一个薄弱环节。“目前主要依赖司法调解。这是由于住房租赁属于合同法领域，法律性和专业性较强，基层倾向于引导各方走司法调解或司法诉讼。但是有些承租人舍不得数十到数百元诉讼费，不去起诉，利益无法得到维护。”相关社区在发言中希望区里管理部门及司法部门“下沉”到社区，给群众维护权益更多选择，降低相关维权成本。 

一个个肺腑之言、一个个“不同视角意见”、一个个工作难题，得到充分表达和交流。在现场认真听取意见后，主任会议成员当场表示，请大家放心，“对征集的意见建议，我们将认真研究、积极整理和吸纳，把草案修改好。” 

民主立法不折不扣 法规草案不断完善

在专题联系活动开展同时，市人大常委会新媒体矩阵、官方网站征求民意活动广泛开展。令人瞩目的是，既有“赞成”选项，也有“不赞成”选项，确保可行性论证有更全面视角。网民“不赞成”的主要是“起居室不能出租”条款。网民曾先生、李先生说，“这将给很多承租人带来麻烦，他们将不得不找价格更贵的住处。”

再麻烦的事，众人商量着办就不难。为了把这项立法制定好，从法规立项论证开始，市人大常委会就与市人民政府线上线下多种形式征求民意，开战了多次专题调研，分析了12345相关诉求，征求专家学者意见。而此次专题联系活动的开展，各方意见“一个都不少”，推动草案的进一步完善。

根据市人大常委会相关部署，立法中将继续发挥基层立法联系点、代表“家站”和代表作用，征求广大群众的意见。相信广泛汇集人民群众和基层意见将进一步提高立法质量效率，为解决群众住房租赁“急难愁盼”问题提供更好法治保障。

市人大常委会主任李伟在专题联系通州区人大常委会时表示，条例核心条款的确定，将尽可能多地听取基层群众的心声，既要征求行业管理部门的意见，也要深入了解租赁企业、中介机构、物业单位等的关切；既要关注承租人的需求，也要关注出租方的权利，使条例草案更加完善、更充分地体现民意民智，使立法的过程成为群众广泛参与的过程，成为凝聚共识、普法宣传的过程。

作者：薛睿杰

来源：《北京人大》

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