“降息”！房地产还敢玩吗？
央行最近动作多起来了。用大俗话说，又“降息”了。
先是11月5日，突然间将1年期中期借贷便利（MLF）利率下调了5个基点（BP）。1年期MLF，中标利率从此前的3.3%，下调至3.25%。详见杠杆游戏的文章《“降息”拯救楼市？》（11月5日）。
接着11月18日，央行开展1800亿元逆回购操作，同时下调7天期逆回购利率至2.5%；此前为2.55%。
也就是说，长期按兵不动的我国央行，近期真的是“以我为主”。经济有需要，那就要干。而此前，全世界都干，我不干，因为经济当时还能扛。
经济最近是不是有需要，不需要我重复。
——洋洋洒洒一大篇文章，几千字数据分析，杠杆游戏觉得主要的道理大概就是这么简单。
结论就是：这一年央行定力超乎想象，不是经济需要绝对不会“降息”，或刺激。至于楼市，这样的情况下，还用说吗？
如果杆友忙，觉得明白这一点就够了，下文我强烈建议你不要看了。当然，我也还有一些精彩的分析。看看更好，哈哈。
1
未来一段时间货币不会漫灌，但为了经济灵活是必然
分析还得从11月16日，星期六的清晨说起。当很多上班族忙碌了一周，睡懒觉之时，勤劳的央行在其官网发布了《2019年第三季度中国货币政策执行报告》。
看完报告，杠杆游戏觉得央行的措辞、总结，真是出神入化——比国足输球教练“跑路”足协的声明厉害几百倍。
足协说国足成绩“差强人意”。作为一名哭了20多年的国足球迷，我真想说国足主教练没担当，足协的文宣团队好像水平也不高。
都不行，输球能怪谁？
也或许，不赢球、输球，在他们眼中这叫还不错。因为国足真的太菜了，不每场输球已经不错，没输2个球算好了。
而央行在对自己过去3季度的工作总结中，则是一开篇就用了5组工整、高级的表达：一是畅通渠道；二是调节闸门；三是精准滴灌；四是精准拆弹；五是以我为主。
然后，央行总结说，总体来看，稳健的货币政策成效显著，传导效率明显提升。
是不是咱央行棒棒哒？为啥三季度房价稳健，全中国都能很好执行“房住不炒”，央行贡献实实在在。
然后很多杆友，包括更多群众大概要说了，这不，最近不到2周时间，连续2次“降息”了。
这回坚持不住了吧？
我的看法特简单，“降息周期”确实已经打开，但总体是克制的。而且第一看国外，第二看国内经济需要。
分析的逻辑很简单，2018年下半年，降准，各地调控政策略微松动，我们获得了楼市小阳春。一季度，甚至二季度中国经济都是超预期的。然后三季度各方因素，经济承压。但是，因为一二季度的较好表现，完成全年经济目标基本不会有问题。
这样的情况下，三季度虽然全世界主要国家都在降息，我们央行“以我为主”、特立独行。
但是毕竟三季度数据有压力了，然后全世界降息可能在放缓。美联储直接有这个暗示。这个时候，我们为了自己，该出手了。
同时，杠杆游戏早前分析过，年底给点阳光，就能收获2020的小阳春。2020一季度可以打个漂亮仗，底气也就更足。
2018年如此，2019年如此，2020依旧可以如此。
用央行《2019年第三季度中国货币政策执行报告》“下一阶段主要政策思路”的原话：
妥善应对经济短期下行压力，同时坚决不搞“大水漫灌”。注重预期引导，防止通胀预期发散。
这两句话，信息量很大啊。这两句话解读起来，也是两个层次：
一是总原则不会大放水。别看今天有些分析说，央行没提总闸门的事了。过去2年，经常是时有时无。然后央行的更上级，有时候又说这话。不大水漫灌，这就是底线，有这个底线，闸门就是受限的。
二是，为了经济可以灵活，但暂时要考虑物价。央行也明白目前的物价，有结构性因素，但还是悠着点的。
所以这两次“降息”也都是小试探、低幅度。大杀器基准利率不会轻易降的，市场化操作为主未来。近期猪肉价格部分地区开始小幅回落了，这是好事。央行空间也更大了。
2
央行再次透露“房住不炒”决心
这个决心，杠杆游戏怎么看出来的呢？还是得从《2019年第三季度中国货币政策执行报告》“下一阶段主要政策思路”说起。原话是：
二是发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济。运用好定向降准、再贷款、再贴现等多种货币政策工具，创新和丰富货币政策工具组合，发挥结构性货币政策工具精准滴灌的作用。
我知道这句话很难读，不想读的杆友跳过。我来说下面的，央行自然也谈到LPR。还说“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
是的，这句话够了。
如果你非要说其他，从央行的货币政策执行报告中看出其他，我也没办法。你去高杠杆买几套试一试，看短期能解套不？
显然央行对自己上季度的表现比较满意：第三季度以来，房地产市场运行总体平稳，房地产贷款增速平稳回落，房价涨幅有所回落，房地产开发投资与新开工增速平稳下降。其中，房价上涨城市数量有所下降。
虽然央行数据显示，前三季度，住户贷款增幅依旧有15.9%，还是所有贷款中上涨速度最快的。但是，同比多增是少了74亿元。
如上图，这就是成就。不短期刺激楼市，整个2019年维持这样的趋势，基本是大概率。
我一直有一个观点，一个东西怎么快速上涨或赚钱，那就是得随便加杠杆。而不允许你加太多，保持一个克制。加上其他条款政策，也就哑火了。
根本上，这就是央行在执行“房住不炒”。但是如上文，以及之前杠杆游戏分析过多次的，要保持2020经济开门红，那么无论楼市小阳春，还是货币政策为其他行业给力，都是需要的。
或者说，大家一起有点阳光，只要楼市可控，不就可以了。
近期国统局的数据，恰好有意思。前10个月商品房销售面积现年内首次正增长，而此前三个季度，销售是负增长。
年底了，老乡回家买点房；观望的同志们，也看到近期很多城市二手房压力大，该出手了。
对的，要的就是这个效果。什么叫新周期，什么叫新套路？这不就是。
3
无论经济还是房子，大家早点适应新常态
当杠杆游戏说完新周期、新套路后，该说新常态了。
这个新的短周期玩法，无论货币政策，还是各地适度、结构性放松点调控，都是收收紧紧，以几个月为周期。
而非此前2015到2016年那样，一来就是连续跨年的降息降准，持续的鼓励去库存，棚改给力好几年……
玩法变了，套路变了。现在不要大刺激，只要小阳春。
明白人都知道，过去的玩法不行了。再那样下去，要出大事。至于什么作为底线或者界限，那就是一看国外，二顾国内。
看国外，那就是全世界都降息，或者大搞量化宽松，那么我们也可以看看。别人需要搞他的，我们不需要就不搞。别人不搞了，休息了，我们经济需要，也可以适度弄一下。
如近期，只要不过分就行。在这个周期下，只要不逆潮流出牌，保持稳健克制，基本都是安全的。
顾国内，就是央行的原话、话“以我为主”。我管你那么多干嘛，我经济不需要。你们裤子脱完降到底，我也不管。当年美国人、日本人不都是零利率附近，或之下了，我们呢？我们并没有这么夸张。
当年放水周期都没这么夸张，难道今天会特别夸张。除非有病。
而我们三季度数据确实有压力，未雨绸缪，为2019完美收官，为2020良好开局。我该怎么搞怎么搞。美国人说自己暂时不降息了，关我什么事？
注意央行的数据，9月个人住房贷款加权平均利率为5.55%，比6月上升0.02个百分点，同比下降0.17个百分点。
房贷利率就说明问题啊，比上半年小阳春时其实略高了。这就是央行和国家对房地产态度的细微变化。
但是，比去年同期调控超级严厉时，又略有下降。因为整个社会希望降，其他行业也是如此。且房贷利率，几乎还是低于大部分行业的。
这说明啥？考虑近期的出牌，房贷利率维持不怎么涨，基本还是有戏的。
只是杠杆游戏要说，这点涨涨跌跌，和2015年后那一波比起来算啥？幅度很小的，只有买二套以上的人才会特别难受。
首套，虽然还是相当于基准有上浮，但忍忍吧。这是新常态嘛。
为什么很多人总是还有幻想？楼市真的是有钱才能玩的了。
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